Кіт у мішку: 7 пересторог під час купівлі житла під Києвом
Про що мовчать забудовники висотних комплексів у передмістях столиці?
«Свіже повітря, близькість до лісу і водойми, 15 хвилин до метро, низька ціна». Так описують переваги своїх об'єктів продавці квартир у житлових комплексах, що масово зводяться у найближчих передмістях Києва. І відразу після покупки житла новоспечені власники квадратних метрів стикаються із багатокілометровими заторами на в'їзд/виїзд із Києва, а також із відсутністю або поганою якістю інженерної та соціальної інфраструктури, через що багато хто вже встиг пошкодувати щодо зробленого вибору. Про що мовчать забудовники передмість і що потрібно знати покупцям, аби довгоочікуване придбання не виявилося «котом у мішку» – на ці та інші запитання шукав відповіді Mind.
Про темпи заселення столичних передмість. За даними Головного управління статистики Київської області, лише протягом 2017 року до столичного регіону переїхало близько 25 000 осіб. Насправді ж населення області зростає значно інтенсивніше: у статистиці фігурують українці, які зареєструвалися (прописалися) за місцем нового проживання, і не враховуються приїжджі на постійне місце проживання з регіональною пропискою, а також тимчасові переселенці (заробітчани).
Масове переселення у столичний регіон спостерігається з 2014 року, після анексії Криму, початку бойових дій на Донбасі й різкої девальвації національної валюти. За даними Міжнародної організації міграції (МОМ), у 2014–2015 роках кількість внутрішніх трудових мігрантів в Україні перевищила 1,6 млн осіб і склала 9% економічно активного населення. Саме на внутрішніх мігрантів припадає найбільша частка покупців житла під Києвом. Не дивно, що чисельність населення сателітів зростає.
Наприклад, згідно з інформацією ГУ статистики Київської області, за останні шість років кількість зареєстрованих жителів Ірпеня зросла на 7300 осіб, Броварів – на 5700, Бучі – на 4500, Борисполя – на 3300. Але за оцінними даними ріелторів і незалежних експертів, насправді населення Ірпеня збільшилося з 39 000 на 2008 рік до 83 000 – у 2017-му. А кількість жителів невеликого села Петропавлівська Борщагівка виросла за декілька років уп'ятеро – з 2000 до 10 000 осіб, і через пару років, після запуску споруджуваних комплексів, досягне як мінімум 15 000–16 000.
Зростанню чисельності населення активно сприяють забудовники, які пропонують широкий вибір доступного за ціною житла. Згідно з інформацією компанії «Альянс-Новобуд», станом на травень 2017 року в області зводилося 287 житлових комплексів (177 з них – у Києво-Святошинському районі), що практично дорівнювало кількості споруджуваних на той момент комплексів у самій столиці. За останній рік ситуація лише погіршилася: нові житлові комплекси ростуть як гриби по дощеві, старі продовжують розбудовуватися, забудовники анонсують запуск великих проектів на 5000–7000 квартир. І це не дивно – попит породжує пропозицію. Якщо в Києві вартість квадратного метра в будинках на околицях міста стартує від 19 000–20 000 грн за 1 кв. м, то у передмістях – з 10 000–12 000 грн, що й приваблює безліч покупців.
Про дорожні затори. «Коли я три роки тому купив житло у Білогородці, шлях до Великої Окружної на автомобілі займав 10–15 хвилин», – розповідає житель Білогородки Денис. Зараз же, за його словами, дорожній затор розпочинається в центрі села Софіївська Борщагівка, і тягнеться 2–3 км, на подолання яких іде близько 40 хвилин. І з кожним днем довжина заторів і проведений у них час зростають, оскільки житлові комплекси, вже зведені, і ті, що будуються уздовж траси Р04 Київ – Фастів (Софіївська Борщагівка, Святопетрівське, Білогородка тощо), сумарно у змозі вмістити не менше 50 000–60 000 осіб.
«З огляду на те, що обсяги будівництва постійно нарощуються, через декілька років для жителів передмість поїздка до Києва буде на кшталт подвигу, до вчинення якого треба готуватися за місяць. Якщо зараз жителі Ірпеня або Броварів змушені стояти в заторах по 30–40 хвилин, а іноді й годину, то через 3–4 роки вони будуть кілька годин добиратися до столиці, і стільки ж – повертатися», – прогнозує директор з маркетингу та продажу ЖК RiverStone Ангеліна Деревльова.
Саме ця тенденція стала однією з причин спаду продажів у забудовників. Тому вони всіляко намагаються запрошувати потенційних клієнтів на перегляди в середині дня, коли трафік на дорогах мінімальний. Але перш ніж приймати рішення про покупку, експерти радять приїхати до уподобаного комплексу в години пік – вранці з 8:00 до 10:00 або ввечері з 18:00 до 19:00.
Про нестачу дитячих садочків і шкіл. Внаслідок зростання чисельності населення передмість і небажання місцевої влади зводити нові об'єкти інфраструктури, існуючі державні дитячі сади і школи катастрофічно переповнені, потрапити до них часто неможливо. Наприклад, у Петропавлівській або Софіївській Борщагівці місцеві жителі стають у чергу в дитячий садок буквально відразу після народження дитини, що все одно не гарантує їм омріяне місце. Аналогічна ситуація – у більшості населених пунктів, де ведеться активне будівництво.
Тільки за офіційними даними, дефіцит шкіл у Києво-Святошинському районі, який найбільше облюбували забудовники, становить наразі 10 700 місць, а дефіцит дитячих садків – 12 000 місць. Однак місцеві чиновники не поспішають виділяти гроші на зведення нових дошкільних і навчальних закладів. Та й землю значно вигідніше «продати» під черговий житловий комплекс, аніж безкоштовно виділяти її під дитячий садок або школу.
Куди зникають кошти, які зобов'язані платити забудовники як пайові внески в розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури (4% від вартості реалізації житлового проекту, 10% – від вартості реалізації комерційного проекту), лишається тільки здогадуватися. Поява ж приватних дошкільних і шкільних закладів, про які завзято рапортує місцева влада, не вирішує проблеми. По-перше, вартість послуг приватних дитсадків та шкіл стартує з 7000–10 000 грн, і щорічно зростає, що далеко не всім по кишені. По-друге, навіть приватних закладів поки катастрофічно не вистачає. Наприклад, в одну з відомих шкіл у передмісті Києва, навчання в якій коштує $800 на місяць, потрапити неможливо: всі місця зайняті, а в листі очікування числиться близько 50 осіб.
Про відсутність центральної каналізації. Цим явищем грішать переважно житлові комплекси, що зводяться у полях або невеликих населених пунктах – селищах і селах. Втім, проблема підключення до каналізації існує і у відносно великих містах, потужність колекторів яких просто не розрахована на нинішнє число жителів. Фекалії скидаються до септиків (вигрібні ями), які необхідно постійно відкачувати, що автоматично збільшує вартість обслуговування квартир. Причому найчастіше обсяг септиків не розрахований на обслуговування всіх жителів комплексу, які заселяються у міру того, як здаються в експлуатацію будинки, купуються квартири і проводяться ремонти. Тому з часом вигрібні ями можуть переповнюватися швидше, ніж їх встигають відкачувати, фекалії забруднюють місцеві водойми і ґрунтові води, які використовуються для водопостачання населення.
У відділах продажів будівельних компаній подібні проблеми замовчують. Величина комплексу або гучна назва забудовника значення не мають. Наприклад, працівник відділу продажів ЖК «Озерний гай Гатне», який зводить компанія «Інтергал Буд», стверджував, що каналізаційний колектор планується протягнути до комплексу найближчим часом. Він дуже неохоче погодився із припущенням автора статті, що нині будинки споруджуваного комплексу зливають нечистоти у септики. Тобто чи буде насправді реалізований дорогий проект прокладки каналізації – велике питання.
«У них дійсно є проект на каналізацію та технічні характеристики. Але одна справа – показати папір, а друге – вкласти десятки мільйонів, прокопати кілька кілометрів по приватному сектору, жителі якого явно будуть не в захваті, побудувати перекачувальні станції. А ще потрібно забезпечити обслуговування цих станцій, яке передбачає подачу дорогої електрики і ремонт насосів, що періодично виходять з ладу», – пояснює юрист-консультант із нерухомості Іван Кудояр.
Про воду зі свердловин. «Забудовники багатьох приміських комплексів стверджують, що їхні будинки підключені до артезіанських свердловин, які постачають жителям чисту питну воду. А хто обслуговуватиме дорогий насос, встановлений у свердловині? За чий рахунок його мінятимуть? А чи вистачить дебіту свердловини (заповнення води), коли комплекс заселять повністю? – задається питаннями Ангеліна Деревльова. – Адже не секрет, що в деяких подібних будинках мешканці верхніх поверхів у години пік очікують, поки умиються мешканці нижніх поверхів, бо води на всіх не вистачає».
Інші співрозмовники Mind додають, що для передмість звичайне явище – перебої з енергопостачанням, під час яких жителі деяких висоток залишаються і без води. Адже насоси працюють від електрики. Втім, серйознішу проблему може створити недостатня глибина свердловин і забруднення, що потрапляють туди з ґрунтових вод. За прикладами далеко ходити не треба: у 20-х числах квітня в Софіївській Борщагівці сталося масове отруєння жителів новобудов, близько 40 з них потрапили у тяжкому стані до стаціонару (всього кишковою інфекцією заразилися 165 осіб). За даними СЕС, фекалії заповнили підвал одного з багатоповерхових ЖК та потрапили до місцевого водогону, використання води з якого і спричинило масове отруєння мешканців кількох великих житлових комплексів.
«Забудовник ЖК «ОранжПарк» у Крюківщині вирішив за власний рахунок встановити станцію очищення води зі зворотним осмосом, вартість якої становить $25 000–30 000. Але треба розуміти, що станцію необхідно обслуговувати, періодично змінюючи мембрану і фільтри, що теж вельми недешево. Хто та за чий рахунок це робитиме?» – цікавиться Іван Кудояр.
Про проблеми з медичним обслуговуванням. Якщо ви купили квартиру в кілометрі від Окружної, не варто розраховувати, що у разі потреби до вас приїде швидка з Києва. Адже жителів Петропавлівської та Софіївської Борщагівки, Святопетрівського і Білогородки обслуговують державні медустанови Боярки, відстань до яких може перевищувати 10 км. Чи варто говорити, що поїздка за банальною довідкою для відвідування басейну або дитячого садка потребуватиме чимало часу і коштів? А відвідування родича в стаціонарі або виклик швидкої додому може виявитися проблемою для людей, які звикли до певної швидкості та якості отримання цих послуг у столиці або обласному центрі.
«Останнім часом спостерігається тенденція повернення до Києва людей, які рік-два тому придбали житло у передмісті та переїхали туди в надії бути ближче до природи, жити на свіжому повітрі, без шуму. Але зіткнулися з транспортними проблемами, відсутністю або недостатньою розвиненістю соціальної, торгової та розважальної інфраструктури, більш низьким соціальним та культурним рівнем сусідів», – розповів Mind Іван Кудояр.
Про підвищений ризик інвестування. Нинішньої весни ЗМІ активно транслювали новини про можливе знесення чотириповерхового житлового комплексу Villa Sofia в Софіївській Борщагівці, де вже проживають близько півсотні сімей. Причина – зведення багатоквартирного будинку на земельній ділянці під індивідуальне будівництво. На перевірку подібні судові рішення – не рідкість для новобудов області. Аналогічними рішеннями ДАБІ та судів можуть «похвалитися» вже заселений ЖК Echo Park, «Празький квартал – 2», що зводиться, і багато інших ЖК, інвестори яких ризикують залишитися ні з чим. Навіть якщо Феміда та контролюючі органи мовчать, це теж не гарантує благоденства жителям незаконно зведеного житла. Наприклад, в Ірпені «Київобленерго» відключило від електропостачання вже заселений комплекс із шести будинків RichTown, забудовник якого не виконав умов підключення абонентів і не побудував трансформаторну підстанцію.
За словами Івана Кудояра, містобудівне законодавство тією чи іншою мірою порушують багато забудовників. Однак за кількістю порушень і їхньою тяжкістю однозначно лідирують компанії, що працюють у передмістях Києва. Є навіть свої особливості. «Наприклад, у Вишневому багато висотних будинків зводиться на землі для індивідуального будівництва. А в Софіївській Борщагівці, де в цілому приділяється більше уваги оформленню документації, є скандали з «Європейкою», «Празьким кварталом – 2», Echo Park, де занижена категорія будівництва та є інші порушення діючих норм», – перераховує Іван Кудояр.
Крім того, є й економічна складова проблеми. У столиці працюють досить потужні забудовники, що проводять перехресне фінансування своїх проектів. У них висока рентабельність проектів за рахунок чималої націнки. У передмісті ж – компанії поменьше, вони продають житло майже за собівартістю і не мають фінансових коштів, щоб перечекати спад продажів або перекинути фінансування з одного проекту на інший. «Тому ризик недобудови в передмісті однозначно більше», – резюмує Іван Кудояр.