Світлана Бовсуновська: «Свавілля, що діється в будівельній галузі протягом останніх шести років, зникне»

Спрощення процесу отримання дозволів у будівництві, перемога над корупцією в галузі, припинення будівництва незаконних об'єктів і навіть поліпшення позицій України в рейтингу Doing Business... Усе це і ще багато інших позитивних змін українські чиновники обіцяють як результат дії Закону № 1817 VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення містобудівної діяльності». Документ, розроблений Мінрегіонбудом, набув чинності 12 червня цього року. 

У загальних рисах Закон № 1817 VIII розширює повноваження контролюючих органів у особі Державної архітектурно-будівельної інспекції, істотно збільшує розмір штрафів за порушення містобудівного законодавства, а також змінює класифікацію об'єктів, що будуються, скасувавши п'ять категорій складності та ввівши замість них три класи наслідків. Причому для компаній, які раніше зводили об'єкти 4–5 категорії складності, це практично нічого не змінює. Мало що змінитися і для забудовників об'єктів, що раніше належали до категорії складності 1–2. А ось об'єкти третьої категорії, які раніше будувалися за декларативним принципом, будуть віднесені до класу наслідків СС2 або СС3, що передбачає отримання дозволів на будівництво та проходження експертизи проектів, тобто істотне збільшення як витрат, так і часу на підготовку до робіт.

Не дивно, що думки учасників ринку з приводу зміни містобудівного законодавства розділилися. Якщо дрібні компанії бачать у ньому лише посилення тиску з боку держави, прогнозуючи істотне скорочення обсягів будівництва в країні, то великі забудовники поставилися до них спокійно. «Ми не спостерігаємо змін, які б суттєво спростили роботу забудовників. Якщо говорити про класи наслідків, які приходять на зміну категорій складності, то на роботу нашої компанії це не вплине. Більшість наших об'єктів зводилися по п'ятій категорії складності, а отже, залишаються ті ж вимоги. Ми ніколи не намагалися занижувати складність об'єктів, проходячи експертизу, – висловив думку цілого ряду великих забудовників заступник генерального директора з розвитку та маркетингу компанії «ТММ» Олексій Говорун. – Щодо інших забудовників, то багато хто з них, незважаючи на складність об'єкта, будували за третьою категорією, яка не вимагала проведення експертизи. Тепер зробити це буде складніше. Але, з огляду на українські реалії виконання вимог законодавства, цілком ймовірно, що деякі забудовники знайдуть спосіб обійти цей момент».

Щоб розібратися, що ж чекає будівельний ринок в найближчому майбутньому, Mind поговорив з президентом Ліги експертів України Світланою Бовсуновською.

– Як ви вважаєте, які причини зміни законодавства?

– Чинна протягом останніх шести років декларативна система не витримала тесту на порядність. Не готові наші забудовники будувати те, що задекларували. Тому державі довелося «відкочуватися» назад.

– Якими, на ваш погляд, будуть наслідки введення цього закону?

– Незаконні будівництва зупиняться. Тим, хто будував об'єкти за третьою категорією і не встиг до 12 червня «добігти до канадського кордону», тобто здати їх в експлуатацію, доведеться несолодко – вони будуть змушені робити це за новим порядком. І далеко не факт, що їм це вдасться. Багато об'єктів будуть просто заморожені.

– А ви не думаєте, що несумлінні забудовники, як і раніше, занесуть кому слід мзду?

– Справа в тому, що зараз усі забудовники багатоквартирних будинків будуть зобов'язані отримувати дозвіл у Державній архітектурно-будівельній інспекції України (ДАБІ). Департаментам ДАБІ на місцях, з якими можна було «недорого вирішити питання», залишається тільки індивідуальна забудова і малі форми.

Навіть більше, тепер усім забудовникам багатоквартирних будинків доведеться не тільки отримувати дозволи, але і проводити експертизу, а це дороге задоволення (від $6000 до $20 000. – Mind). Якщо об'єкт уже побудований, але є відхилення від норм, доведеться ще й проходити науково-технічну раду при Мінрегіонбуді. Тому якщо корупційна складова в будівництві й залишиться, її розмір зросте у багато разів. І подужати так званий корупційний податок тепер зможуть лише великі компанії.

– Кому вигідний цей закон?

– Цей закон пролобійований великими будівельними корпораціями, щоб прибрати з ринку дрібних конкурентів. З одного боку, він підсилює тиск на дрібний і середній бізнес, а з іншого – наведе порядок на ринку. Коли його приймали, громадськість мовчала, бо всім набридло те беззаконня, яке сьогодні бачимо в будівельній галузі України. Тепер братися до зведення великих багатоквартирних будинків будуть лише ті компанії, які зможуть отримати всі дозволи і погодження, у тому числі й за допомогою фінансових стимулів. А ось якщо Департамент архітектурно-будівельного контролю видасть забудовнику дозвіл на будівництво, то, за новим законом, адміністративну та кримінальну відповідальність за порушення нестиме не замовник і проектувальник, як раніше, а держава в особі уповноваженого органу.

– Раніше ДАБІ також несла відповідальність за будівництво по категорії складності 4–5. Але забудовники, переважно дрібні та середні, просто занижували категорію будівництва до третьої, щоб будувати за декларативним принципом. Що їм завадить і зараз занижувати клас наслідків?

– Раніше Департамент державного архітектурно-будівельного контролю не ніс відповідальності за порушення на об'єктах, що зводяться за третьою категорією. Вони дивилися, щоб подана декларація на початок будівельних робіт була правильно заповнена, – і реєстрували її. Тому середні та дрібні забудовники, які будували об'єкти 4–5-ї категорії, у документах часто вказували третю категорію. А якщо виникали конфлікти, як у випадку з об'єктами BD Holding ( «Празький квартал-2» і «Ехо-Парк»), і виявлялися серйозні порушення, чиновники говорили: «Ми не мали права їм відмовити, ми тут ні до чого». Хоча наглядові функції у них були і раніше. А забудовник на той час уже побудував об'єкт, продав квартири і прикривався в судах інвесторами, які влаштовували мітинги і вимагали ввести будинок в експлуатацію.

Тепер же замість категорій складності ввели три класи наслідків, і вся багатоквартирна забудова вестиметься за двома класами – СС2 і СС3, що передбачає отримання дозволів на підставі документів, які надав замовник. Знизити їх неможливо, все йде через дозвільну систему. А це означає, що ДАБІ перевірятиме всі містобудівні умови і обмеження забудови території, технічні умови на підключення до мереж, проект. Більш того, всі ці документи надсилатимуться на експертизу, а за необхідності їх розглядатиме науково-технічна рада при Мінрегіонбуді.

– У законі сказано, що експертиза повинна проводитися лише за необхідності?

– Експертизу проходитимуть усі. ДАБІ масово відправлятиме цю документацію на експертизу, щоб прикрити свою корупцію та перекласти відповідальність на експерта.

– Тобто тепер забудовникам незаконних об'єктів доведеться домовлятися з експертами?

– Я не думаю, що експертна група піде на серйозні порушення. На будь-яку експертизу можна замовити іншу експертизу, щоб підтвердити або спростувати попередні висновки. Крім того, є науково-технічна рада при Мінрегіонбуді, яка визначає, чи можна було зробити невеличкий відступ від будівельних норм, чи ні.

Звичайно, можна домовитися про невеликі поступки, якщо порушення несуттєве і немає пильної уваги громадськості, скандалів тощо. Але отримати сертифікат експерта – дороге задоволення, жоден експерт не буде ним ризикувати. Ми поступово заходимо в дозвільну систему Європи, а отже, і у нас буде посилення правил гри на ринку. Там якщо експерта позбавляють сертифіката, то позбавляють практично на все життя.

– Тепер уся відповідальність за незаконне будівництво лягатиме на ДАБІ. Що це дає?

– Раніше людям доводилося судитися із замовником і проектувальником, тобто із забудовником. Тепер же адміністративну та кримінальну відповідальність несе інспектор і керівник ДАБІ, який підписав дозвіл на будівництво. А це означає, що вони не зможуть закривати очі на явні порушення.

Я не кажу, що корупція зникне. Але корупційні витрати на отримання всієї дозвільної документації виростуть настільки, що стануть недоступними для малих забудовників, до яких, переважно, і накопичилися претензії. Моє глибоке переконання, що свавілля, що діється на ринку протягом останніх шести років, коли проектують чотири поверхи, а будують десять, зникне.

– Які негативні боки нового закону?

– По-перше, чим вище чиновник, тим більший розмір хабарів, що впливатиме на собівартість будівництва. По-друге, дрібному і середньому бізнесу в будівельній галузі прийде край, ринок укрупнюватиметься і монополізуватиметься. А це може спричинити необґрунтоване зростання вартості нерухомості. Також дуже серйозно ускладниться і подовжиться дозвільна процедура.

– Багато учасників ринку скаржаться, що тепер усе приватне будівництво площею понад 500 кв. м, а також реконструкції, вимагають отримання дозволів. Що ви думаєте з цього приводу?

– За реконструкціями у нас часто ховається нове будівництво. Особливо це помітно в центрі Києва, коли доводять історичну будівлю до жахливого стану, вона руйнується, а потім на її місці зводять з нуля те, що забажають. Те саме стосується і так званого індивідуального будівництва об'єктів площею понад 500 кв. м, під яким приховують таунхауси, 3–4-поверхові багатоквартирні будинки, прибуткові будинки або приватні готелі. Поява таких об'єктів серед приватної забудови завжди викликає невдоволення сусідів, тому цю сферу давно настав час упорядкувати.