Пандемия встряхнула рынок недвижимости – во время активной фазы карантина покупательская активность на первичном рынке снизилась на 40%. Как изменились цены на рынке недвижимости, Mind рассказывал в материале «Второй шанс: почему покупатели идут на вторичный рынок жилья». С конца мая спрос на рынке постепенно восстанавливается. Однако застройщики уверены: СOVID-19 повлияет на тенденции в строительстве и все предыдущие планирования должны быть гибкими и адаптивными.
Об анализе новых трендов, изменении модели поведения клиентов и тенденциях, которые останутся неизменными, рассказал Mind генеральный директор жилищно-строительной компании «Ваш Дом» Владимир Гаразд.
В отчете за первое полугодие 2020 года Национальный банк Украины отметил, что масштабной трансформации рынка не произойдет, а последствия будут кратковременными и частичными.
Отложенный спрос позволит застройщикам безболезненно выйти из карантина, однако многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. Поддержать девелоперский рынок могут ипотечные кредиты с выгодной ставкой. Сейчас в Украине за счет ипотечного кредитования финансируется менее десятой части сделок по приобретению нового жилья. Тогда как к 2008 году до 70% квартир покупались за счет банковских займов. Если произойдет обещанное снижение уровня процентных ставок, роль ипотеки на рынке недвижимости снова вырастет.
Некоторые покупатели ожидают, что цены на недвижимость упадут, однако у застройщиков нет причин снижать стоимость: себестоимость строительства и материалов не снизилась, и со временем будет только расти. А после полного завершения карантина мы снова будем иметь трудову миграции и конкуренцию с европейскими странами за человеческий ресурс.
Каждый кризис приносит новые тенденции в девелоперскую отрасль. Мы помним, как кризисы 2008 и 2013 годов заставили застройщиков окончательно отказаться от советских веяний в строительстве домов.
Однозначно, Covid19 принесет свои тренды в строительную отрасль. В Америке, к примеру, уже наблюдаются тренды на обустройство жилья в посткарантинном мире: возможность передвижения настенных систем, бесконтактные домашние приборы, лучше оборудованная кухня для хранения и приготовления пищи, домашние офисы для работы более чем одного человека. Украинским девелоперам и инвесторам так же следует быть гибкими и готовиться к реконцепции жилых комплексов и будущих квартир.
Украинский покупатель очень осторожен при покупке жилья, а информационное давление на фоне кризиса сделало его еще более чувствительным. Клиенты, которые покупают недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения, волнуются за ликвидность этих квадратных метров. Для тех, кто покупает жилье для семьи, а не последующей аренды или перепродажи, это, вероятно, разовая покупка на всю жизнь, а следовательно, ошибка при выборе новостройки будет очень болезненной. При коммуникации с обоими типами покупателей перед застройщиком стоит вызов – объяснить, что входит в стоимость квадратного метра: качественные строительные материалы и наполнение квартиры, окружающая инфраструктура, сервисное обслуживание и тому подобное. Проанализируем, как трансформировался спрос у клиентов девелоперского рынка.
В краткосрочных тенденциях карантин значительно повлиял на предпочтения и выбор покупателей. Вынужденная изоляция заставила людей пересмотреть требования к комфорту своего дома. Одним из ключевых факторов при выборе стало месторасположение – жилые комплексы, близкие к рекреационным зонам, или загородная недвижимость. Весной спрос на загородные коттеджи вырос на 10–35% в зависимости от локации и сегмента жилья.
Высокими стали требования к инфраструктуре: жилье теперь не просто для жизни, а и для отдыха, работы, активного досуга. Концепция «город в городе» трансформировалась в «комплексы, где все есть». Хотя тенденция mixed-use жилых проектов набирала обороты последние несколько лет, поскольку была потребность уменьшить ежедневную миграцию горожан и разгрузить центральные части украинских городов. Сегодня речь идет еще и о безопасности людей. Новый тренд отмечает также НБУ: вынужденная самоизоляция увеличила спрос на объекты повышенной комфортности, спроектированные по концепции live-work-play.
Клиенты также просматривают площадь квартиры, которую хотели приобрести в карантин. Теперь отдают предпочтение большей квадратуре, дополнительной комнате – для просторной гостиной, или рабочего кабинета. А наличие балкона, террасы, или придомовой территории теперь не только преимущество, но и потребность и запрос клиента.
Турбулентный период лучше пережить, инвестируя в надежный актив – новое жилье на первичном рынке. Это уже традиционный подход многих украинцев в подготовке к кризису, когда есть риск потерять сбережения. Опытные инвесторы знают, что доходность инвестиций напрямую зависит от уровня ликвидности квадратных метров. Поэтому при поиске прежде всего учитывают качество застройки и окружающей инфраструктуры.
Сейчас все меньше инвесторов готовы покупать жилье в объектах на начальных этапах строительства. Даже возможность рассрочки выглядит не такой привлекательной, если есть риск замораживания проекта. Во время карантина из-за недостаточного запас ликвидности девелоперов строительство около 20% объектов в городах Украины временно остановилось и без дополнительного финансирования не восстановится. Поэтому квартиры в комплексах с максимальной готовностью или в сданных объектах имеют преимущество и пользуются большим спросом уклиентов.
Коронакриза изменила потребительское поведение подавляющего большинства людей в направлении более ответственного потребления, а не расточительности. Это приведет к привычке накапливать сбережения для более дорогостоящих покупок, в частности недвижимости.
Клиенты становятся более внимательными и искренними в проявлении своей благодарности в ответ на заботу о них. Особенно это ощущается во время кризисных вызовов. В сервисно ориентированных компаниях, если они на самом деле сервисно ориентированные, ценят отношения и сотрудничество превыше всего. Клиенты таких компаний осознают: чем лучше и искреннее сервис, тем дороже продукт, который предлагает этот девелопер. И они готовы это себе позволить.
Ключевым фактором при выборе жилья остается уровень системности и опытности девелопера, которые легко может проверить каждый покупатель.
Прежде всего речь идет о проверке законности строительства. Следует промониторить в базе Министерства юстиции компанию и в судебном реестре – застройщика, подрядчиков, собственников уставного капитала и других связанных лиц. Важно также проверить право собственности на участок, срок его аренды, целевое назначение, градостроительные условия, соответствие плана строительства параметрам, указанным в разрешительной документации.
Кроме проведения стандартной проверки разрешительных документов компании, советую убедиться, что девелопер имеет достаточно ресурсов, чтобы сдать объект даже в условиях кризиса. Покупателям следует проанализировать готовые объекты компании: построено ли все задекларированное, соответствуют ли сданные дома начальным рендерам. Компании, пережившие предыдущие экономические кризисы, уже имеют опыт строительства в турбулентные времена.