Второй шанс: почему покупатели уходят на вторичный рынок жилья

Рынок жилья выходит из кризиса – количество сделок в «первичке» увеличивается при сохранении цен. Это касается как Киева, так и других крупных городов Украины. Показатели могли бы быть выше, но покупатели стали все чаще смотреть на вторичный рынок недвижимости. Таковы последствия краха одного из лидеров рынка – компании «Укрбуд» – и скандалов вокруг банка «Аркада».  А еще – перебоев в работе ГАСИ и коронакризиса, во время которого многие стройки просто остановились.

Mind выяснял, какие методы применяют строительные компании, чтобы активизировать спрос на новые «квадраты». И как изменились цены в Киеве, Львове, Харькове, Днепре и Запорожье.

Каковы общие тренды?

Количество сделок с квартирами на первичном рынке в июне – июле достигло приблизительно 70–80% от объема сделок за аналогичный период прошлого года. Это усредненный показатель по рынку, характерный как для столицы, так и для регионов.

В реальности же ситуация в каждом проекте своя. В одних застройщики продолжают еще выходить из коронакризиса, а в других – наблюдается активный рост продаж. «В апреле было затишье. Но благодаря взвешенной политике продаж и тому, что стройка работает в три смены, в мае вышли на показатели продаж и денежных поступлений мая 2019 года», – рассказывает директор по маркетингу и продажам ЖК бизнес-класса RiverStone Ангелина Деревлева. В июне, по ее словам, поступление денежных средств превысили прошлогодние показатели практически вдвое. «Мы закрыли все просрочки платежей и обеспечили досрочное погашение рассрочек», – поясняет эксперт.

Во-первых, застройщики опасаются сильно поднимать цены, чтобы не спугнуть покупателей. Во-вторых, рост стоимости «квадрата» сглаживается многочисленными акциями и скидками от застройщиков.

В Киеве минимальный ценник на жилье в новостройке стартует с отметки 14 000–15 000 грн, в пригороде столицы – с 10 000–11 000 грн, а в миллионниках – с 12 000–13 000 грн, свидетельствуют данные ЛУН.

Что происходит в Киеве и области?

Рынок столицы чувствует себя лучше всего. Все-таки здесь наивысшая концентрация платежеспособного населения. Да и доходы киевлян пострадали от кризиса не так сильно, как в регионах. «За последние две-три недели в объектах эконом-класса количество проданных квартир увеличилось в среднем на 2%, в домах бизнес- и премиум-класса рост продаж зафиксирован на отметке около 4%, а в объектах новых форматов (ЖК-микрорайоны) – чуть более чем на 6%», – рассказывает директор по маркетингу многофункционального ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

В то же время в Киеве застройщики из запланированного к продаже на период с марта по май жилья не смогли реализовать свыше 4000 квартир, в результате чего недополучили прибыль в размере 1,3–1,4 млрд грн. А это не только заработок строительных компаний, но и деньги, которые они направляют на достройку начатых проектов. 

«Поэтому для 25% строящихся объектов, финансирование которых ведется в основном за счет средств покупателей, непроданные за время карантина квартиры (и как следствие – недополученные средства для дальнейшего развития проекта), могут стать сложно решаемой без сторонней финансовой помощи проблемой», – прогнозирует Саакян.

«Можно говорить о том, что проблемными остаются некоторые объекты эконом-класса, строящиеся за счет средств покупателей. В зоне риска находятся часть объектов комфорт- и бизнес-класса, у которых есть вопросы с законностью строительства либо отсутствует весь пакет разрешительных документов», – комментирует руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.

Цены на первичное жилье в столице ощутимо не изменились. За январь – июнь текущего года в среднем цены выросли на 3%, до $1391 за 1 кв. м, свидетельствуют данные аналитического отдела инвестиционно-девелоперской компании City One Development. Если смотреть по сегментам, то эконом-класс подешевел на 13%, комфорт – на 7%, бизнес – на 3%.

Насколько подорожал премиум-класс?

Спрос на квартиры в пригороде Киева почти догнал докарантинные значения. Сателлиты столицы стали пользоваться большим интересом со стороны покупателей, так как условия жизни в пригороде ничуть не хуже, а то и лучше, чем в Киеве: чище воздух, больше пространства, социальная инфраструктура активно развивается.

Впрочем, в ответ на растущий спрос цены в некоторых ЖК Киевской области уже увеличились на 10%. А количество строящихся объектов превысило число строек в Киеве.

Что происходит в регионах?

«Рынок новостроек Львова живо отреагировал  на ослабление карантина. Люди возобновляли свои визиты в отделы продаж, а отложенный спрос начал трансформироваться в реальные сделки. В итоге в июне 2020 года объем сделок в среднем был на 30% меньше прошлогоднего», – рассказывают в строительной компании «Интергал-Буд». В Одессе, Днепре и Харькове приблизительно такая же ситуация, спрос вернулся на 60–80%.

В то же время, по сравнению с Киевом, в регионах меньше замороженных объектов. Это в первую очередь связано с тем, что и строек в миллионниках не так много, как в столице. Кроме того, как говорят застройщики, им удавалось договариваться с основными подрядчиками о поставках стройматериалов с существенной отсрочкой платежа.

Что касается цен в регионах, то, как и в Киеве, рост в марте – июне если и был, то несущественный. В компании «Интергал-Буд» приводят следующие данные: во Львове в марте средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла где-то на 3%, в апреле – на 4,3%, в мае удорожание остановилось.

«К началу июля в Днепре и Одессе цены на квадратные метры в ЖК комфорт-, бизнес- и премиум-класса взяли курс на незначительное сезонное понижение. При этом в обоих городах эконом в среднем подорожал на 2–3%. А вот в Харькове цены в проектах комфорт- и премиум-класса выросли на 3–4%», – говорят в компании The Wall-Ukraine. Такая же ситуация и в Запорожье, свидетельствуют данные ЛУН.

Почему покупатели уходят на вторичный рынок?

Около 30% потенциальных покупателей за время карантина ушло на вторичный рынок недвижимости. «Люди предпочитают брать квартиры в построенных домах, не подвергая себя риску. К тому же, выбор хорошего жилья на вторичном рынке огромен», – объясняет аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Не последнюю роль в оттоке покупателей сыграло банкротство компании «Укрбуд», к которому теперь еще добавился скандал вокруг банка «Аркада». А также непонятная ситуация, которая сложилась на первичном рынке со сдаче домов в эксплуатацию.

Как ранее писал Mind, во время реформирования Государственной строительно-архитектурной инспекции (ГАСИ) объемы выданных документов снизились. Застройщики не могут сдать дома в эксплуатацию и получить разрешения на начало строительных работ. Это касается всей Украины.

«Практически с начала года Государственная архитектурно-строительная инспекция заморозила выдачу разрешительной документации на строительство и ввод зданий в эксплуатацию. Строители жалуются, что в ведомстве невозможно не только по телефону проконсультироваться, но и получить ответ на официальные запросы. Поэтому большинство новых площадок перенесли сроки на 2021 год», – рассказали Mind эксперты The Wall-Ukraine.

Кроме того, многие застройщики, преимущественно в столице, из-за нехватки финансирования остановили работы на стройплощадках. По оценкам экспертов, речь идет о 25–30% объектов. А по данным Госслужбы статистики, объемы жилищного строительства в январе – мае 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года сократились на 8,3%.

Как стимулируют спрос?

Подходы к привлечению клиентов в целом везде одинаковы. Основные инструменты – скидки и рассрочки. Только в Киеве застройщики могут сбросить до 10–12% от первоначальной цены квартиры, а иногда и 15% (хотя это большая редкость), и уровень маржи в столице выше. А вот в Киевской области, а также во Львове, Одессе, Днепре и Харькове средний размер скидки – около 5%. Хотя сейчас скидки стали больше и иногда достигают 10%.

«На индивидуальных условиях можно рассматривать несколько большее время рассрочки, а не только до ввода дома в эксплуатацию, или рассрочку на небольшой период времени на покупку жилья в сданном доме», – говорит Александр Заяц, директор по продажам компании «Ваш Дом».

Действительно, уже есть компании, которые предлагают рассрочки на 5–7 лет. То есть при таких условиях покупатель квартиры получает уже практически ипотеку, так как он въезжает в жилье и продолжает выплачивать за него деньги строительной компании. И не исключено, что таких гибких программ на рынке будет все больше, потому что они хорошо поддерживают продажи.

Однако покупатели больше внимания уделяют не рассрочкам и не снижению цен, а динамике строительных работ.

Аналитики City One Development считают, что на будущее рынка недвижимости больше всего повлияет эпидемиологическая ситуация в стране, связанная с распространением коронавируса. Также важным фактором остается стабильность национальной валюты и макроэкономические показатели.