Олег Майборода: «Мы уже купили билет на войну. Больше не хотим»
Гендиректор «Укрбуд Девелопмент» – о новых технологиях, старых долгах и отголосках скандальных проектов
Во второй части интервью генеральный директор компании «Укрбуд Девелопмент», входящей в строительную корпорацию «Укрбуд», Олег Майборода рассказывает о реалиях рынка и проблемах роста компании. Ранее Mind опубликовал первую часть интервью, которое Майборода дал после задержания детективами НАБУ.
Наполеоновские планы
– В одном из старых интервью экс-президент «Укрбуд», ныне нардеп Максим Микитась…. Кстати, он вам звонит, дает какие-то указания по управлению компанией?
– Иногда звонит. Но участия в управлении не принимает. На самом деле стратегию развития Максим Викторович уже давно выстроил. В соответствии с ней и двигается топ-менеджмент, каждый по своему направлению.
– Так вот он несколько лет рассказывал о планах корпорации по освоению Германии.
– В Германии проект реализован, но больших перспектив там нет. На самом деле мы рассматривали несколько стран для выхода. Например, Монголию. Это очень интересная страна.
– Будете там строить?
– Нет
– Почему?
– Слишком далеко. И потом – кто нас и где ждет?
– Но вас и в Киеве не ждали.
– Не ждали, и тем не менее мы стали лидером за очень короткий срок. Сейчас в Киеве большая конкуренция, появилось много новых застройщиков. Мы активно работаем на рынке жилого строительства только шесть лет, и в этом году хотим перешагнуть уже 1 млн сданных в эксплуатацию квадратных метров.
– Динамика развития компании действительно впечатляет.
– Наши объекты востребованы, потому что имеют интересные локации и более качественное наполнение
– Интересная локация зачастую сопряжена со скандалами.
– На самом деле скандальным мы считаем только один проект – ЖК «Солнечная Ривьера», а остальное – рабочие нюансы, с которыми сталкиваются абсолютно все застройщики. (Конфликт начался в 2015 году. Сначала было пять участков с различным целевым назначением: от возведения отеля до строительства водно-спортивной базы. Затем наделы соединили в один, изменили целевое назначение под жилищное строительство, после чего землю начали застраивать структуры «Укрбуда». Противники строительства утверждали, что возведение шло в рекреационной зоне, слишком близко к воде. Протестные митинги не раз проводились и на стройплощадке, и под стенами КГГА. Вмешивался и мэр Киева. Застройщику проекта аннулировали разрешение на строительство, но он его восстановил по решению суда. Проект неоднократно менялся. – Mind). Мы не знали об этом конфликте сразу. Он вошел в активную фазу, когда уже два дома строились: один находился на уровне 10 этажа, а второй – на уровне пятого. Если бы мы знали о конфликте или он обнаружился на более раннем этапе, то мы возможно и отказались бы от инвестдоговора. Сейчас уже все позади, мы выиграли все суды, строительство закончено.
– Вам пришлось отказаться от возведения одного дома. Это повлияло на прибыльность проекта?
– Проект убыточный. Под третий дом мы закопали сваи и полностью сделали фундамент, но дом так и не построили.
– Большие убытки?
– Сложно оценить. Проект еще не закрыт, остались непроданные квартиры. Но, думаю, речь идет о миллионах гривен.
– Будете достраивать третий дом?
– Нет. Однажды мы купили «билет на войну» и больше не хотим. Несмотря на то, что войну не проиграли.
Проблемы роста
– Застройщик не несет никакой ответственности за сроки сдачи в эксплуатацию. И похоже, что многие этим пользуются. Вовремя сдаются только считанные проекты.
– Еще древние египтяне говорили, что ни одна стройка не заканчивается в заданные бюджет и сроки. Многое зависит от проектов. Если строить типовые «панельки», то сроки выдерживать просто, а у нас каждый проект уникальный. При этом ежегодно на рынок выводим 5–6 новых объектов.
Да и законодательная база постоянно меняется. Например, год-полтора назад ужесточились требования по сейсмичности. Мы как раз в это время начали возводить три объекта из красного кирпича: два дома в ЖК «Чарівне місто» и дом по улице Кайсарова. Пришлось «переобуваться» на ходу, менять технологию строительства.
– Сильно выросла себестоимость?
– Да, и сроки сильно задержали. Помимо меняющейся законодательной базы, есть еще один момент. Пару лет назад мы усилили контроль качества строительства, разработали девять стандартов, которые касаются всего: от инженерии до фасадов. И сразу же стали эти разработки внедрять в строящиеся объекты. Да, мы задержали сроки ввода в эксплуатацию, зато жители получили системы контроля доступа, диспетчеризации, видеонаблюдения и прочее.
– Инвесторы доплачивали за это?
– Нет, речь идет о репутации компании. Если раньше считалось, что «Укрбуд» – это совок, то сейчас мы компания, которая задает рынку новые стандарты. Но, кроме всех нововведений, пытаемся создать и некое комьюнити ответственных жильцов. Чтобы все это сберечь. Теперь каждый наш клиент при передаче квартиры получает «Книгу новосела». Это что-то вроде инструкции к автомобилю, только речь идет о квартире, особенностях дома, инженерных системах, правах и обязанностях и т. д. Туда же вложены карточки доступа, дисконтные карты в строительные гипермаркеты. Жилец должен понимать, что такое система пожаротушения и как она функционирует, почему не нужно ставить кондиционер в неположенном месте и к чему может привести бездумное вмешательство в систему отопления, например.
– Получается, что истории о том, как ремонтами «убиваются» новостройки, правдивы?
– Много разных случаев было. И датчики пожарной сигнализации вырезали, и снимали батареи при заполненной системе отопления и т. д. Мы сейчас переформатируем управляющую компанию, и работаем с этой проблемой: поясняем, показываем, внедряем системы видеонаблюдения, охраны и пр. Сейчас разрабатываем предложение, которое закроет все текущие вопросы жильца – от оплаты квитанций, до статусов выполнения заявок и голосований по текущим вопросам.
– Вы внедрили систему CLAP. Что это?
– Это стартап, который мы поддержали, – первая украинская система «умного дома», которая работает на экономию, безопасность и комфорт. Датчики охранной сигнализации, затопления и дыма обеспечивают безопасность жилья, а уведомления кроме вас получает охрана дома, которая мгновенно отреагирует. За экономию отвечает ряд датчиков, которые собирают информацию о расходовании тепла, воды, электроэнергии, а координационный центр системы выстраивает сценарии, позволяющие сэкономить до 40% на коммунальных платежах. Управлять системой можно со смартфона из любой точки мира, где есть интернет. Вы будете знать все, что касается вашего жилья: кто к вам приходил, не вышли ли вы за лимиты энергопотребления, сможете легко оплатить автоматически сформированные квитанции и многое другое. Да и приходить в заранее охлажденную или прогретую квартиру, возвращаясь, например, из командировки или с отдыха, всегда приятно.
– Удорожает ли эта система себестоимость квадратного метра?
– Конечно. В среднем такая система стоит около $3000 на квартиру. Но для клиента цены не растут, мы ее устанавливаем за счет своей маржи. Эта система – наше конкурентное преимущество. В ближайшее время ни у одного из застройщиков ничего подобного по функционалу не будет. Системы других производителей стоят в пять-семь раз дороже, а с CLAP у нас эксклюзивный договор – в Киеве они работают только с «Укрбуд». Каждая наша квартира уже оборудована системой «умного дома» по умолчанию.
