Метры тают: почему Вагиф Алиев может потерять звание крупнейшего рантье Украины
И что помешало ему реализовать заявленные ранее амбиции
В самом крупном ТРЦ Украины – Blockbuster Mall – сменился управляющий партнер. Теперь всей операционной деятельностью будет заниматься малоизвестный широким кругам предприниматель Александр Спектор. По данным источников Мind, он выкупил у бизнесмена Вагифа Алиева свыше 50% доли в Blockbuster Mall и стал его мажоритарным собственником.
До этого Алиев проиграл бизнесмену Василию Хмельницкому право на покупку ТРЦ Ocean Plaza и так и не реализовал планы по открытию еще восьми мегамоллов к концу 2020 года. Mind разбирался, почему удача отвернулась от самого амбициозного девелопера Украины.
«Я шел к этому 25 лет», – стоя в помещении кинотеатра в развлекательном центре Blockbuster, рассказывал Вагиф Алиев в конце апреля прошлого года. Девелопер собрал большое количество потенциальных арендаторов, которым устроил экскурсии по первой очереди уже построенного Blockbuster Mall площадью 190 000 кв. м. От желающих пройтись по самому крупному в Украине торговому центру не было отбоя – всем представителям сетей мест в кинотеатре не нашлось, и многие слушали стоя.
Вагиф Алиев сообщил, что около десяти лет подряд скупал лучшие земельные участки в Киеве и к концу 2020 года планирует создать в столице сеть из десятка крупных торговых центров – по одному в каждом районе города. К этому моменту первый – торгово-развлекательный центр Lavina Mall общей площадью около 170 000 кв. м – был запущен и уже работал около двух лет .
«Я даю гарантию, что осенью куплю ТРЦ Ocean Plaza», – шокировал присутствующих Алиев. И добавил, что после этого он объединит один из самых успешных в столице торговых центров со своим строящимся 300-тысячником – Ocean Mall. С тех пор Вагиф Алиев не появлялся на широкой публике.
Однако его громкие заявления заставили многих игроков рынка недвижимости скорректировать свои планы по развитию. Например, инвестиционная компания Dragon Capital делает ставку на офисную и складскую недвижимость, а торговую недвижимость если и покупает, то преимущественно в регионах.
Что происходит с ТРЦ Blockbuster Mall?
Техническое открытие Blockbuster Mall состоялось в конце ноября прошлого года. Из арендаторов работали только супермаркет «Сильпо» и еще пара магазинов. Остальные торговые точки должны были открыться по мере готовности. «Торжественное открытие проведем, когда уже будут открыты ключевые арендаторы, точнее дату пока сказать не можем», – заявил тогда глава правления группы Mandarin Plaza (управляющей торгово-развлекательными центрами Mandarin Plaza, Lavina Mall, Blockbuster Mall, Ocean Mall и других проектов) Александр Черницкий в комментарии Ассоциации ритейлеров Украины.
Blockbuster Mall
Сейчас, спустя три месяца, вакантность в ТРЦ особо не изменилась. Кроме «Сильпо», в ТРЦ работает несколько ювелирных магазинов (КЮЗ, «Укрзолото», PANDORA и др.) и пара обувных точек одного оператора – Intertop и Skechers.
Почему сложилась такая ситуация?
По мнению опрошенных Mind экспертов, ритейлеры попросту не готовы рисковать, открывая магазины в пустующем торговом центре, где нет посетителей. Многие игроки уже обожглись на Lavina Mall, где также была медленная заполняемость и отсутствовал маркетинг, а именно – активное продвижение торгового центра.
Lavina Mall
А в случае с Blockbuster Mall недалеко расположен его конкурент – один из самых успешных ТРЦ Киева – Sky Mall, где нет пустующих помещений и арендные ставки могут доходить до $100 за 1 кв. м в месяц. «Открытие Blockbuster Mall никак не отразилось на нашей работе», – уверена директор ТРЦ Юлия Ванченко.
И тем не менее проект имеет все шансы стать успешным. При строительстве торговых моллов Вагиф Алиев делает ставку на развлекательное ядро, которое должно стать магнитом для посетителей. Blockbuster Mall – не исключение. Рядом с ним находится развлекательный центр Игоря Демяненко – Blockbuster, открывшийся в 2008 году. В нем расположен роллердром, множество аттракционов, боулинг, кинотеатр «Планета кино». Кроме того, в самом Blockbuster Mall предполагается открыть фудхолл и около 20 000 кв. м аттракционов.
«Центру просто нужно время для раскрутки, и мы это видим на примере Lavina Mall. Вначале он тоже работал далеко не с полной заполняемостью, а сейчас там уже почти не осталось свободных площадей и за покупками приезжает огромное количество посетителей», – говорит управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко.
«Объект [Blockbuster Mall] наполняем. Есть ряд интересных якорей, с которыми немного притормозили, но сейчас будем ускоряться. Речь, главным образом, об IKEA. Идет процесс запуска. Набором арендаторов сейчас занимается сторона Спектора – Colliers International», – сказал недавно Черницкий в комментарии агентству «Интерфакс-Украина».
Председатель правления компании Mandarin Plaza Александр Черницкий и основатель компании Mandarin Plaza Вагиф Алиев во время презентации ТРЦ Ocean Mall. Киев, 10 октября 2018 года.
По его словам, шведская мебельная компания – один из самых ожидаемых ритейлеров в Украине – откроет магазин в августе. Этот «якорь» должен исправить положение с посещаемостью. Изначально планировалось, что IKEA будет в другом объекте Алиева – ТРЦ Ocean Mall, но строительство ТРЦ затянулось, и договор подписали на тот торговый центр, степень готовности которого была выше.
Зачем Алиев продал Blockbuster Mall?
Изначально Blockbuster Mall принадлежал Вагифу Алиеву и его миноритарному партнеру Александру Спектору. Во что обошлось строительство самого крупного в Украине торгового центра, Вагиф Алиев не говорит. Но три руководителя девелоперских компаний считают, что в подобного рода объект необходимо вложить не менее $300–400 млн. Один из них и сообщил, что два месяца назад Вагиф Алиев продал Александру Спектору 50% ТРЦ за $70–80 млн. Одним из условий сделки стал переход торгового центра под управление мажоритарного собственника.
Сам девелопер отказывается говорить на эту тему. Не удалось связаться и с новым владельцем – Александром Спектором. По данным Единого государственного реестра Министерства юстиции, Спектор является бенефициаром компании К.А.Н (среди ее основателей был Вагиф Алиев), одним из собственников Креативного штата «Сенатор», владеющего бизнес-пространством Creative States в БЦ Senator.
Бизнесмен также контролирует 40% ООО «Парк культуры». В 2012 году Александр Спектор был представлен как генеральный директор DF Agro Дмитрия Фирташа. Напомним, что Фирташ и Алиев – давние партнеры по бизнесу. Они совместно реализовали несколько крупных девелоперских проектов – например, столичный БЦ «Парус»
«У Вагифа Алиева очень амбициозные планы по развитию. Возможно, деньги понадобились на эти цели», – предполагает девелопер Олег Салмин. Ранее сам Алиев заявлял, что средства на реализацию всех своих проектов получает из прибыли, а если денег не хватает – продает свои активы или берет кредиты.
Куда пойдут деньги?
В этом году Вагиф Алиев планирует ввести в эксплуатацию третий свой молл – ТРЦ Ocean Mall, общей площадью около 300 000 кв. м, из которых арендной – около 110 000 кв. м. Объем предполагаемых инвестиций составляет $350–400 млн. По изначальной задумке, этот проект должен был соединиться с существующим успешным ТРЦ Ocean Plaza. Именно его и обещал ритейлерам купить Алиев. Но он был не единственным претендентом.
Управляющая компания Ocean Plaza – «ТПС недвижимость». Среди ее совладельцев числилась Лилия Ротенберг – дочь Аркадия Ротенберга, российского бизнесмена и друга президента РФ Владимира Путина. Как писал ранее Mind, в процессе переговоров ТРЦ неоднократно «минировали», проводились и акции протеста против российских собственников. Осенью прошлого года одиозная совладелица вышла из состава бенефициаров торгового центра.
А в декабре стало известно, что Василий Хмельницкий приобрел 35% акций ТРЦ Ocean Plaza у британских бизнесменов Родни Коффи (20%) и Колина Лайрда (13,35%). Сумма сделки не разглашалась, но, по оценке трех директоров девелоперских компаний, она составила $85–90 млн.
Переговоры длились долго, и участие в них действительно принимал Вагиф Алиев. Об этом рассказал Mind инвестиционный банкир, близкий к переговорному процессу. По его словам, Хмельницкий согласился заплатить больше и готов выкупить оставшийся пакет.
В пресс-службе Василия Хмельницкого подтвердили, что бизнесмен рассматривает возможность выкупа доли партнеров в Ocean Plaza. «Если появится интересное предложение, мы готовы принять участие в торгах. Но сначала проведем детальный юридический и экономический анализ потенциальной сделки, возможность привлечения под нее прозрачного заемного капитала», – сказано в ответе пресс-службы. Ранее Хмельницкий в интервью завил, что готов выкупить ТРЦ за $250 млн.
Ocean Mall
Что значит для Алиева неприобретение этого проекта? «Это может привести к «войне» между двумя торговыми центрами, если их собственники не смогут договориться. Тогда это скажется на посещаемости Ocean Mall», – считает руководитель консалтинговой компании, пожелавший остаться неназванным.
Что осталось у Алиева?
От империи Вагифа Алиева осталась земля в разных районах столицы. Например, возле станций метро «Лесная», «Ипподром», на пр. Победы и другие наделы.
Участки в собственности у Алиева – действительно перспективные, но торговые центры на них могут появиться спустя десятилетия, считают опрошенные Mind девелоперы. «Могут возникнуть проблемы с поиском такого количества арендаторов. Сейчас для развития торговли сложилась хорошая ситуация, но как только гривна девальвирует, это скажется на покупательной способности населения, и потребительский спрос снизится», – говорит совладелец архитектурного бюро «Архиматика» Александр Попов.
Тем временем конкуренты не дремлют. Например, в прошлом году на левом берегу, который пока еще остается неосвоенным, открылся ТРЦ River Mall. В следующем году Виталий Хомутынник и Павел Фукс планируют открыть ТРЦ Respublika, который составит конкуренцию будущему центру Алиева Hippodrome Mall. Хотя официальных заявлений по этому поводу еще не сделано, но об открытии в 2021-м уже говорят инвестиционные аналитики, знакомые с деталями продвижения проекта.
Впрочем, Вагифу Алиеву есть куда отступать. Он заявил, что планирует строить по одному крупному моллу в каждому крупном городе и сейчас сосредоточен на поиске подходящих наделов вне Киева.