Stolitsa Group приступила к экономическому и финансовому аудиту недостроев банка «Аркада». Речь идет о ЖК «Патриотика», «Патриотика на озерах» и «Эврика». Ввода этих объектов в эксплуатацию ожидает 13 000 пострадавших инвесторов. В начале апреля представители киевских городских властей, МВД, НБУ и другие участники процесса подписали меморандум «о решении социального вопроса достройки и передачи квартир инвесторам…». Комментируя это событие, все стороны ссылались на пункты документа, которого в открытом доступе не было.
Mind публикует полный текст меморандума и анализирует, через какое время Stolitsa Group сможет выйти на стройплощадки и что ей может помешать.
Проблемы у банка «Аркада» начались со старта проекта ЖК «Патриотика на озерах». Застройке территории площадью более 170 га, на который находятся озера, воспротивились общественное объединение «Экопарк Осокорки», а также представители «Национального корпуса» и «Национальных дружин». С 2015 года на стройплощадке происходили регулярные протесты.
Активисты настаивали на незаконности стройки, предлагая создать на этом месте экопарк. Затем Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) аннулировала банку «Аркада» разрешение на строительные работы, Киевсовет расторг договоры аренды на землю с компанией «Контактбудсервис», которая выступала заказчиком строительства. Как писал ранее Mind, за этой ситуацией некоторые эксперты усматривали интересы Вадима Столара, который претендовал на долю в проектах.
«Аркада» в судах восстановила всю разрешительную документацию, но достроить свои объекты так и не смогла (в портфеле строительного подразделения компании также были ЖК «Патриотика» и «Эврика»).
«Стройки велись за счет кредитного ресурса банка «Аркада», а средства от продажи квартир направлялись на другие объекты – прокладку кабельных сетей за 300 млн гривен, строительство мостов, дорог. Да, эти деньги рано или поздно вернулись бы, но это долгосрочные инвестиции, а для строительства жилья необходимы оборотные деньги здесь и сейчас. И когда банк «Аркада» заложил в кредит свое здание, которое стоило 50% от его активов, и его изъяли кредиторы, Нацбанку ничего не оставалось, кроме как передать банк Фонду гарантирования вкладов, в результате чего кредитный ресурс банка тоже закончился», – так объяснял создавшуюся ситуацию секретарь комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Дмитрий Исаенко.
После долгих обсуждений и многочисленных митингов, проводимых инвесторами, власти и рынок приняли решение, что достраивать объекты будет Stolitsa Group. Подписантами соответствующего меморандума стали директор компании Эдуард Соколовский, МВД, Министерство развития общин и территорий, СБУ, Фонд гарантирования вкладов физлиц, КГГА, Владислава Молчанова (соосновательница и руководитель Stolitsa Group, документ подписывала как модератор решения социальной проблемы на базе Центра защиты киевлян. – Mind). А кроме них – общественная организация, представляющая интересы инвесторов в ЖК «Аркады», нардеп Дмитрий Исаенко, финансовая компании «Гарант Капитал» и домостроительная компания «Фундамент». Всего указано 12 сторон. Но одна из них – ДТЭК – меморандум не подписала, что может повлечь за собой ряд сложностей.
В процессе подписания меморандума глава КГГА Виталий Кличко заявил, что достроить все объекты необходимо в течение 3–5 лет.
Согласно меморандуму, до начала строительных работ необходимо сделать несколько шагов.
Эдуард Соколовский уже заявил: на то, чтобы достроить ЖК «Патриотика» и «Эврика» в течение трех лет, необходимо 3,5 млрд грн. «Это чистый разрыв ликвидности…. Если бы, условно говоря, речь шла о 15 годах [для достройки] – деньги не понадобились бы вовсе», – сказал он в одном из интервью.
Эту сумму предполагают привлечь в виде кредита под государственные гарантии. И Соколовский, говоря, что при условных 15 годах строительства «деньги не понадобятся», имеет в виду, что не пришлось бы прибегать к займу.
Сколько средств понадобится на достройку всех жилых комплексов, у сторон переговорного процесса четкого понимания пока нет. Для этого нужны аудиты – финансовый, экономический и технический. Согласно меморандуму, провести экономический и финансовый аудит Stolitsa Group должна в течение месяца после получения всех необходимых документов. Документы она должна была получить в течение пяти дней с момента подписания меморандума.
После этого наступит очередь технического аудита, на который отводится три месяца.
«Финансовый аудит даст понимание, куда уходили деньги, а также финансовую модель, ликвидность и остатки на счетах. Чтобы понять объем необходимых инвестиций, нужно сделать оценку проекта. Это, по сути, технический аудит: сколько домов, на какой стадии готовности и т. д.», – поясняет юрист Владимир Копоть.
Таким образом, через четыре месяца компания сможет понять, сколько денег нужно для достройки объектов и что строить в первую очередь. К слову, уже сейчас обсуждается возможность увеличить количество квартир в ЖК «Патриотика».
Механизм поступления денег на достройку объектов пока обсуждается.
Согласно меморандуму, источниками финансирования определены: дебиторская задолженность по ФФС, продажа нераспроданных площадей, имеющиеся деньги на счетах и, возможно, госбюджет и кредитование.
Если будет принято решение о государственном кредитовании на 3,5 млрд грн, то деньги будут возвращаться в основном за счет выкупа квартир государством и реализации 10% жилых и нежилых помещений в ЖК «Патриотика на озерах».
«Получение кредита – это лишь один из возможных вариантов решения проблемы оперативного финансирования достройки. Есть и другой, который, по моему мнению, позволит привлечь средства еще быстрее. Речь идет о выкупе площадей [в трех ЖК ] специализированными государственными учреждениями, такими как «Укрмолодьжитло», которые на это имеют право», – сказал Соколовский. Также, по его словам, можно выкупить квартиры за государственные деньги для военнослужащих и других бюджетников. Но ради этого придется изменить нормативные документы: согласно текущему законодательству, государственным учреждениям запрещено приобретать объекты в недостроенных домах.
Кроме того, представители Stolitsa Group уже предупредили покупателей квартир в ЖК «Патриотика на озерах», что за купленные квартиры придется доплачивать. Но сколько именно – озвучено не было. Квартиры в этом комплексе были куплены за 16 000 –18 000 грн/кв. м. Если же инвесторы согласятся перейти в ЖК «Эврика» или «Патриотика», тогда доплачивать не придется. Всего в «Патриотике на озерах» выкуплено около 550 квартир.
Когда завершатся все переговоры, аудиты и определятся источники финансирования, будет составлен график выполнения работ. Его соблюдение должна контролировать дирекция. Правда, в тексте меморандума не сказано, кто туда будет входить.
Теоретически, после завершения этого объема работ компания может приступать к началу строительства объектов. Но есть несколько деталей, которые могут этому помешать.
Договор аренды земли под ЖК «Патриотика на озерах» уже расторгнут на основании решения Киевского горсовета. «При этом в Государственном земельном кадастре все еще есть информация о том, что арендатором является ООО «Контактбудсервис»», – уточняет Владимир Копоть.
Реализация проектов требует подведения соответствующей инфраструктуры: укладки дорог, строительства детсадов и школ. Напомним, что КП «Благоустройство» по решению города демонтировало возведенный банком «Аркада» путепровод на пересечении проспекта Петра Григоренко и улицы Коллекторной. Также местные власти отказывали застройщику засчитывать возведение детских садов в качестве паевого взноса.
Согласно меморандуму, обязательства по продлению договора аренды на землю взял на себя город. Также городские власти обещают согласовать детальный план территории (ДПТ), который нужно будет еще разработать.
Местные власти собирались урегулировать вопрос и с земельными налогами, чтобы инвестор проектов не имел дополнительной финансовой нагрузки, говорит Дмитрий Исаенко. КГГА пообещала в ближайшие годы выделить несколько миллиардов гривен на развитие инфраструктуры: продолжить дорогу и коммуникации, построить школы и детские сады.
176 га, на которых предполагается строительство ЖК «Патриотика на озерах», стали яблоком раздора между застройщиками и активистами ОО «Экопарк Осокорки». Ранее активисты заявляли, что участок, на котором планируется строительство, – это далеко не весь экопарк, а одна из важных его частей. Основное противостояние развернулось вокруг участка площадью 90 га, расположенного возле озера Небреж. По данным экоактивистов, чтобы построить там дома, придется частично засыпать озеро.
И если раньше город негласно поддерживал активистов, то сейчас Виталий Кличко заявил, что эта территория предусмотрена под строительство жилья «еще с советских времен». Но активисты придерживаются своей точки зрения и рассчитывают продолжить борьбу.
По словам Владиславы Молчановой, была попытка договориться с протестующими. Их приглашали на встречу, в которой участвовал и мэр Кличко, но активисты покинули переговоры.
Как ранее писал Mind, в соответствии с текстом меморандума, если застройщик по не зависящем от него причинам не сможет начать строительные работы, то он сохраняет за собой право отказаться от реализации проекта.
Компания должна была построить подстанцию и воздушную линию (ВЛ) 110кВт «ТЭЦ-5 – Аркада». Необходимый объем инвестиций – 320 млн грн. В меморандуме предусмотрено, что строительство этих объектов ДТЭК должен будет провести за свой счет. Но он отказался.
«Строительство подстанции (ПС) «Аркада» и воздушной линии (ВЛ) 110кВт «ТЭЦ-5 – Аркада» предусматривалось за счет заказчика присоединения и не включалось в инвестпрограмму ДТЭК КЭС и план развития сетей на 2021–2025 годы. Компания не имеет источников финансирования этих объектов», – сказано в официальном сообщении ДТЭК. По их данным, объем инвестиций для строительства воздушной линии и подстанции соответствует 63% размера всей инвестпрограммы для обновления сетей города в 2021 году.
В компании заявили, что такое обязательство является нарушением постановления НКРЭКУ, утвердившего план развития сетей, а также угрожает снижением качества электроснабжения 1,3 млн ее клиентов. Однако ДТЭК готов к конструктивному диалогу и поиску решений электроснабжения проблемных строек.