В Вышгороде начато строительство нового ЖК – Vyshgorod Sky. Согласно проекту, на участке общей площадью в 2,83 га, который до недавних пор находился в коммунальной собственности местной общины, будет построено пять домов разной этажности – на 10,15 и 17 этажей. Сдать в эксплуатацию первую многоэтажку застройщик пообещал в 2023 году – об этом сказано на его сайте. Однако уже на старте проект настораживает количеством нарушений, допущенных в ходе его реализации.
В частности, внимание потенциальных инвесторов привлекло недостаточное количество паркомест. Изначально этот факт даже стал поводом для отказа застройщику в регистрации разрешения на начало строительных работ, о чем сказано в дополнении 1 к протоколу №36 от 04.06.2021 комиссии Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). Однако работы на стройплощадке уже идут – значит, разрешение на проведение подготовительных работ застройщик получил. Но как удалось выяснить Mind, такое разрешение получено для здания категории СС1 (малоэтажное строительство), хотя проектом заявлено здание более сложного класса – СС3. А вот в получении разрешения на стройработы в сентябре ГАСИ вновь отказала застройщику.
Это не единственный пример многоэтажного проекта за пределами столицы, у которого есть проблемы с разрешительной документацией. Mind разбирался, какие недочеты в новостройках, возводимых на территории городов-сателлитов, встречаются чаще всего и как покупатели квартир в них могут себя обезопасить от дальнейших неурядиц.
Сегодня, по данным lun.ua, в 15-километровой зоне вокруг Киева возводят около 150 жилых комплексов. Часть из них имеют проблемы с разрешительной документацией. «Если говорить о занижении классности с целью получить разрешительную документацию, то в области таких случаев больше, чем в Киеве», – отмечает юрист, СЕО и основатель проекта Monitor.Estate Владимир Копоть.
В Украине все здания соответствуют одному из трех классов ответственности – СС1, СС2, СС3. Согласно законодательству, на класс влияют: уровень опасности для людей, а также возможный материальный и социальный ущерб.
Для СС1 (небольшой пятиэтажки или одноподъездной девятиэтажки) заказчик подает только декларацию о начале работ. Для других классов – СС2 и СС3, к которым принадлежит большинство новостроек, еще совсем недавно было необходимо получить разрешение ГАСИ. Сегодня ГАСИ уже ликвидирована. Ее функции Кабинет Министров передал вновь созданному органу государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАМ).
Другими словами, компания декларирует, что будет возводить малоэтажку (до четырех этажей, т.е. здание класса СС1), а в результате строит дома 15 этажей и выше – 75-100 м высотой. Это как минимум класс СС2, в таких домах может проживать от 50 до 400 человек. «Я встречал случай, когда здание задекларировали как СС1, а ввели уже как СС3», – говорит Владимир Копоть.
Еще одной распространенной проблемой является нецелевое использование земельного участка. Например, на землях, предназначенных для садоводства или малоэтажной застройки возводятся все те же многоэтажки. Такие кейсы часто встречаются в Ирпене и Буче, где посреди частного сектора возводятся высотные дома. Таким образом, застройщики снижают свои расходы на реализацию проекта.
По словам юристов, занижение классности может стать основанием для подачи в суд и остановки строительных работ. А это, в свою очередь, скажется на сроках сдачи дома в эксплуатацию. Если же повезет, и застройщик доведет проект до конца, то вскоре могут выйти на поверхность другие сложности.
Так, перед подключением к коммуникациям и присвоением почтового адреса новострои должны получить сертификат о вводе здания в эксплуатацию (его ранее тоже выдавала ГАСИ). Если такого сертификата нет, то возможны несколько вариантов.
Или дома будут подключены, но напряжение электричества окажется скачкообразным, а тарифы – коммерческими; или подключения вовсе не произойдет – и жильцам придется осваивать долгожданные квадратные метры в потемках и без работающих лифтов, а также – в отсутствие центрального отопления, водоснабжения и канализации.
Инженерные сети являются болезненной темой и для новоселов, и для застройщиков, и для эксплуатантов. Даже после отмены паевого взноса и перенаправления «топливных» акцизов в общий фонд на обновление ЖКХ-средств местные бюджеты ограничены в капитальных расходах. На них может идти максимум 15% бюджета, а большая часть направляется на заработную плату работникам и коммунальные услуги.
По словам экспертов, за последнее десятилетие в государственном бюджете Украины не было предусмотрено никакой специальной программы для восстановления ЖКХ. Только в позапрошлом году была попытка ввести программу улучшения качества питьевой воды. Ее смета – 200 млн грн на всю Украину, то есть в общенациональных масштабах сумма совершенно незначительная. Кроме этого для обновления систем тепло- и водоснабжения на местах привлекаются кредиты ЕБРР, погашать которые местные власти планируют из бюджета развития.
Поэтому застройщики выкручиваются как могут. Например, вместо подключения к канализации «садят» многоэтажки на выгребные ямы, а вместо «запитки» от централизованной ЛЭП – устанавливают электрогенераторы и пр. Например, в селе Счастливом в одном из проектов несколько домов, которые уже частично сданы в эксплуатацию и заселены, обеспечиваются электроэнергией за счет генератора. Он же отвечает и за подачу воды (насос – электрический). Жители этого ЖК на специализированном форуме уже несколько лет обсуждают проблему постоянного отключения электричества и, соответственно, воды – генератор не справляется с нагрузкой.
Отметим, что в этом кейсе причина отсутствия подключения – проблемы застройщика в отношениях с поставщиком услуг по электроснабжению.
Бывают и другие варианты развития событий. Так, несколько месяцев назад в селе Софиевская Борщаговка заболели жители трех многоэтажек ЖК «Дания». Причиной массового отравления оказалась вода. В свое время застройщик сэкономил на подключении к канализации, то есть «врезался» в нее нелегально. А водоканал, обнаружив такое самоуправство, перекрыл трубу. Нечистоты полились на улицу, откуда попали в скважину, из которой поступает вода в квартиры жильцов.
При покупке квартиры юристы советуют проверить у застройщика наличие всех разрешительных документов. Управляющий партнер, адвокат GORO legal Дмитрий Овсий настаивает: перед сделкой в обязательном порядке нужно изучить целый перечень «бумаг» – договор (схему продаж), разрешительную документацию, а также бэкграунд всех субъектов, с которыми входите в инвестицию.
Когда риски очевидны или хотя бы вероятны, есть смысл потребовать их минимизации за счет гарантий от участников процесса. Это могут быть дополнительные гарантии от застройщика, ФФС и т. п. Даже это не даст 100-процентную гарантию от неожиданностей, но в дальнейшем упростит доказывание существенных нарушений в условиях сделки либо поможет двигаться по пути возврата инвестиций согласно Уголовному кодексу.
«Если можно вносить правки в договоры, обязательно изучайте и предлагайте изменения в части гарантий инвестиций: ответственность, право на односторонний отказ, обеспечение и другие предохранители. Инвесторы, как граждане Украины, имеют все основания защищать свои законные интересы, если нарушаются их права или кто-либо нарушает законодательство в сфере недвижимости», – подчеркивает юрист.