С 1 января 2021 окончательно отменено долевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта. Этот тариф (до 10% для коммерческой и до 4% для жилой недвижимости) был введен для того, чтобы простимулировать обновление инфраструктурных объектов параллельно с сооружением новых зданий. Но этот механизм оказался не слишком эффективным, и в конце концов его назвали символом коррупции и даже «налогом на инвестиции». Mind разбирался, во что трансформируется этот налог и насколько весомой будет отныне нагрузка на застройщиков.
В 2020 году действовал переходный период: заказчик был обязан в течение 10 рабочих дней после начала строительства объекта обратиться в соответствующий орган местного самоуправления с заявлением об определении размера долевого участия по объекту строительства. А тот, в свою очередь, в течение 15 рабочих дней со дня получения указанных документов – предоставить заказчику строительства расчет долевого участия по объекту строительства.
Долевое участие должно было осуществляться исключительно денежными средствами:
для нежилых зданий и сооружений – 4% общей сметной стоимости строительства объекта;
для жилых домов – 2% стоимости строительства объекта рассчитываются в соответствии с основными показателями опосредованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины, утвержденными центральным органом исполнительной власти, который формирует и реализует государственную жилищную политику и политику в сфере строительства, архитектуры и градостроительства;
для всех промышленных объектов – 0%.
Но практика, когда заказчик получил разрешение на строительство, но не обратился в орган самоуправления за определением (значит – уклонился от уплаты паевого взноса) – была довольно распространенной. Поэтому такой механизм, возможно, облегчал судьбу отдельных проектов, но отнюдь не решал глобальных проблем общества.
Что может стать альтернативой этого инструмента именно для обновления инфраструктуры? «Основной стабильный источник для обновления инфраструктуры на местах – налог на недвижимость. Что интересно: он «перекрывает» паевой в 5-7 раз (например, за 10 месяцев 2020 года «паевого» собрали – 1,2 млрд грн, а налога на недвижимость физические и юридические лица уплатили 5,3 млрд грн! То есть план по налогам на недвижимость за 10 месяцев был выполнен на 103%)», – комментирует народный депутат Елена Шуляк.
По ее словам, именно налог на недвижимость и будут направлять на развитие населенного пункта. «Есть еще один компенсатор: оформление земли под застройками и получение налогов с них. По предварительным оценкам – это миллиарды гривен, которые до сих пор общины не дополучали», – отмечает она.
Доходы бюджета г. Киева за 2015-2020 года, тыс. грн
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Всего
Поступления средств долевого участия
333072.88
563740.14
793396.99
543117.69
285285.45
330411.56
2849024.71
Доходы бюджета развития
665000.00
452567.60
769844.88
1014200.00
1425269.64
700000.00
5026882.12
Удельный вес поступлений средств долевого участия в бюджете развития (%)
50,09
124,56
103,06
53,55
20,02
47,2
56,68
Источник: КГГА
Но компенсируют ли отмену паевого взноса налоги на недвижимость и землю? Не совсем. Паевой взнос был целевым и шел именно в фонд развития, налоги на недвижимость и землю, а также акцизы на топливо – в общий фонд, поэтому считать их компенсаторами не совсем корректно.
В частности, как сообщила директор Департамента экономики и инвестиций КГГА Наталья Мельник, за 2015-2020 годы было получено 2,85 млрд грн, в среднем это 56,6% бюджета развития столицы.
Были годы, когда этот инструмент выступал единственным наполнителем бюджета развития Киева. В 2020 году получено паевого взноса 330,4 млн грн (47,2% бюджета развития). Да, это значительно меньше налога на недвижимость (1,4 млрд. грн) и акцизного налога на ввозимое топливо (582,7 млн грн). Акциз на произведенное горючее дал еще 166,5 млн грн в доходную часть бюджета.
Объемы финансирования за счет бюджета развития по объектам строительства (реконструкции), 2015-2020 годы, тыс. грн
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Объем финансирования за счет бюджета развития (по состоянию на 01.12.2020)
453826.70
403762.00
821881.70
590426.40
1392449.90
587750.90
Поступления средств долевого участия (по состоянию на 18.12.2020)
333072.88
563740.14
793396.99
543117.69
285285.45
330411.56
Удельный вес средств долевого участия,%
73,39
139,62
96,53
91,99
20,49
56.22
Источник: КГГА
«Налог на недвижимость – перспективный, и каждый год его влияние растет. Но говорить, что он сразу заменит почти 1,6 млрд грн долевого участия – рано. Тем более, что он очень сильно ограничен Налоговым кодексом, а еще много данных о недвижимости отсутствуют в Реестре прав», – считает директор аналитического центра Ассоциации городов Украины Ярослав Рябушук.
В общем прогноз от Ассоциации городов Украины – сдержанно негативный. Проблема, для решения которой вводилось долевое участие – изношенность сетей (до 90%) и дефицит/устаревшая социальная инфраструктура – осталась. «Компенсаторов такого инструмента никто не дал. В основном, долевое участие работало там, где было активное строительство, в больших городах и пригородных территориях. Но и для малых городов даже 100 или 200 тыс. гривен в год – это те средства, которые можно было направить на обновление инфраструктуры», – говорит Рябушук.
Как быть на местах теперь и на что рассчитывать? Сейчас органы местного самоуправления остались один на один с вызовами развития территории. Создание социальной инфраструктуры можно (теоретически) включать в бизнес-модель девелоперов. Ведь ответственные застройщики не ограничивают срок участия в проектах только вводом в эксплуатацию, а предусматривают и дальнейшее управление жилыми комплексами, поэтому заинтересованы в повышении качества инфраструктуры этих ЖК. А вот инженерные сети – проблема номер один для всей общины.
«Есть три источника обновления сетей: местный бюджет, государственный бюджет, тариф для потребителей с инвестиционной составляющей. Тариф остается вопросом, который никто не желает ставить. Ведь это сразу нагрузки на население, а значит – пересмотр субсидий. Здесь есть не только политические риски недовольства властью, а еще финансовые риски, дополнительная нагрузка на госбюджет», – считает Ярослав Рябушук.
Местные бюджеты ограничены в капитальных расходах: на них может расходоваться максимум 15% бюджета, а большая часть идет на заработную плату и коммунальные услуги. По словам экспертов, в последнее десятилетие в Государственном бюджете Украины не было предусмотрено никакой специальной программы для восстановления ЖКХ. Только в позапрошлом году была попытка ввести программу улучшения питьевой воды. Ее смета – 200 млн грн на всю Украину, то есть незначительная сумма. Кроме этого для обновления систем тепло- и водоснабжения на местах привлекаются кредиты ЕБРР, погашать которые местные власти планируют из бюджета развития.
Не станет альтернативой долевого участия и 13,44% акцизов на топливо, которые окончательно оставили общинам. https://decentralization.gov.ua/news/13087. Эти средства направляются не в фонд развития, а, как и раньше, – в общий фонд. «Ассоциация городов Украины специально отстаивала именно эту позицию, потому что каждый год государство «откусывает ресурсы», перекладывая на органы местного самоуправления все большую нагрузку по поддержанию инфраструктуры. В этом году отменили долевое участие, в прошлом – сократили дотации на социальную инфраструктуру с 14 до 6 млрд грн, в позапрошлом – добавили содержание ПТУ и оплату труда непедагогическим работникам образовательных учреждений и т.д.», – говорит Рябушук.
Таким образом, без системного инструмента и общегосударственной программы обновления сетей пока можно предположить лишь негативные сценарии. Например, эксперты считают, что общины в связи с отсутствием средств на инфраструктуру будут ограничивать строительство через градостроительные условия и ограничения. Например, будут давать отрицательный ответ из-за отсутствия необходимых мощностей в водоснабжении, теплоснабжении, электроэнергии и т. д.
Наиболее вероятный пока вариант – застройщики будут напрямую договариваться с соответствующим монополистом о создании необходимой мощности, а дальше инвестировать и строить свои объекты. «То есть, вместо паевого взноса мы получим добровольный подарок городу», – резюмирует Ярослав Рябушук.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
У випадку, якщо ви знайшли помилку, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію. Або надішліть, будь-ласка, на пошту [email protected]
Повідомити про помилку в тексті
Авторизация
Вы можете войти, используя вашу учетную запись следующих соцсетей
