Третья попытка: что известно о новой ипотечной программе

С 1 октября в Украине стартует новая ипотечная программа «Доступное жилье» под 3% годовых в гривне. В первых рядах тех, кто сможет получить заем на покупку жилья в доме, построенном менее 10 лет назад, – военные, медики, учителя и ученые. А со следующего года – все желающие, но уже под 7% годовых. Эксперты говорят, что в документе учтены все ошибки предыдущих лет, но нюансы все же остались. Воспользоваться ипотекой при нынешнем объеме финансирования смогут не более 17 000–20 000 человек, не решен вопрос с выселением неплательщиков с детьми, и непонятно, может ли учитель или военный обслуживать такой заем. Что предполагает программа и почему она все еще несовершенна, разбирался Mind.

Полномасштабное вторжение россии в Украину и постоянные обстрелы некоторых украинских городов не остановили правительство: с октября в стране стартует новая программа по покупке жилья. Ее условия достаточно лояльные: кредитная ставка 3% годовых, первоначальный взнос от 20%, а сам заем предоставляется на 20 лет.

Это выгодные условия, поскольку сейчас банки могут давать кредиты под 28% годовых в гривне, но обслуживать заем практически нереально, признает глава правления банка «Глобус» Сергей Мамедов.

Что можно будет купить в ипотеку?

За заемные средства купить можно далеко не все жилье. При помощи ипотеки реально стать собственником квартиры общей площадью до 52,5 кв. м, дополнительно 21 кв. м предусмотрен на каждого члена семьи. Купить хрущевку тоже не получится: программа распространяется на жилье в домах, которые были введены в эксплуатацию не более 10 лет назад.

Программой предусмотрена и предельная стоимость жилья. Она не должна превышать опосредованную стоимость, которую определяет Минрегион.

«По нашим подсчетам, для Киева цена составит $1300 за 1 кв. м, – говорит Сергей Мамедов. – Это реальные показатели для столицы».

Как будет работать новая программа?

Ответственность за ее реализацию будет нести новосозданная организация «Укрфинжилье», которая уже получила на осуществление этой программы около 20 млрд грн. Директор по развитию розничного бизнеса Правекс Банка Владимир Чорненький говорит, что «Укрфинжилье» может работать с банками по нескольким схемам:

1. Банк выступает агентом, то есть самостоятельно оценивает заемщика.  Кредиты выдаются банком от имени «Укрфинжилья» (на основе соответствующего договора о сотрудничестве).
2. Выдача кредитов с последующей уступкой прав требования по кредитным договорам банком к «Укрфинжилью».
3. Банк кредитует клиентов, не передавая права требования в дальнейшем, а оставляя их на балансе у себя. При этом в целях обеспечения в залог "Укфинжилью" передаются банком ОВГЗ (банк не выпускает ОВГЗ под кредиты, а передает те ценные бумаги, которые банки покупают на рынке и имеют уже на балансе. По мере погашения физлицами кредитов, банк в свою очередь возвращает средства («Укрфинжилье» тем самым высвобождая залог в виде ОВГЗ).

Во всех трех случаях финансовое учреждение получает 4% годовых в гривне. Это гораздо ниже уровня инфляции, которая в этом году, по прогнозам Национального банка, составит 31%. Такие условия не выглядят очень выгодными. На потребительских кредитах банки могут заработать гораздо больше – 70–100% годовых в гривне.

Но банки новое предложение хвалят. «Это хорошая ипотечная программа, которая будет востребована», – считает Сергей Мамедов. По его словам, сейчас ипотечный портфель всех украинских банков составляет 720 млн грн, 98% которого обслуживается. «Платят даже те клиенты, которые взяли кредиты для покупки жилья в Харькове», – добавляет он.

Банк все же несет ответственность за каждого заемщика, поскольку именно он оценивает его финансовое состояние, говорит Владимир Чорненький. Если заемщик в течение трех лет после получения кредита не платит более 180 дней, то банк обязан выкупить его долг и самостоятельно решать проблему с неплательщиком.

«Но если недвижимость была повреждена или уничтожена из-за обстрела, то такая норма не применяется», – уточняет он. Эксперт считает, что взять такой кредит может семья с доходом от 20 000 грн в месяц. Ежемесячная оплата в таком случае составит 5600 грн в месяц, и банк такие выплаты одобрит.

Как в принципе работала ипотека в Украине?

Последние годы ипотека в Украине не развивалась. По информации Правекс Банка, в 2019 году было выдано 4500, в 2020-м – 5600, а в прошлом году – 12 000 кредитов. Это меньше 1% от общего количества сделок. Средний объем займа составлял 820 000 грн.

Государство уже несколько раз пыталось запустить в Украине ипотечное кредитование. Например, с марта прошлого года по программе «Доступное жилье» выдавался заем под 7% годовых на 20 лет при первоначальном паевом взносе в размере 15%. Купить можно было жилье, которое было введено в эксплуатацию не позднее 2018 года.

«В бюджете закончились деньги», – так характеризируют причины провала массовой ипотеки опрошенные Mind банкиры. В октябре прошлого года государство перестало компенсировать разницу между ставками, и заемщики остались с рыночными ставками один на один. Правда, через полгода платежи возобновились, говорят банкиры, но программу это не спасло.

«В Украине кредитование жилья не может происходить до тех пор, пока банки не получат право взыскать имущество. Например, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то это сделать невозможно», – признает Сергей Овчинников, директор компании Stokman.

Такая проблема действительно существует. Ростислав Кравец, старший партнер компании «Кравец и партнеры», напоминает, что для продажи кредитной квартиры, в которой проживает несовершеннолетний ребенок, нужно получить разрешение органов опеки. Такое решение принял Верховный Суд. «Но никто такого одобрения не даст», – говорит он. Владимир Чорненький отмечает, что норма, которая запрещает прописывать в ипотечной квартире людей без разрешения кредитора, уже зарегистрирована в законопроекте №7414. И эта проблема в скором времени может быть решена.

Что выберут покупатели?

Основная масса клиентов ориентируется на вторичный рынок, говорит Дмитрий Корчев, директор агентства недвижимости «Брок-Риелти». «Они опасаются, что квартира может быть не достроена. Поэтому готовы переплатить за жилье в введенном в эксплуатацию доме», – объясняет он. Но покупка квартиры в кредит может не понравиться продавцам. Директор крупного агентства недвижимости, пожелавший остаться неназванным, говорит, что жилье, несмотря на запрет, покупают за наличные и в долларах.

В то же время продавцы могут сообразить, как воспользоваться новыми депозитами.

Как стыкуется эта программа с валютной политикой в Украине?

Имея на счету гривны, физлицо имеет право купить у банка валюту по льготному курсу, близкому к НБУ, и положить на срочный депозит на три месяца. В случае же с кредитом, продавец и покупатель встречаются с нотариусом в финансовом учреждении – и средства переводятся на счет собственника квартиры в гривне. Но снять их сразу и купить доллары невозможно.

«В конце августа мы заключили договор купли-продажи квартиры в Киеве. Продавец получил деньги на счет в банке, но снимать всю сумму ему придется до 18 сентября», – рассказывает Дмитрий Корчев. Менять гривны на доллары продавцу придется на черном рынке – в банках нет достаточного количества валюты.

Люди боятся тратить деньги на покупку квартиры во время войны. «Не стоит забывать, что учитель в школе получает 7000-8000 грн в месяц. Откуда у него возможность взять ипотеку?» – задает резонный вопрос Дмитрий Корчев. Снижаются доходы большинства граждан страны. По данным НБУ, в июле номинальные зарплаты уменьшились на 12%.