Горячие коммуникации: как избежать аварий, подобных ситуации в Ocean Plaza

Вечером, 13 января в Киеве возле торгового центра Ocean Plaza, на улице Антоновича 174, прорвало теплосеть, из-за чего произошел подмыв асфальта, кипяток затопил торговый центр, а также супермаркет «Ашан».

Как избежать подобных ситуаций в других районах города и как восстановить изношенные коммуникации, рассказал Mind эксперт по градостроительству Игорь Дивчур.

Прорыв теплотрассы возле ТРЦ Ocean Plaza в очередной раз поднял вопрос о состоянии подземных коммуникаций города Киева.

Учитывая стратегическое значение для жизни города функционирования инфраструктуры, жилищно-коммунальных услуг, строительной отрасли, нужно начать анализ с государственного регулирования вопросов, связанных с модернизацией и эксплуатацией инженерных сетей.

Так, в части их функционирования – это вопрос политики города по созданию правил работы для всех связанных с этим организаций и, как следствие, изменения стоимости услуг для населения. Исходя из этого, есть две первоочередных задачи для киевских властей и депутатов на 2020 год.

1. Охранные зоны инженерных коммуникаций (в частности санитарно-защитные полосы водопроводных сетей) и прямое влияние на размер платы за землю.
2. Источники финансирования модернизации инженерных сетей.

Об установлении охранных зон

Охранная зона – это определенная площадь земельного участка, предусмотренная для эксплуатации конкретной инженерной сети (теплоснабжение, водоснабжение, канализация и т. д.). В условиях плотной застройки этот вопрос чрезвычайно актуален для города. С одной стороны, он регулируется государственными строительными нормами (ГСН), а с другой – это земельные вопросы, которые закреплены в Земельном кодексе.

Так, с 2012 года с введением Государственного земельного кадастра и изменениями, внесенными в Земельный кодекс, охранные зоны на любые инженерные коммуникации считаются установленными, если они зарегистрированы в Государственном земельном кадастре, и определена не только их ширина (согласно ГСН), но и конкретная площадь.

Что это означает для эксплуатирующих компаний-монополистов, арендаторов земельных участков, граничащих с подземными коммуникациями, и для города в части доходов от платы за землю?

Если компании-монополисты, которые эксплуатируют городские инженерные сети, не зарегистрировали за собой такие охранные зоны и санитарно-защитные полосы, то город учитывает такие земельные участки как переданные в пользование, и они считаются свободными.

В то же время, поскольку земельный налог с юридических лиц является одной из главных статей доходов столичного бюджета (за 2019 почти это 2,5 млрд грн), город передает в аренду такие «свободные» земельные участки.Это не является нарушением, ведь в таких случаях Земельный кодекс предусматривает установление ограничения в использовании земельного участка, в частности, площади его застройки. Эти ограничения также считаются установленными, если они зарегистрированы в Государственном земельном кадастре.

Частные землепользователи платят земельный налог за всю площадь участка, включая ту, которая является охранной зоной и эксплуатируется компанией-монополистом. В таком случае бизнес платит за землю за себя и за компанию, которая эксплуатирует подземные коммуникации.

Поэтому городской власти в части государственного регулирования земельных отношений нужно проводить регистрацию охранных, санитарно-защитных полос инженерных сетей в земельном кадастре. Тогда не будут возникать вопросы законности или незаконности строительства, а строительная отрасль будет иметь четкое понимание площадей застройки, размера платы за землю и правил работы.

Кроме того, если эксплуатирующие инженерные сети компании не регистрируют за собой охранные зоны или санитарно-защитные полосы, то городские власти должны четко урегулировать условия землепользования.

Необходимо в каждом конкретном случае устанавливать размеры охранных зон, учитывая безопасность эксплуатации инженерных сетей. Благодаря этому операторы подземных коммуникаций единолично не смогут навязывать бизнесу дополнительные технические требования, прикрываясь «условными охранными зонами», как это происходит сейчас.

Об источниках финансирования модернизации инженерных сетей

Киевские подземные коммуникации являются коммунальной собственностью, но находятся в управлении эксплуатирующих компаний. Конечно, городской бюджет является одним из источников их финансирования. Но из-за отмены Верховной Радой паевых взносов в городской бюджет, Киев в этом году недополучит 500 млн грн на модернизацию инженерных сетей как ключевых артерий жизнедеятельности города.

В тарифах, которые платят потребители, имеется инвестиционная составляющая и заложенные средства должны идти на содержание и модернизацию сетей, но в основном они направляются только на содержание и эксплуатацию.

Депутатам Киевсовета придется уже в этом году искать пути решения проблем инженерной инфраструктуры и возможно даже просматривать обязательства эксплуатирующих компаний перед городом. Из-за неопределенности этого вопроса сегодня строительная отрасль фактически финансирует модернизацию инженерных сетей.

Особое внимание в 2020 году нужно обратить на городское регулирования отношений между компаниями-монополистами и строительным бизнесом.

Городу нужно провести аудит, как эксплуатирующие компании инженерных сетей выполняют свои обязательства по подключению новых абонентов.

Кроме того, компаниям, эксплуатирующим инженерные сети, необходимо определить потенциально аварийные участки и согласовать с городскими властями пути модернизации сетей.

И напоследок: необходимо установить четкие правила приема в коммунальную собственность инженерных сетей, построенных в качестве выполнения технических условий за счет частного сектора.