Доходная недвижимость: как работает внимательный глаз налоговиков

В 2019-м налогоплательщики без применения мер взыскания погасили налоговый долг на сумму 8,146 млрд грн, что на 65% больше показателя предыдущего года (4,938 млрд грн), утверждают в Государственной налоговой службе.

К тому же фискальное ведомство в 2019 году сократило плановые проверки на 12%, до 4600, а внеплановые проверки – на 24%, до 11 900.

Между тем эксперты утверждают, что в этом году налоговики активно взялись за физических лиц. В частности, ГСН интересуют те, кто часто продает недвижимость и нередко задействован в схемах застройщиков.

За продажу трех и более квартир в год доначисляются налоговые обязательства. Как защититься от налоговой, рассказал Mind младший партнер юридической компании Legal House, адвокат Дмитрий Кулик.

Как и что отслеживает налоговая

В последнее время налоговики обращают особое внимание на физических лиц, осуществляющих систематическую реализацию недвижимого имущества. В отношении некоторых физических лиц даже возбуждают уголовные производства по факту уклонения от уплаты налогов.

Под бдительное око налоговиков попадают физические лица, которые продают квартиры или другую недвижимость систематически, то есть три или более раза в год и, конечно же, получают от продажи прибыль.

Какие выводы делают налоговики:

• если от систематической продажи физическое лицо получает прибыль, то такая деятельность является предпринимательской;
• если деятельность предпринимательская, то такие лица должны быть зарегистрированы как физические лица-предприниматели (ФЛП);
• если ты заплатил налоги как физическое лицо, а не как ФЛП, то тебе их доначислят как для ФЛП.

Кто кому предприниматель

Но все ли так однозначно? Действительно физическое лицо, осуществляющее реализацию собственного недвижимого имущества путем заключения нотариально удостоверенных договоров купли-продажи, более трех раз в год, должно регистрироваться как ФЛП?

Как разговаривать с налоговиками?

Аргумент первый. Платить налоги, предусмотренные для предпринимателей, обязаны только зарегистрированные предприниматели.

Предпринимательство – это самостоятельная, инициативная, систематическая, на собственный риск хозяйственная деятельность, осуществляемая  хозяйствующими субъектами (предпринимателями).

Хозяйствующими субъектами в понимании законодательства, в частности, являются граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, которые осуществляют хозяйственную деятельность и зарегистрированы в соответствии с законом как предприниматели.

Следовательно, физические лица могут считаться хозяйствующими субъектами только при условии осуществления ими хозяйственной деятельности и регистрации их в качестве предпринимателей. И только тогда на них будут распространяться обязанности налогообложения дохода по правилам, установленным для ФЛП.

Существуют решения судов, которые признают неправомерным принуждение физических лиц регистрироваться хозяйствующими субъектами. Если субъекты властных полномочий прибегают к таким действиям, они нарушают принцип надлежащего управления, закрепленный в решениях Европейского суда по правам человека.

Аргумент второй. Физическое лицо-предприниматель не является субъектом права собственности в Украине.

Внимательно проанализировав положения законодательства, разъяснения Министерства юстиции и разъяснения даже собственно Государственной налоговой службы, можно сделать только один вывод: субъектом права собственности может быть только физическое лицо, а не физическое лицо-предприниматель.

При этом собственник действительно имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности (при условии регистрации), кроме случаев, установленных законом.

Таким образом, даже при условии, что физическое лицо, осуществляющее реализацию собственного недвижимого имущества, уже зарегистрировано предпринимателем, именно отчуждение недвижимого имущества все равно будет происходить от имени физического лица, так как ФЛП не может иметь в собственности недвижимое имущество, а значит, и не может осуществлять его реализацию.

Налоговые органы сами объясняют, что, поскольку физическое лицо – предприниматель не может быть собственником недвижимого или движимого имущества, то приобретение, сооружение, строительство такого имущества и операции по передаче права собственности на такое имущество физическим лицом – предпринимателем могут осуществляться им исключительно как физической лицом.

Аргумент третий. При продаже объекта недвижимого имущества по нотариально удостоверенному договору обязанность уплатить налог считается исполненной в момент удостоверения такого договора.

Налоговый кодекс говорит, что обязанность налогоплательщика подать налоговую декларацию считается исполненной и декларация не подается, если налогоплательщик получил доход от продажи имущества при нотариальном удостоверении договоров.

При этом физическое лицо, ответственное за начисление и удержание налога в случае нотариального удостоверения договоров купли-продажи имущества, обязано уплатить (перечислить) налог в бюджет по месту нотариального удостоверения такого договора.

Нотариус удостоверяет такой договор при наличии оценочной стоимости недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора. И уже именно нотариус отчитывается перед контролирующим органом о стоимости удостоверенных им договоров и сумме уплаченных их сторонами налогов.

То есть, если вы удостоверили ваши договоры у нотариуса, вы уже выполнили условия Налогового кодекса об уплате налога на доходы физических лиц и военного сбора с дохода от продажи недвижимости. Причем исполнили свой долг еще на момент нотариального удостоверения соответствующего договора.

Как платить налоги

Если вы физическое лицо и продаете недвижимость с нотариальным удостоверением заключенных договоров, то и налоги вы должны платить как физическое лицо, а не как физическое лицо – предприниматель, несмотря на систематичность заключения соответствующих договоров.

Доначисление фискалами налоговых обязательств на основании осуществления предпринимательской деятельности по продаже недвижимости без регистрации ФЛП не является приговором. Распространенная среди налоговиков практика не всегда бывает безупречно обоснованной. Конечно, каждая ситуация индивидуальна. В случае возникновения вопросов со стороны контролирующих органов, налогоплательщик будет вынужден доказывать противоправность их выводов с самого начала и с учетом всех обстоятельств.

Но в свете того, что физическое лицо несет ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом, каждый контраргумент против позиции контролирующего органа приобретает немалую важность.

Так что же делать, если вы уже получили налоговое уведомление-решение? Выход один – обжаловать.