Зона влияния: как связаны рынок земли и строительство
И от чего будут зависеть цены на паи
1 июля 2021 года вступает в силу закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Как этот документ касается рынка строительства и девелопмента, рассказал Mind председатель Ассоциации землевладельцев Украины Сергей Кулешов.
После снятия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения внимание общества сосредоточено на ее стоимости, на том, скупят ее иностранцы и агрохолдинги, и действительно ли плодородные у нас почвы.
Все это очень важно, однако на эту тему также стоит взглянуть с совершенно другой стороны.
С чего начнется рынок?
Когда мы говорим о паях, то представляем поле, до которого не доехать на легковом авто, где из цивилизации в лучшем случае – село неподалеку. В общем так и есть, но встречаются и исключения. Речь идет о паях, граничащих с большими городами, международными трассами, заповедными зонами, а это – сотни тысяч гектаров уникальной земли по всей стране, которые за несколько месяцев будут «разморожены».
Существует законный механизм изменения целевого назначения земельных участков. Со снятием моратория такой механизм можно будет применять и к паям. Это означает, что на месте сегодняшнего пая за год может появиться многоэтажный жилой комплекс или коттеджный городок, торговый или логистический центр.
Давайте рассмотрим в качестве примера несколько городов: Львов, Харьков, Одесса, Киев. Говорим об их пригородах и приближенных населенных пунктах, которые пользуются спросом для строительства.
Вокруг Львова можно найти не менее 1500 га паев. Вокруг Харькова – 1000 га, Одесса окружена вплотную паями – более 15 000 га. Паев, которые граничили бы непосредственно с Киевом, немного, но есть более 15 000 га в Броварах, Буче, Ирпене, Вишневом и даже около Козина, где земля считается элитной.
Что будет с ценами?
Мы проводили собственный опрос среди землевладельцев и обнаружили, что только 10% опрошенных планируют продавать свои паи после снятия моратория. Возьмем Киев и его 15 000 га паев, 10% желающих продать свою землю – это 1500 га. Именно такое количество земли продается сейчас в киевской агломерации. То есть в ближайшее время мы можем увидеть ситуацию, когда количество предложений увеличится вдвое, что мгновенно снизит цену на землю, так как вряд ли спрос успеет пропорционально возрасти.
Приведу конкретный пример цен: пай полтора гектара, Бровары, вплотную к обжитой улице. Владелец обратился к нам, чтобы мы предоставили юридическое сопровождение и по возможности нашли ему клиента. Как только можно будет официально продавать – он готов свой пай отдать за $10 000. Это $66 за сотку, при рыночной цене на землю для строительства в этом месте – $2000 за сотку.
Пусть нужно будет потратить определенную сумму на изменение целевого назначения, но все равно это будет очень выгодное предложение для строительных компаний.
Еще один пример: человек собирается продавать пай как обычную сельскохозяйственную землю по цене $1500 за га, а участок расположен в 100 метрах от Черного моря. Обладательница не понимает, что ее земля стоит, без преувеличения, в сто раз дороже. И таких примеров не один десяток, а реально их будут тысячи, и это не может не повлиять на рынок.
В течение следующего года на рынок будут выставлены, кроме обычной сельскохозяйственной земли, еще тысячи эксклюзивных участков, которые были долгое время «замороженными». Рынку потребуется определенное время, чтобы найти баланс.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
