Волшебный гектар: как решить актуальные проблемы рынка сельскохозяйственной земли
Когда ждать первых ласточек инвестиций
Открытие рынка земли до сих пор является болезненной темой украинского общества. Некоторые из нюансов купли-продажи земельных участков требуют дополнительного основательного объяснения, например, по поводу приобретения или отчуждения сельскохозяйственной земли юридическими лицами. При каких условиях это происходит и что об этом процессе говорит украинское законодательство, рассказала Mind управляющий партнер ЮФ Martyniv law Андриана Мартынив.
На самом деле, как до, так и после запуска рынка сельскохозяйственной земли заключаются договоры купли-продажи агропредприятий, где покупатель приобретет корпоративные права компании, на которой аккумулирован земельный банк.
В основном земельный банк сформирован за счет аренды, эмфитевзиса, иногда постоянного использования и права собственности ранее неподмораторной земли. Набор инструментов защиты транзакций зависит от того, право какой страны будет регулировать договоренности сторон. Как правило, в подобных соглашениях выбор стоит между правом Украины и правом Англии. Покупателями выступают как физические лица, так и юридические. Исходя из практики заключения договоров в прошлом году, можно сказать, что увеличилось количество транзакций, где покупателем выступает венчурный фонд (КИФ).
Безусловно, в долгосрочной перспективе потенциальные покупатели отрабатывают модель выкупа земли в собственность и просчитывают возможные финансовые результаты как от самостоятельного возделывания, так и от передачи земельного банка в субаренду или управление другим агрокомпаниям.
В то же время не следует забывать, что ст. 130 ЗК Украины содержит положение о том, что всем юридическим лицам (в том числе украинским, с украинской структурой собственности, а не только с иностранной структурой, иностранцам, лицам без гражданства) запрещено приобретать доли в уставном капитале юридических лиц, являющихся владельцами земель сельскохозяйственного назначение. Это ограничение снимается после принятия соответствующего решения на референдуме.
К тому же брать сельскохозяйственную землю в залог могут только банки. Поэтому юридические и финансовые модели инвестирования в сельскохозяйственную землю разрабатываются с учетом достаточно жестких законодательных мер и ограничений.
Могут ли украинские юрлица купить сельскохозяйственные земли до 1 января 2024 года?
Украинские юридические лица с украинской структурой собственности до 1 января 2024 могут приобретать сельскохозяйственные земли в собственность, полученные в порядке безвозмездной приватизации для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, фермерского хозяйства.
Поскольку в «Переходных положениях» Земельного кодекса четко указано, что юридические лица с украинской структурой собственности смогут приобретать в собственность с 1 января 2024 года именно участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства, участки выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведение личного крестьянского хозяйства (распаиваемая земля), а также земельные доли (паи) (то есть несформированные участки по сертификатам, где есть условные гектары), а по поводу приватизированного личного крестьянского хозяйства (ЛКХ), фермерской земли и земли садоводства такая оговорка отсутствует. Так действительно ли украинское юридическое лицо может купить такие участки, не дожидаясь 1 января 2024 года?
Опыт работы с нотариусами показывает, что любые неоднозначные нюансы или относительно смелые решения следует заранее уточнять либо в Минюсте, либо в Госгеокадастре.
Мы обратились с такими вопросами, чтобы получить разъяснение. Госгеокадастр подтвердил, что украинские юридические лица до 1 января 2024 года могут приобретать сельскохозяйственные земли в собственность, полученные в порядке безвозмездной приватизации ЛКХ, для садоводства и ведения фермерского хозяйства.
Кроме того, ограничение нижней планки цены за землю (не ниже НГО) не касается сельскохозяйственной земли, полученной в собственность в порядке безвозмездной приватизации ЛКХ, для ведения садоводства и фермерского хозяйства.
Могут ли юрлица Украины с собственниками-нерезидентами купить ранее неподмораторную землю?
Несмотря на то, что у юридического сообщества по этому вопросу были определенные дискуссии, все же после 1 июля 2021 года и до одобрения соответствующего решения на референдуме юридические лица Украины, где участниками, акционерами, конечными бенефициарами являются неграждане Украины, не могут приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения всех целевых назначений.
Дополнительное подтверждение такой позиции довольно четко выразил и Госгеокадастр: «На сегодняшний день кодексом запрещено приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения всех целевых назначений юридическими лицами Украины, созданными и зарегистрированными по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными, собственниками которых являются лица , не являющиеся гражданами Украины (кроме банков). Иное может быть одобрено на всеукраинском референдуме».
Какие сложности возникают при покупке сельскохозяйственной земли?
Некорректный расчет гектарных лимитов. Если покупатель земли состоит в браке, то на двоих с женой может приобрести в собственность 100 га, чтобы каждый мог приобрести по 100 га, следует заключить брачный контракт, где будет указано, что на сельскохозяйственную землю не распространяется режим общей совместной собственности. Кстати, недавно Верховная Рада приняла за основу проект закона №6199, которым предлагается учитывать в общей площади гектары только того из супругов, за кем зарегистрировано право собственности.
Если в собственности до 1 июля 2021 года более 100 га, такие площади земли остаются в собственности, но приобрести землю после 1 июля 2021 такое лицо не может.
Как правило, сегодня выкупают землю именно собственники агропредприятий у своих же пайщиков, поэтому по тем или иным причинам (например, источники происхождения средств, финмониторинг, безопасность земельного банка) целесообразно, чтобы это лицо покупало участки. Как быть в такой ситуации? Такие гектары можно подарить, но только родственникам (после изменений в прошлом году, касающихся земельной дерегуляции), если это первая, вторая линия родства и граждане Украины, то налогов не будет, как и при наследовании. То есть произойдет «гектарное обнуление», и человек сможет покупать сельскохозяйственную землю.
Стоит ли расторгать договор аренды земли?
Утрата преимущественного права из-за расторжения договора аренды, эмфитевзиса. Нередкими, если не массовыми были (и к сожалению, все еще имеют место) случаи, когда для удостоверения договора купли-продажи сельскохозяйственной земли нотариусы «советовали» расторгнуть договор аренды.
Не углубляясь в причины таких советов, покупатели четко должны понимать последствия – преимущественное право на приобретение неразрывно связано со сроком действия договора аренды, если срок договора истек или договор расторгли досрочно, то преимущественное право также закончилось, и продавец может продать участок в обход прежнего арендатора.
Не всегда сделки совершаются в один день, и не всегда проходит проверка на ограничение не только по участку, но и по продавцу.
Продавец может передумать, повысить цену, или же будут иметь место незакрытые исполнительные производства. Как вероятный результат – и участок не приобрели, и аренду «по общему волеизъявлению сторон» досрочно разорвали. Во избежание таких ситуаций следует заблаговременно передать преимущественное право на физическое лицо, которое регистрируется в реестре как отягощение, а затем обратиться к нотариусу. В таком случае нет необходимости ждать два месяца, ведь покупает участок субъект преимущественного права.
К чему приводит дробление платежей за покупку земли?
График платежей и регистрации права собственности на дату заключения и нотариального заверения договора. Покупатели столкнулись с ситуацией, когда нотариусы отказывают в регистрации права собственности в реестре, если вся сумма стоимости земли не уплачивается сразу (по умолчанию стороны согласовали такой график платежей и договорились, что это не является отлагательным обстоятельством для цели регистрации). Такая ситуация может иметь место, если приобретатель покупает не один, а несколько участков.
Закон требует две вещи: нижняя планка цены должна быть равна нормативно-денежной оценке (НГО) и безналичную оплату.
Если стороны договорятся о более высокой цене – это, конечно, разрешено. Никаких законодательных ограничений для цели регистрации права собственности на дату соглашения из-за того, что сумма уплачивается частями, не предусмотрено. Если следовать такой логике (а некоторые нотариусы в таких вопросах крайне принципиальны), то регистрация права собственности может быть после осуществления всех платежей по графику и по нотариальному заявлению продавца.
Очевидно, что после получения всей суммы мотивация таких действий у продавца существенно снижается.
Космическая экспертная оценка – экспертная оценка в полмиллиарда гривен за сельскохозяйственную землю – и другие «нереальные цифры» обусловлены тем, что система считала предложения на продажу, которые могут быть с шестью нулями за квадратный метр (да, система считает за квадратный метр), но такие предложения были далеки от реальных цен. Получив такую оценку (с которой платить налоги, если нет освобождения), покупатели были вынуждены обращаться к оценщику, который готовил экспертное заключение, затем такое заключение должен был согласовать рецензент, и только после этого экспертная стоимость должна была стать адекватной. А это все время и деньги.
Относительно недавно Фонд государственного имущества официально сообщил, что сервис автоматической оценки стоимости недвижимости усовершенствован, поэтому, надеемся, таких проблем в дальнейшем не будет.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
