Q&A: как защитить недвижимость от мошенников
Какие действия следует предпринять, чтобы не остаться без квартиры, дома или земельного участка

Несколько лет назад в столице осудили 12 членов преступной группировки, которые арендовали квартиры в центральной части Киева, подделывали правоустанавливающие документы и продавали недвижимость. Но это, скорее, исключение из правила: хотя число случаев мошенничества с недвижимостью из года в год растет, доведенных до логического финала уголовных дел – единицы.
Особенно активизировались мошенники после открытия электронного Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, доступ к которому позволяет сменить собственника квартиры буквально за считанные минуты. Как утверждают нотариусы, только на протяжении 2015 года зарегистрировано не менее 300 несанкционированных вмешательств в госреестр, в результате которых были предприняты попытки смены собственников не только квартир, но и земельных участков, а также крупных промышленных и коммерческих объектов. В 2016 году Минюст был вынужден ограничить нотариусам территориальность, что позволило немного сократить число жалоб. Но проблема осталась.
Кто больше других рискует потерять свою недвижимость и какие действия можно предпринять, дабы максимально защитить себя от потери квадратных метров. Об этом Mind поговорил с юристами.
Какая недвижимость наиболее уязвима перед мошенниками? В первую очередь в группу риска попадают владельцы недвижимости, внесенной в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Речь идет о вторичной и первичной недвижимости, приобретенной начиная с 2012 года (со времени появления электронного реестра), а также купленной ранее, с которой совершались какие-либо нотариальные действия с 2013 года (с этого момента данные вносятся в электронный реестр).
Каким образом мошенники могут получить доступ к госреестру? "Чтобы внести изменения в статус собственности относительно того или иного объекта недвижимого имущества, ранее приходилось обращаться в территориальные подразделения регистрационной службы Украины, подавать соответствующий договор купли-продажи и целый пакет документов. На сегодняшний день функция внесения изменений в реестр имущества передана нотариусам", – рассказывает одна из ведущих украинских юристов в сфере недвижимости, адвокат Наталия Доценко-Белоус. По ее словам, любой нотариус, зайдя под своим логином и паролем в систему единого реестра, может одним кликом сменить владельца имущества. Некоторые из них по незнанию или в силу других соображений (например, сговора с мошенниками) предпринимают действия, направленные на проведение незаконной перерегистрации вещных прав. Также зафиксированы случаи вмешательства в работу реестра под логином и паролем нотариуса, но без его ведома.
Почему нотариусы не несут ответственности? Причина – несовершенство действующего законодательства, регламентирующего права, обязанности и ответственность нотариусов, выполняющих функции регистратора. В случае открытия уголовного дела по факту незаконной перерегистрации вещных прав нотариус хотя и привлекается как свидетель, но, опираясь на нотариальную тайну, освобождается от дачи показаний. Приходится констатировать, что позиция нотариуса зачастую сводиться к следующему: «Приходил собственник, принес документ, да и паспорт показал. Не будучи экспертом в этих вопросах, я не мог оценить – поддельные эти документы или не поддельные».
"В Украине отсутствуют прецеденты привлечения нотариусов к уголовной ответственности, поскольку у нотариусов нет возможности проверить личность обратившегося, кроме как проверить его паспорт и идентификационный код. А доказать сговор мошенников и нотариуса практически невозможно. Правда, были случаи лишения нотариусов лицензии. Но в дальнейшем эти лицензии возобновлялись, поскольку в действиях нотариусов не находили состава преступления", – отмечает Наталия Доценко-Белоус.
Попадает ли в зону риска недвижимость, сдаваемая в аренду? Действительно, в группу риска попадают все граждане, сдающие свою недвижимость в аренду. Правда, если сделка не зарегистрирована в Реестре вещных прав, а это более 90% договоров на рынке аренды, – риск столкнуться с мошенниками минимален, хотя и выше, чем у обычных граждан. А вот в случае официального оформления договора, что предполагает регистрацию в реестре и уплату налогов, владелец жилья или коммерческих площадей рискует вдвойне. Ведь следует помнить не только о возможности изменить данные о собственнике в реестре, но и о существовании статьи 777 Гражданского Кодекса Украины, предполагающей, что арендатор имеет преимущественное право на выкуп помещения, если иное не предусмотрено договором.
То есть официальный арендатор не только получает доступ к документам, но и может стать совладельцем недвижимости? Да. Крупные риелторы либо операторы торговой недвижимости об этом знают и в договоре аренды прописывают запрет на улучшение и преимущественный выкуп недвижимости. "То есть если арендатор провел в вашей квартире ремонт, пусть даже с вашего согласия, то у него появляются правовые основания для признания за ним права общей долевой собственности на эту квартиру. Если стоимость ремонта превысила стоимость объекта недвижимости (особенно учитывая низкую балансовую стоимость недвижимости в центральных частях города), арендатор становиться мажоритарным совладельцем. Руководствуясь статьей 365 ГКУ, такой «арендатор-совладелец» может в судебном порядке требовать выделения своей доли в натуре, а ввиду невозможности таковой компенсировать собственнику его долю", – поясняет Наталия Доценко-Белоус.
Какие действия необходимо предпринять, чтобы защитить свое имущество от мошенничества?
1. Не допускайте передачу незнакомым лицам копий правоустанавливающих документов и паспортных данных. Весьма распространена ситуация, когда вы ведете переговоры с потенциальным покупателем или арендатором, и он либо его риелтор просят предоставить копии документов для проведения аудита недвижимого имущества. Такое требование с их стороны вполне законно, ведь покупатель или арендатор также могут стать жертвами мошенников. Однако не стоит предоставлять им копии в пользование, высылать фото- или скан-копии по электронной почте или выкладывать их в интернет. Предложите ограничиться визуальным ознакомлением с этими документами. Если же контрагент настаивает на передаче копий документов на время, можно «испортить» их с помощью специальной компьютерной программы, наносящей определенный рисунок или надпись (дефект) на документ, которые не позволяют использовать его для подделки оригинала. В любом случае такое требование со стороны покупателя или риелтора должно вас насторожить.
2. Выбирайте проверенного нотариуса. Ключевая зона риска – это нотариусы, их готовность следовать нормам закона, не идти на провокации и не вступать в преступный сговор. Именно они имеют доступ к госреестру и нет никакой гарантии, что получив аналог ваших правоустанавливающих документов или оригиналы, которые были вами ранее предоставлены или утеряны, нотариус не проведет сделку в пользу третьих лиц.
3. Внесите запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Клиентам, которые оценивают риск мошеннических действий как высокий, рекомендуется обременять объект недвижимости. Существует два способа обременения (внесения запрета) – арест имущества и установление ипотеки. Первый способ является обеспечительной мерой в судебном процессе или уголовном производстве. Однако на практике это недоступный для большинства вариант, поскольку является слишком сложным, дорогостоящим и мало контролируемым, так как может создать дополнительные риски.
Наиболее оптимальным обременением считается ипотека. Для этого достаточно прийти к нотариусу с доверенным лицом (к примеру, родственником) и заключить договор займа или другого обязательства, согласно которому владелец недвижимости отдает ее в залог. Одновременно подписывается договор ипотеки, который устанавливает обременение на эту недвижимость. Установленная государством стоимость услуг нотариуса составит в этом случае 1% от суммы займа, а также 0,01% от суммы ипотеки, но можно поторговаться. Если малолетние дети являются совладельцами недвижимости – необходимо получить согласие опекунского совета.
Преимуществами такой схемы является простота и невысокая стоимость реализации, а также отсутствие лимитирования по времени действия договора. Зарегистрированная ипотека будет иметь приоритет перед другими видами обременения. В случае смены собственника ипотека следует за недвижимостью, то есть вы всегда сможете ее истребовать у последующих собственников без суда. Без согласия ипотекодержателя «уйти» в пользу третьих лиц эта недвижимость не может. Но даже если это произойдет (к примеру, подделали согласие владельца), обременение все равно сохраняется.
4. Установите СМС-маяк. Размещенный на сайте госреестра сервис мониторинга регистрационных действий относительно объектов недвижимости предлагает оперативное отслеживание статуса объекта недвижимости. Благодаря использованию этого сервиса вы сможете получить оповещение о подаче заявления на проведение регистрационных действий с вашей недвижимостью, а также о решениях, направленных на изменение статуса объекта. Это позволит своевременно обратиться к государственному регистратору, в суд с исковым заявлением об отмене регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерных регистрационных действиях. Стоимость услуги СМС-мониторинга составляет 30 грн в месяц за один объект недвижимости.
Может ли собственник недвижимости вернуть незаконно отчужденное имущество? Далеко не всегда. Во-первых, если оно было продано добросовестному покупателю, получить соответствующее решение суда будет весьма проблематично. Но даже в этом случае пройдут годы судебных тяжб, а получение положительного решения суда вовсе не означает, что исполнительная служба выполнит свою работу и освободит квартиру от нового хозяина. Если же объект недвижимости был уничтожен или видоизменен, обременен ипотекой или арендой – добиться возврата практически невозможно. Потому что это будет уже другой объект с другими правоустанавливающими документами. К примеру, земельный участок был поделен на несколько отдельных участков, которые получили свои кадастровые номера и были впоследствии проданы добросовестным приобретателям. То же касается и квартиры, которую могли объединить с соседней квартирой или выделить из нее доли, которые впоследствии были проданы.
Если имущество выбыло безоплатно в силу предполагаемого совершения уголовного преступления, то факта регистрации уголовного дела недостаточно для того, чтобы суд получил достаточные основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя, руководствуясь статьей 388 ГКУ. Успех мероприятий по возврату недвижимости будет зависеть от того, на сколько быстро доведено до логического финала уголовное дело с вынесением приговора. А это в текущих процессуальных реалиях – бесконечный процесс.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы приглашаем вас стать частью Mind Club. Для этого необходимо оформить подписку за $7 в месяц.
Нам очень важна ваша поддержка!
Почему мы вводим платную подписку?
Настоящая качественная и независимая журналистика требует много времени, усилий и затрат, это действительно не дешево. Но мы верим в перспективы деловой журналистики в Украине, потому что верим в перспективу Украины.
Именно поэтому мы создаем возможность платной ежемесячной подписки – Mind Club.
Если вы читаете нас, если вам нравится и вы цените то, что мы делаем, – предлагаем вам вступить в сообщество Mind.
Мы планируем развивать Mind Club: объем материалов и доступных сервисов и проектов. Уже сегодня, все члены клуба:
- Помогают создавать и развивать качественную независимую деловую журналистику. Мы сможем и в дальнейшем развиваться и повышать качество наших материалов.
- Получают свободный от баннерной рекламы сайт.
- Получают доступ к «закрытым» материалам Mind (к ежемесячному выпуску, в котором мы исследуем и анализируем, как работают целые отрасли, к еженедельным аналитическим итогам).
- Свободный доступ к ивентам Mind для подписчиков и специальные условия на другие события Mind.
- Smart Power. Владельцы бизнеса, которые станут подписчиками Mind, получат доступ к агрегатору системных нарушений от аналитиков Mind и партнеров «Cкажи.uа». Если у вашего бизнеса возникли проблемы с непорядочными чиновниками или конкурентами – мы проанализируем, является ли их поведение системным, и вместе сможем решить эту проблему.
- Мы и в дальнейшем будем развивать Mind и добавлять полезные журналистские рубрики и сервисы для вашего бизнеса.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости. Поддержите нас всего за 196 грн в месяц.
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
Сумніви щодо укладання нотаріальної угоди? Мене ошукати неможливо!
Ви вирішили придбати квартиру, ріелтори запевняють Вас у прозорості угоди, юристи гарантують Вам законність операції, нотаріус стверджує, що відсутні підстави для відмови в укладанні договору, але все ж при цьому Ви не впевнені в своїх намірах, тоді Вам до мене.
Кожна десята квартира, яка продається на вторинному ринку міста Києва, має ознаки шахрайських дій або несе в собі ризики, що згодом можуть стати підставами для визнання нотаріальної угоди недійсною. Право добросовісного набувача наразі нівельовано, Ви ризикуєте, навіть якщо Ви вже третій власник в історії квартири, що вибула з власності першого власника внаслідок шахрайських дій.
Я вирізняю аферу, шахрайство, побутове рейдерство як різні за своїми ознаками злочини проти власності. Самих же кримінальних схем, стосовно природи виникнення цих злочинів-сьогодні сотні, і вони постійно вдосконалюються. Чому Вам слід звернутися саме до мене? Тому, що я єдиний, вузькопрофільний фахівець у цьому напрямку, чиє прізвище відоме широкому загалу, і вже тільки сама моя участь у супроводі Вашої угоди, відбере бажання у шахраїв ошукати Вас.
Ціна моїх послуг від 300 доларів, в залежності від складності підтвердження юридичних фактів та їх чисельності. Мій телефон: 0500219026
Сторінки у Фейсбук: «Афера в деталях» , «Анатолій Остапенко» , «ГО Печерська Варта» - протидія шахрайству з нерухомістю.