Q&A: как защитить недвижимость от мошенников

Несколько лет назад в столице осудили 12 членов преступной группировки, которые арендовали квартиры в центральной части Киева, подделывали правоустанавливающие документы и продавали недвижимость. Но это, скорее, исключение из правила: хотя число случаев мошенничества с недвижимостью из года в год растет, доведенных до логического финала уголовных дел – единицы.

Особенно активизировались мошенники после открытия электронного Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, доступ к которому позволяет сменить собственника квартиры буквально за считанные минуты. Как утверждают нотариусы, только на протяжении 2015 года зарегистрировано не менее 300 несанкционированных вмешательств в госреестр, в результате которых были предприняты попытки смены собственников не только квартир, но и земельных участков, а также крупных промышленных и коммерческих объектов. В 2016 году Минюст был вынужден ограничить нотариусам территориальность, что позволило немного сократить число жалоб. Но проблема осталась.                   

Кто больше других рискует потерять свою недвижимость и какие действия можно предпринять, дабы максимально защитить себя от потери квадратных метров. Об этом Mind поговорил с юристами.

Какая недвижимость наиболее уязвима перед мошенниками? В первую очередь в группу риска попадают владельцы недвижимости, внесенной в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Речь идет о вторичной и первичной недвижимости, приобретенной начиная с 2012 года (со времени появления электронного реестра), а также купленной ранее, с которой совершались какие-либо нотариальные действия с 2013 года (с этого момента данные вносятся в электронный реестр).

Каким образом мошенники могут получить доступ к госреестру? "Чтобы внести изменения в статус собственности относительно того или иного объекта недвижимого имущества, ранее приходилось обращаться в территориальные подразделения регистрационной службы Украины, подавать соответствующий договор купли-продажи и целый пакет документов. На сегодняшний день функция внесения изменений в реестр имущества передана нотариусам", – рассказывает одна из ведущих украинских юристов в сфере недвижимости, адвокат Наталия Доценко-Белоус. По ее словам, любой нотариус, зайдя под своим логином и паролем в систему единого реестра, может одним кликом сменить владельца имущества. Некоторые из них по незнанию или в силу других соображений (например, сговора с мошенниками) предпринимают действия, направленные на проведение незаконной перерегистрации вещных прав. Также зафиксированы случаи вмешательства в работу реестра под логином и паролем нотариуса, но без его ведома.

Почему нотариусы не несут ответственности? Причина – несовершенство действующего законодательства, регламентирующего права, обязанности и ответственность нотариусов, выполняющих функции регистратора. В случае открытия уголовного дела по факту незаконной перерегистрации вещных прав нотариус хотя и привлекается как свидетель, но, опираясь на нотариальную тайну, освобождается от дачи показаний. Приходится констатировать, что позиция нотариуса зачастую сводиться к следующему: «Приходил собственник, принес документ, да и паспорт показал. Не будучи экспертом в этих вопросах, я не мог оценить – поддельные эти документы или не поддельные».

"В Украине отсутствуют прецеденты привлечения нотариусов к уголовной ответственности, поскольку у нотариусов нет возможности проверить личность обратившегося, кроме как проверить его паспорт и идентификационный код. А доказать сговор мошенников и нотариуса практически невозможно. Правда, были случаи лишения нотариусов лицензии. Но в дальнейшем эти лицензии возобновлялись, поскольку в действиях нотариусов не находили состава преступления", – отмечает Наталия Доценко-Белоус. 

Попадает ли в зону риска недвижимость, сдаваемая в аренду? Действительно, в группу риска попадают все граждане, сдающие свою недвижимость в аренду. Правда, если сделка не зарегистрирована в Реестре вещных прав, а это более 90% договоров на рынке аренды, – риск столкнуться с мошенниками минимален, хотя и выше, чем у обычных граждан. А вот в случае официального оформления договора, что предполагает регистрацию в реестре и уплату налогов, владелец жилья или коммерческих площадей рискует вдвойне. Ведь следует помнить не только о возможности изменить данные о собственнике в реестре, но и о существовании статьи 777 Гражданского Кодекса Украины, предполагающей, что арендатор имеет преимущественное право на выкуп помещения, если иное не предусмотрено договором.

То есть официальный арендатор не только получает доступ к документам, но и может стать совладельцем недвижимости? Да. Крупные риелторы либо операторы торговой недвижимости об этом знают и в договоре аренды прописывают запрет на улучшение и преимущественный выкуп недвижимости. "То есть если арендатор провел в вашей квартире ремонт, пусть даже с вашего согласия, то у него появляются правовые основания для признания за ним права общей долевой собственности на эту квартиру. Если стоимость ремонта превысила стоимость объекта недвижимости (особенно учитывая низкую балансовую стоимость недвижимости в центральных частях города), арендатор становиться мажоритарным совладельцем. Руководствуясь статьей 365 ГКУ, такой «арендатор-совладелец» может в судебном порядке требовать выделения своей доли в натуре, а ввиду невозможности таковой компенсировать собственнику его долю", – поясняет Наталия Доценко-Белоус.

Какие действия необходимо предпринять, чтобы защитить свое имущество от мошенничества?

1. Не допускайте передачу незнакомым лицам копий правоустанавливающих документов и паспортных данных. Весьма распространена ситуация, когда вы ведете переговоры с потенциальным покупателем или арендатором, и он либо его риелтор просят предоставить копии документов для проведения аудита недвижимого имущества. Такое требование с их стороны вполне законно, ведь покупатель или арендатор также могут стать жертвами мошенников. Однако не стоит предоставлять им копии в пользование, высылать фото- или скан-копии по электронной почте или выкладывать их в интернет. Предложите ограничиться визуальным ознакомлением с этими документами. Если же контрагент настаивает на передаче копий документов на время, можно «испортить» их с помощью специальной компьютерной программы, наносящей определенный рисунок или надпись (дефект) на документ, которые не позволяют использовать его для подделки оригинала. В любом случае такое требование со стороны покупателя или риелтора должно вас насторожить.

2. Выбирайте проверенного нотариуса. Ключевая зона риска – это нотариусы, их готовность следовать нормам закона, не идти на провокации и не вступать в преступный сговор. Именно они имеют доступ к госреестру и нет никакой гарантии, что получив аналог ваших правоустанавливающих документов или оригиналы, которые были вами ранее предоставлены или утеряны, нотариус не проведет сделку в пользу третьих лиц. 

3. Внесите запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Клиентам, которые оценивают риск мошеннических действий как высокий, рекомендуется обременять объект недвижимости. Существует два способа обременения (внесения запрета) – арест имущества и установление ипотеки. Первый способ является обеспечительной мерой в судебном процессе или уголовном производстве. Однако на практике это недоступный для большинства вариант, поскольку является слишком сложным, дорогостоящим и мало контролируемым, так как может создать дополнительные риски.

Наиболее оптимальным обременением считается ипотека. Для этого достаточно прийти к нотариусу с доверенным лицом (к примеру, родственником) и заключить договор займа или другого обязательства, согласно которому владелец недвижимости отдает ее в залог. Одновременно подписывается договор ипотеки, который устанавливает обременение на эту недвижимость. Установленная государством стоимость услуг нотариуса составит в этом случае 1% от суммы займа, а также 0,01% от суммы ипотеки, но можно поторговаться. Если малолетние дети являются совладельцами недвижимости – необходимо получить согласие опекунского совета.

Преимуществами такой схемы является простота и невысокая стоимость реализации, а также отсутствие лимитирования по времени действия договора. Зарегистрированная ипотека будет иметь приоритет перед другими видами обременения. В случае смены собственника ипотека следует за недвижимостью, то есть вы всегда сможете ее истребовать у последующих собственников без суда. Без согласия ипотекодержателя «уйти» в пользу третьих лиц эта недвижимость не может. Но даже если это произойдет (к примеру, подделали согласие владельца), обременение все равно сохраняется.

4. Установите СМС-маяк. Размещенный на сайте госреестра сервис мониторинга регистрационных действий относительно объектов недвижимости предлагает оперативное отслеживание статуса объекта недвижимости. Благодаря использованию этого сервиса вы сможете получить оповещение о подаче заявления на проведение регистрационных действий с вашей недвижимостью, а также о решениях, направленных на изменение статуса объекта. Это позволит своевременно обратиться к государственному регистратору, в суд с исковым заявлением об отмене регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерных регистрационных действиях. Стоимость услуги СМС-мониторинга составляет 30 грн в месяц за один объект недвижимости.

Может ли собственник недвижимости вернуть незаконно отчужденное имущество? Далеко не всегда. Во-первых, если оно было продано добросовестному покупателю, получить соответствующее решение суда будет весьма проблематично. Но даже в этом случае пройдут годы судебных тяжб, а получение положительного решения суда вовсе не означает, что исполнительная служба выполнит свою работу и освободит квартиру от нового хозяина. Если же объект недвижимости был уничтожен или видоизменен, обременен ипотекой или арендой – добиться возврата практически невозможно. Потому что это будет уже другой объект с другими правоустанавливающими документами. К примеру, земельный участок был поделен на несколько отдельных участков, которые получили свои кадастровые номера и были впоследствии проданы добросовестным приобретателям. То же касается и квартиры, которую могли объединить с соседней квартирой или выделить из нее доли, которые впоследствии были проданы.

Если имущество выбыло безоплатно в силу предполагаемого совершения уголовного преступления, то факта регистрации уголовного дела недостаточно для того, чтобы суд получил достаточные основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя, руководствуясь статьей 388 ГКУ.  Успех мероприятий по возврату недвижимости будет зависеть от того, на сколько быстро доведено до логического финала уголовное дело с вынесением приговора. А это в текущих процессуальных реалиях – бесконечный процесс.