Приобрести квартиру и не проиграть: 7 ошибок покупателей жилья на вторичном рынке
Как найти квартиру своей мечты и совершить удачную сделку
По данным агентств недвижимости, свыше половины покупателей отдают предпочтение жилью на вторичном рынке. У него масса преимуществ. Без рисков, что дом не будет введен в эксплуатацию, как на первичном рынке, можно не тратить время и силы на капитальный ремонт и познакомиться с будущими соседями. Все технические системы в доме давно отлажены и работают.
Однако покупка квартир на вторичке предполагает ряд нюансов, о которых важно знать заранее. Редакция Mind опросила экспертов в сфере недвижимости и выяснила, какие ошибки чаще всего совершают, приобретая жилье на вторичном рынке. В совместном проекте с платформой OLX Недвижимость мы разбирались, на какие аспекты стоит обратить внимание и как совершить успешную сделку.
Не прогадать со стоимостью
Трехкомнатная квартира в столице возле станции метро «Героев Днепра» площадью около 60 кв. м с ремонтом времен брежневского застоя за 1,7 млн грн – это много или мало? Среднестатистический украинец, который покупает одну-две квартиры за свою жизнь, не ответит на этот вопрос. Можно ли доверять в таком вопросе риелтору? Не всегда. Работа риелторов не регламентируется законодательством, уровень их компетенции никто не проверяет, поэтому любую информацию стоит проверять самостоятельно.
Оценщики советуют зайти на специализированные сайты и посмотреть, сколько примерно стоит подобная квартира в таком же районе. Это позволит самостоятельно и достоверно определить, стоит ли покупать квартиру за такие деньги или лучше подождать.
Даже поверхностное представление о ценообразовании на рынке недвижимости поможет заключить выгодную сделку. Онлайн-площадки с миллионной аудиторией – самый удобный инструмент для мониторинга стоимости жилья. Например, по данным аналитической службы OLX за осень 2018 года, самые дорогие квартиры в Украине – в Киеве, Львове и Одессе. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в этих городах – почти 1 млн грн, в Харькове и Днепре – 600 000 грн. Цена двухкомнатных квартир, как показывает аналитика, выше на 43%, а за трехкомнатную можно отдать от 1 до 2,5 млн грн. «Осенью цены на недвижимость растут, летом из-за низкого спроса падают. В этом году, согласно аналитике платформы OLX, мы прогнозировали повышение цен на недвижимость до 16% по сравнению с летним периодом. При покупке квартиры это также необходимо учитывать», – комментирует руководитель рубрики OLX «Недвижимость» Андрей Коцына.
«Квартира продавалась за 1,7 млн грн еще летом, но сейчас ее приобрели за 1,5 млн грн. Желающих ее купить не было, и продавец пошел на уступки», – рассказывает Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью. Часто повысить цены предлагают сами продавцы жилья, риелторы. Киевлянин Николай Андреев рассказывает, что готов был продать свою двухкомнатную квартиру в районе станции метро «Нивки» за 1 млн грн полгода назад. «Мне нужны были деньги, поэтому я готов был уступить. Уже через 10 минут мне позвонил риэлтор и сказал, что за квартиру можно получить больше. Я согласился и почти месяц не мог найти покупателей», – рассказывает он.
Мелкий шрифт в договоре
Перед покупкой квартиры продавец и покупатель, как правило, подписывают предварительный договор купли-продажи. На этом этапе потенциальный владелец жилья вносит предоплату в размере 55 000–85 000 грн. За две недели, пока идет оформление документов, некоторые покупатели находят лучший вариант и требуют вернуть задаток. О том, что он не возвращается, указано в соглашении. Но не все покупатели внимательно читают договор.
Житель Львова Олег Некрасов потерял около 100 000 грн. «Мы покупали трехкомнатную квартиру и внесли предоплату, но потом нашли вариант получше, и решили отказаться от сделки. Нам не вернули залог, сославшись на пункт договора, прописанный мелкими буквами. Я теперь внимательно читаю все документы перед тем, как их подписывать», – рассказывает он.
Многие покупатели забывают (или не знают) о том, что если квартира куплена менее трех лет назад, то при ее продаже надо заплатить дополнительный налог в размере 5% от стоимости жилья. Это нужно помнить, выбирая квартиру, поскольку жилье, как правило, покупается минимум на 3–5 лет.
Например, семья из четырех человек становится владельцем однушки, но зато в элитном районе города недалеко от центра. «За эти же деньги можно было бы купить двух- или трехкомнатную квартиру, но в спальном районе. Такое жилье более комфортное для семьи», – говорит Топал. Через полгода-год эта категория покупателей все же решается продать жилье, но не все знают о том, что придется заплатить налог.
Расположение квартиры в определенном районе значительно влияет на стоимость. Взять например Киев. По последним данным OLX, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Печерском районе – 2,3 млн грн. «Примерно за эту же цену можно купить две однушки в Дарницком и Оболонском районах, жилье с двумя комнатами в Деснянском и Подольском, или даже трешку подальше от центра в Святошинском районе. Важно определиться с целями покупки жилья и правильно выстроить приоритеты», – советует Андрей Коцына.
По данным аналитической службы OLX, осень 2018
Скупой платит дважды
Каждый третий клиент, по оценкам риелторов, хочет сэкономить на налогах при покупке жилья. Они договариваются с оценщиками, которые занижают стоимость квартиры в договорах купли-продажи. Причем в некоторых случаях цены указывались смешные. Например, двухкомнатная квартира может стоить 300 000–400 000 при реальной цене в 1,4–1,5 млн грн. Это риск для покупателя. «Расписки за реальную сумму, которая была уплачена за жилье, как правило, никто не берет. А теперь представьте ситуацию, что собственник квартиры хочет аннулировать сделку. Он вернет ту сумму, которая прописана в договоре. И покупатель останется и без квартиры, и без денег», – говорит управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко.
Жительница Днепра Ольга Кирова рассказывает о своей подруге, которая «подарила» мошенникам 840 000 грн. «Она купила двухкомнатную квартиру недалеко от центра города за 1,4 млн грн, но после уговоров согласилась указать в соглашении сумму 560 000 грн. Уже через неделю появился психически нездоровый брат владельца квартиры, о котором покупательница ничего не знала. Договор купли-продажи был расторгнут, а вернули только 560 000 грн. Доказать, что на самом деле сумма сделки была выше, подруга не смогла», – говорит она.
Сделка по доверенности
Некоторые продавцы жилья отказываются приезжать на сделку самостоятельно и выписывают доверенность на заключение договора третьим лицам. «Не нужно подписывать договор купли-продажи на таких условиях, лучше всего потребовать от продавца присутствовать на сделке лично», – говорит директор львовского агентства недвижимости «Истейт-Эксклюзив» Елена Мишанчук.
Риелтор рассказывает, что знает о случае продажи квартиры по доверенности во Львове. Собственник квартиры в то время находился в Москве и отказался приезжать на сделку лично. Через два дня после заключения договора купли-продажи владелец жилья умер, а его жена через суд требует признать соглашение недействительным. Истец настаивает, что продавец был болен и недееспособен.
Не риелтором единым
Покупателю квартиры на вторичном рынке нужно самому вникнуть во все нюансы и лучше нанять хорошего юриста, советует Сергей Степенко. Риелтор, на которого надеется большинство покупателей квартир, не несет юридической ответственности при возникновении проблем. Договор купли-продажи недвижимости заключается между продавцом и покупателем квартиры, поэтому в случае форс-мажорных обстоятельств решать проблемы придется самостоятельно.
«Право собственности на жилье может оспариваться в суде. Между рассмотрением дела в первой и второй инстанции, скорее всего, пройдет полгода, и есть вероятность, что за время «перерыва» жилье продадут. Потом судебные разбирательства становятся проблемами нового владельца, а в их ходе легко лишиться квартиры», – рассказывает Сергей Степенко. Обманутому покупателю придется искать продавца и требовать компенсацию, но, как правило, вернуть деньги невозможно. Конечно, есть вариант купить страховку, которая покрывает затраты при признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Но пока ее приобретают единицы.
Детали технического состояния
При заключении договора купли-продажи жилья покупатель соглашается, что не имеет претензий к техническому состоянию квартиры, говорит Елена Мишанчук. Но со временем может оказаться, что на кухне и в ванной комнате грибок, трубы сгнили и в любой момент могут затопить соседей, а проводку во всей квартире нужно было менять еще 10 лет назад. Выяснить все технические нюансы обычному покупателю невозможно. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, риелторы советуют пригласить эксперта, который разбирается в технических нюансах.
Анатолий Топал рекомендует познакомиться с соседями, узнать у них о состоянии дома и, например, установлен ли в их парадном счетчик тепла. В противном случае счета за отопление могут неприятно удивить.
Как удачно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости
Анатолий Топал говорит, что около 40% покупателей сталкиваются со сложностями. Их множество – от недобросовестных продавцов до проблем с соседями и прорывов коммуникаций. Учиться на ошибках – хорошо. Еще лучше учиться на чужих ошибках, особенно если это касается покупки квартиры на вторичном рынке.
Если вы все же решились приобрести б/у недвижимость – следует придерживаться нескольких правил, чтобы сделка прошла успешно:
1. Определитесь с целью приобретения жилья, просчитайте возможные риски и выгоды.
2. Начинайте поиск квартиры с мониторинга цен, чтобы понимать среднюю стоимость.
3. Наймите хорошего юриста.
4. Внимательно читайте договор, особенно обращайте внимание на все, что написано мелким шрифтом.
5. Будьте честными и все делайте по закону.
6. Заключайте договор с владельцем либо в его присутствии.
7. Доверьте оценку технического состояния квартиры и дома экспертам.
Эксперты онлайн-платформы OLX рекомендуют покупателям обезопасить себя при выборе жилья уже на этапе поиска вариантов:
1. Прежде всего на платформах с объявлениями стоит обращать внимание на релевантность цен. Низкая стоимость может оказаться уловкой недобросовестного продавца.
2. Текст объявления – еще один важный индикатор. Объявления с большим количеством грамматических ошибок, русский текст, набранный латиницей, минимум информации – один из первых индикаторов подозрительного объявления.
3. Указанный адрес жилья можно проверить в Google картах, номер телефона – в поисковой системе по отзывам.
4. Фотографии квартиры стоит проверить на уникальность – использование в объявлениях дизайнерских макетов должно сразу вас насторожить.
