Придбати квартиру і не програти: 7 помилок покупців житла на вторинному ринку
Як знайти квартиру своєї мрії та укласти вдалу угоду
За даними агентств нерухомості, понад половина покупців віддають перевагу житлу на вторинному ринку. У нього безліч плюсів. Без ризиків, що будинок не буде введений у експлуатацію, як на первинному ринку, можна не витрачати час і сили на капітальний ремонт і познайомитися з майбутніми сусідами. Усі технічні системи в будинку давно налагоджені та працюють.
Однак покупка квартир на вторинному ринку передбачає ряд нюансів, про які важливо знати заздалегідь. Редакція Mind опитала експертів у сфері нерухомості та з'ясувала, яких помилок найчастіше припускаються, купуючи житло на вторинному ринку. У спільному проекті з платформою OLX Нерухомість ми розбиралися, на які аспекти варто звернути увагу і як укласти успішну угоду.
Не прогадати з вартістю
Трикімнатна квартира в столиці біля станції метро «Героїв Дніпра» площею близько 60 кв. м з ремонтом часів брежнєвського застою за 1,7 млн грн – це багато чи мало? Середньостатистичний українець, який купує одну-дві квартири за своє життя, не відповість на це питання. Чи можна довіряти в такому питанні ріелтору? Не завжди. Робота ріелторів не регламентується законодавством, рівень їхньої компетенції ніхто не перевіряє, тому будь-яку інформацію варто перевіряти самостійно.
Оцінювачі радять зайти на спеціалізовані сайти і подивитися, скільки приблизно коштує подібна квартира в такому ж районі. Це дозволить самостійно і достовірно визначити, чи варто купувати квартиру за такі гроші або ж краще почекати.
Навіть поверхневе уявлення про ціноутворення на ринку нерухомості допоможе укласти вигідну угоду. Онлайн-майданчики з мільйонною аудиторією – найзручніший інструмент для моніторингу вартості житла. Наприклад, за даними аналітичної служби OLX на осінь 2018 року, найдорожчі квартири в Україні – у Києві, Львові та Одесі. Середня вартість однокімнатної квартири в цих містах – майже 1 млн грн, у Харкові та Дніпрі – 600 000 грн. Ціна двокімнатних квартир, як показує аналітика, вище на 43%, а за трикімнатну можна віддати від 1 до 2,5 млн грн. «Восени ціни на нерухомість ростуть, влітку через низький попит падають. Цього року, згідно з аналітикою платформи OLX, ми прогнозували підвищення цін на нерухомість до 16% порівняно з літнім періодом. Під час покупки квартири це також необхідно враховувати», – коментує керівник рубрики OLX «Нерухомість» Андрій Коцина.
«Квартира продавалася за 1,7 млн грн ще влітку, але зараз її придбали за 1,5 млн грн. Охочих купити не було, і продавець пішов на поступки», – розповідає Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю. Часто підвищити ціни пропонують самі продавці житла, ріелтери. Киянин Микола Андрєєв розповідає, що готовий був продати свою двокімнатну квартиру в районі станції метро «Нивки» за 1 млн грн півроку тому. «Мені потрібні були гроші, тому я готовий був поступитися. Вже через 10 хвилин мені зателефонував ріелтер і сказав, що за квартиру можна отримати більше. Я погодився і майже місяць не міг знайти покупців», – розповідає він.
Дрібний шрифт у договорі
Перед покупкою квартири продавець і покупець зазвичай підписують попередній договір купівлі-продажу. На цьому етапі потенційний власник житла вносить передоплату в розмірі 55 000–85 000 грн. За два тижні, поки триває оформлення документів, деякі покупці знаходять кращий варіант і вимагають повернути завдаток. Про те, що він не повертається, зазначено в угоді. Але не всі покупці уважно читають договір.
Житель Львова Олег Некрасов втратив близько 100 000 грн. «Ми купували трикімнатну квартиру і внесли передоплату, але потім знайшли варіант трохи краще, і вирішили відмовитися від угоди. Нам не повернули завдаток, пославшись на пункт договору, прописаний дрібними літерами. Я тепер уважно читаю всі документи перед тим, як їх підписувати», – розповідає він.
Купити не можна продати
Багато покупців забувають (або не знають) про те, що якщо квартира куплена менше трьох років тому, то при її продажу треба заплатити додатковий податок у розмірі 5% від вартості житла. Це потрібно пам'ятати, вибираючи квартиру, оскільки житло, як правило, купується мінімум на 3–5 років.
Наприклад, сім'я з чотирьох осіб стає власником однушки, але в елітному районі міста недалеко від центру. «За ці ж гроші можна було б купити дво- або трикімнатну квартиру, проте у спальному районі. Таке житло більш комфортне для сім'ї», – каже Топал. Через півроку-рік ця категорія покупців все ж вирішує продати житло, але не всі знають про те, що доведеться заплатити податок.
Розташування квартири в певному районі значно впливає на вартість. Взяти, наприклад, Київ. За останніми даними OLX, середня вартість однокімнатної квартири в Печерському районі – 2,3 млн грн. «Приблизно за цю ж ціну можна купити дві однушки в Дарницькому і Оболонському районах, житло з двома кімнатами в Деснянському і Подільському, або навіть трикімнатну подалі від центру в Святошинському районі. Важливо визначитися з цілями покупки житла і правильно вибудувати пріоритети», – радить Андрій Коцина.
За даними аналітичної служби OLX, осінь 2018
Скупий платить двічі
Кожен третій клієнт, за оцінками ріелтерів, хоче заощадити на податках при купівлі житла. Вони домовляються з оцінювачами, які занижують вартість квартири в договорах купівлі-продажу. Причому в деяких випадках ціни вказувалися смішні. Наприклад, двокімнатна квартира може коштувати 300 000–400 000 при реальній ціні в 1,4–1,5 млн грн. Це ризик для покупця. «Розписки за реальну суму, яка була сплачена за житло, як правило, ніхто не бере. А тепер уявіть ситуацію, що власник квартири хоче анулювати угоду. Він поверне ту суму, яка прописана в договорі. І покупець залишиться і без квартири, і без грошей», – пояснює керуючий партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко.
Мешканка Дніпра Ольга Кірова розповідає про свою подругу, яка «подарувала» шахраям 840 000 грн. «Вона купила двокімнатну квартиру недалеко від центру міста за 1,4 млн грн, але після вмовлянь погодилася вказати в угоді суму 560 000 грн. Вже через тиждень з'явився психічно нездоровий брат власника квартири, про якого покупець нічого не знала. Договір купівлі-продажу був розірваний, а повернули лише 560 000 грн. Довести, що насправді сума угоди була вище, подруга не змогла», – каже вона.
Угода за довіреністю
Деякі продавці житла відмовляються приїжджати на операцію самостійно і виписують довіреність на укладення договору третім особам. «Не потрібно підписувати договір купівлі-продажу на таких умовах, найкраще вимагати від продавця бути присутнім на операції особисто», – радить директор львівського агентства нерухомості «Істейт-Ексклюзив» Олена Мішанчук.
Ріелтер розповідає, що знає про випадок продажу квартири за дорученням у Львові. Власник квартири в той час знаходився в Москві і відмовився приїжджати на підписання угоди особисто. Через два дні після укладення договору купівлі-продажу власник житла помер, а його дружина через суд вимагає визнати угоду недійсною. Позивач наполягає, що продавець був хворий і недієздатний.
Не ріелтером єдиним
Покупцеві квартири на вторинному ринку потрібно самому вникнути в усі нюанси і краще найняти гарного юриста, радить Сергій Степенко. Ріелтер, на якого сподівається більшість покупців квартир, не несе юридичної відповідальності, якщо виникнуть проблеми. Договір купівлі-продажу нерухомості укладається між продавцем і покупцем квартири, тому в разі форс-мажорних обставин вирішувати проблеми доведеться самостійно.
«Право власності на житло може оскаржуватися в суді. Між розглядом справи в першій та другій інстанції, швидше за все, пройде півроку, і є ймовірність, що за час «перерви» житло продадуть. Потім судові розгляди стають проблемами нового власника, і тут легко втратити квартиру», – розповідає Сергій Степенко. Обманутому покупцеві доведеться шукати продавця і вимагати компенсацію, але, як правило, повернути гроші неможливо. Звичайно, є варіант придбати страховку, яка покриває витрати при визнанні угоди купівлі-продажу квартири недійсною. Але поки її купують одиниці.
Деталі технічного стану
При укладенні договору купівлі-продажу житла покупець погоджується, що не має претензій до технічного стану квартири, каже Олена Мішанчук. Але з часом може виявитися, що на кухні та у ванній кімнаті грибок, труби згнили і в будь-який момент можуть затопити сусідів, а проводку у всій квартирі потрібно було міняти ще 10 років тому. З'ясувати всі технічні нюанси пересічному покупцеві неможливо. Щоб уникнути неприємних сюрпризів, ріелтери радять запросити експерта, який розбирається в технічних моментах.
Анатолій Топал рекомендує познайомитися з сусідами, дізнатися у них про стан будинку і, наприклад, чи встановлений в їхньому парадному лічильник тепла. В іншому випадку рахунки за опалення можуть неприємно здивувати.
Як вдало купити квартиру на вторинному ринку нерухомості
Анатолій Топал каже, що близько 40% покупців стикаються зі складнощами. Їх безліч – від недобросовісних продавців до проблем з сусідами і проривів комунікацій. Вчитися на помилках – добре. Ще краще вчитися на чужих помилках, особливо якщо це стосується покупки квартири на вторинному ринку.
Якщо ви все ж зважилися придбати вживану нерухомість – слід дотримуватися кількох правил, щоб угода пройшла успішно:
1. Визначтеся з метою придбання житла, прорахуйте можливі ризики і вигоди.
2. Починайте пошук квартири з моніторингу цін, щоб розуміти середню вартість.
3. Найміть гарного юриста.
4. Уважно читайте договір, особливо звертайте увагу на все, що написано дрібним шрифтом.
5. Будьте чесними і все робіть за законом.
6. Укладайте договір з власником або в його присутності.
7. Довірте оцінку технічного стану квартири і будинку експертам.
Експерти онлайн-платформи OLX рекомендують покупцям убезпечити себе при виборі житла вже на етапі пошуку варіантів:
1. Перш за все на платформах з оголошеннями варто звертати увагу на релевантність цін. Низька вартість може виявитися хитрощами недобросовісного продавця.
2. Текст оголошення – ще один важливий індикатор. Оголошення з великою кількістю граматичних помилок, російський текст, набраний латиницею, мінімум інформації – один з перших індикаторів підозрілого оголошення.
3. Зазначену адресу житла можна перевірити в Google картах, номер телефону – в пошуковій системі за відгуками.
4. Фотографії квартири варто перевірити на унікальність – використання в оголошеннях дизайнерських макетів має відразу вас насторожити.
