Тюремный девелопмент: что может появиться на месте СИЗО в Киеве и Львове

6 августа Минюст запустил «распродажу тюрем». На торги будут выставлены несколько десятков СИЗО и прочих пенитенциарных объектов, находящихся в разных городах и областях Украины. Уже известно, что к продаже предложат Ирпенский исправительный центр (№132), расположенный в Коцюбинском, одесскую колонию №51, Лукьяновское СИЗО в Киеве и СИЗО во Львове.

Полный список лотов и даты аукционов Минюст пообещал сообщить позже.

Mind узнал у экспертов, сколько может стоить бывшая тюрьма, что на ее месте можно построить и с какими проблемами придется столкнуться девелоперу.

Как идет подготовка к продаже тюрем?

Ключевая ценность таких объектов для инвесторов – возможность получить крупные земельные участки с уже подведенными инженерными сетями, считает министр юстиции Денис Малюська. «Что вырастет на их месте – заводы, жилые комплексы, торгово-развлекательные комплексы – это уже не к нам, а к будущим собственникам и органам местного самоуправления, которые утверждают генпланы, ДПТ и выдают градостроительные условия и ограничения», – цитирует его пресс-служба министерства.

По поводу Лукьяновского СИЗО Малюська заявил, что уже идет подготовка к его переносу в Бориспольский район – сначала к тендеру на разработку проектно-сметной документации, а далее – на ремонтно-строительные работы по реконструкции Бориспольской исправительной колонии №119, которая и станет базой для нового киевского СИЗО.

Какие проблемы грозят девелоперам при покупке тюрем?

Любая постройка на участке удорожает проект из-за необходимости демонтажа. Это касается всех лотов от Минюста. Но есть и проекты, отягощенные дополнительными проблемами. Сегодня самые крупные лоты «тюремной распродажи» из озвученных Малюськой – СИЗО в Киеве и Львове. И оба они могут стать проблемными для потенциальных инвесторов.

Столичная и львовская ситуация имеют много общего: пенитенциарные учреждения расположены в центрах городов, имеют в своем составе исторические здания. В конце июля Департамент охраны культурного наследия КГГА направил в Минкульт список объектов, которые предлагают внести в Госреестр памятников недвижимости. Среди них Лукьяновский тюремный замок, возведенный в 1850–1860-х годах. Львовское СИЗО (№19) расположено в здании, переоборудованном в конце XVIII века из римо-католического монастыря женского ордена Св. Бригиды.

Наличие исторических зданий на территории лота означает дополнительные проблемы для девелоперов. Демонтировать такие дома в рамках законодательства будет сложно. Кроме того, снос исторических памятников привлечет внимание строительных активистов и псевдоактивистов.

«Покупка такого участка означает покупку билета на войну. «Молчание» псевдоактивистов стоит несколько миллионов гривен. Чем скандальнее проект, тем выше цена. Историческое здание в центре города – просто красная тряпка для них. Даже если речь идет о реконструкции. Будут настаивать на музее и сохранении первоначального назначения. Вспомните историю с «Гостиным двором». Шум, голодовка, активисты, кто-то стал депутатом, инвестор потерял деньги, а здание сейчас разрушается», – говорит руководитель крупной девелоперской компании, пожелавший остаться неназванным. 

Архитектор Юлиан Чаплинский, анализируя ситуацию с львовскими объектами пенитенциарной системы, считает, что оптимальным вариантом была бы не продажа инвестору, а передача этих объектов городу. «Само историческое здание в очень плохом состоянии, там сырость подошла уже к третьему этажу, реставрация потребует значительных средств – с одной стороны. С другой – это место с очень тяжелой исторической памятью. Государство в идеале должно передать этот комплекс городу, а тот – сделать мемориал, искать интегрированные пути развития этой территории, создавать для этого фонды», – считает он.

Что можно построить на месте бывших тюрем и СИЗО?

Девелоперам интересны не здания бывших тюрем и СИЗО, а земельные участки, на которых они находятся. От их месторасположения и будет зависеть популярность и цена лота, а также и концепция будущего проекта. Чем ближе к центру, тем больше у девелопера выбор.

Mind попросил экспертов оценить стоимость Лукьяновского СИЗО и предположить, что на его месте можно расположить.

Сколько может стоить Лукьяновское СИЗО?

По словам инвестброкера, специалиста по продаже активов неплатежеспособных банков Дениса Дроздова, стоимость Лукьяновского СИЗО сейчас оценить сложно. Это не обычный объект, и в открытом доступе данных о площади всех зданий и участка нет. «Но с учетом месторасположения, большой площади, цен на коммерческую недвижимость и динамики цены во время торгов, продажа замка может пополнить госбюджет на несколько миллиардов гривен. Могу предположить, что речь идет о $4–5 млн», – считает эксперт.

Он подчеркивает, что поскольку к этому времени комплекс получит официальный охранный статус, то новому собственнику будет запрещено изменять фасад. Ремонт и облагораживание территории обойдутся инвестору тоже приблизительно в $4–5 млн. А с коммерческой точки зрения интересен сам участок вокруг тюремного замка.

Что может появиться на месте Лукьяновского СИЗО?

1. Офисный или торговый центр. Окупаемость проекта Денис Дроздов оценивает в 10–12 лет. Но в случае ТРЦ будет конкуренция – крупный молл уже строится рядом, на месте троллейбусного депо.

2. Многоуровневый «улавливающий» паркинг. «Если рано или поздно въезд в центр станет платным или как минимум ограниченным по часам, то это очень хорошее место для такого паркинга. К тому же в непосредственной близости есть много жилых комплексов, базаров, торговых площадей. Поэтому я уверен, данный вариант будет очень востребован», – говорит директор ТРЦ Dream Town Роман Емец.

3. Жилой проект. «Это длиннее по реализации, сложнее в плане выбора потенциальной целевой аудитории, так как нет четко выраженного ценового диапазона района – есть и дешевое, и дорогое жилье в непосредственной близости», – отмечает Роман Емец.

4. Проект отеля с музеем. Емец не уверен в интересе профессиональных отельных операторов в современной ситуации и реальностях гостиничного рынка. Как ранее писал Mind, из-за коронакризиса отели опустели – так закончилась короткая активизация рынка после десятилетней стагнации. Сегодня игроки рынка возлагают большие надежды на легализацию игровой индустрии и разрешение размещать казино только в отелях 4* и 5*. 

 5. Современный продуктовый рынок. Теоретически возможен вариант перенести туда все торговые площади Лукьяновского рынка. «Данный перенос позволил бы расширить дороги в районе м. Лукьяновская, убрать «узел формирования» вечной пробки и разгрузить потоки», – заключает Роман Емец.

6. Большой event-place с галереей для проведения выставок, конференций, музея и пр. В течение многих десятилетий в Лукьяновской тюрьме содержались заключенные и исполнялись смертные приговоры. «У места негативная энергетика, и для людей, которые верят в энергетику, это критично важно. Поэтому считаю, что в Лукьяновском замке может разместиться только объект с коротким временем пребывания посетителей», – подчеркивает основатель Школы профессионального девелопмента UrbanLand. PM, директор по производству SAGA Development Игорь Райков.

При создании подобного проекта вложения потребуются условно небольшие. «Срок окупаемости нужно считать отдельно, но выгодным проект будет только в том случае, если окупится за 8–10 лет», – говорит Райков.

Какие перспективы у тюрем и СИЗО, расположенных на окраине или в небольших городах?

Такие участки, вероятнее всего, будут застроены жильем. К примеру, о готовности развивать свои проекты на территории колонии в Коцюбинском (первый из лотов) еще несколько лет назад сообщало руководство ПРАТ «ВПБФ «АТЛАНТ». 

Территория колонии №51, расположенная в Одессе на Люстдорфской дороге, тоже весьма привлекательна для комплексной жилой застройки. Почти 6 га в 4 км от моря. «Копите деньги, дешево не будет», – пообещал Денис Малюська.