Property tech: как технологии меняют сферу недвижимости

Несмотря на то что рынок недвижимости претерпел изменения в прошлом году и текущий 2020 год станет знаковым для некоторых девелоперов, он продолжит свое развитие.

Что происходило в 2019 году и как будет развиваться рынок, Mind писал в материалах «Майбутня зачистка: як 2019 рік вплине на ринок житла у 2020-му» та «Розкіш і зубожіння українських девелоперів: хто пішов з ринку за останні 10 років».

В то же время несмотря на влияние экономических факторов рынок продолжает развиваться, в частности благодаря развитию новых технологий.

Property tech – новая ниша, которая объединяет весь рынок современных технологических решений в недвижимости. Благодаря инновациям в этой сфере, строительство оптимизируется, а помещения становятся энергоэффективными и многофункциональными.

Как новые разработки влияют на коммерческую недвижимость и что ждет Украину на этом рынке, рассказал Mind директор по развитию бизнеса технологической компании EverScan Максим Севостьянов.

Space-as-a-service: гибкие офисы

Современное строительство и обустройство коммерческой недвижимости все чаще подразумевает применение метода «пространство-как-сервис». SpaaS предполагает, что офисные решения должны быть гибкими для клиентов. Так пользователь получает качественный сервис, а также – гостеприимство и индивидуальный дизайн.

Этот тренд получает широкое распространение: согласно исследованию Emergent Research, до 2022 года в коворкингах по всему миру будут работать около 5,1 млн резидентов.

Специалисты чаще переходят на удаленную работу. Комфортное рабочее место и высокоскоростной интернет – не единственное, к чему должны стремиться создатели офисных пространств. Фрилансеры и бизнесмены готовы платить деньги не просто за квадратные метры, а за многофункциональную среду. Именно ее гарантирует SpaaS-подход.

Лазерное сканирование

Лазерное сканирование и последующее воссоздание 3D-макета помещения может быть полезно не только в офисной недвижимости. За рубежом технология активно используется в разработке дизайна необычных квартир, баров, кафе и коворкингов.

Например, американская строительная компания Precision Property Measurements уже воплотила в жизнь идеи для 2500 ресторанов с помощью 3D-моделей залов. Технология дает полную информацию о геометрии любого объекта, поэтому может применяться в проектировании, дизайне и строительстве офисов и других помещений.

Сегодня это один из наиболее точных видов измерений. В результате сканирования получается цифровой оттиск объекта с необходимыми размерами помещения. Удается увидеть неровность пола, стен, перепад высот и правильно проложить коммуникации (вентиляционные шахты, пожарные водопроводы).

Принцип работы технологии LiDAR (Light Identification Detection and Ranging) – лазерное сканирование любых неотражающих свет объектов в том числе помещений. Аппарат выпускает импульсы, а установленные на нем датчики определяют расстояние до исследуемых объектов.

Учитывая скорость света (299 792 458 м/с), координаты рассчитываются безошибочно. Устройство используются для формирования карт и схем, в исследованиях космоса и для создания самоуправляемого транспорта. Многоэтажки, заводы, архитектурные здания, цистерны и объекты тяжелой промышленности. Устройство делает более 1 млн измерений в секунду и фиксирует данные в виде облака точек. Через компьютерную программу они формируют 3D-модель объекта.

Такие технологии воссоздания пространства доступны не только за рубежом, но и активно применяются в Украине.

Виртуальная и дополненная реальности

Виртуальная реальность (Virtual reality, VR) – контент, объединяющий передовые технологии и человеческие чувства, эмоции. В результате создается несуществующий мир с элементами реальности.

Первые разработки в этой сфере начались еще в 1960-х. В 1962 году американский оператор-постановщик Мортон Хейлиг изобрел машину для показа фильмов на основе искусственной реальности – «Сенсорама».
Эффект катания на мотоцикле по Нью-Йорку зрители ощутили благодаря вибрации сиденья и порывам ветра в лицо.

Мобильная игра Pokémon Go – яркий пример дополненной реальности (AR). В этом случае к существующим предметам и событиям с помощью компьютерных решений встраиваются ненастоящие персонажи и явления.

Технологии VR и AR приносят уникальный пользовательский опыт. Воспользоваться им можно в удобное время в любой обстановке. Когда речь идет о серьезных инвестициях, будь-то покупка недвижимости или ремонт, эти решения значительно сэкономят бюджет.

Сейчас разработчики предлагают разные форматы использования VR и AR в недвижимости: VR-приложения для смартфонов и планшетов, виртуальные стенды в офисах продаж и шоурумах с интерактивным дисплеем, а также интеграцию VR в реальном помещении для тестирования бытовых приспособлений или элементов отделки. Через приложение можно прогуляться по будущей новостройке и оценить стоимость квадратных метров воочию. Так строительные компании рассчитывают повысить узнаваемость бренда и улучшить коммуникацию с клиентами.

Big Data

За последние пару лет было создано 90% глобального объема Big Data. До 2027 года, прогнозирует Wikibon, оборот индустрии составит более $100 млрд. Согласно подсчетам Cisco, в нынешнем году мировой охват устройств для сбора, анализа и обмена данными достигнет более 50 млрд гаджетов.

Стремительное развитие технологий нуждается в квалифицированных аналитиках больших данных.

Для сферы недвижимости – это тоже стало приоритетом. Big Data здесь можно использовать на разных стадиях – от инвестирования в строящийся объект до функционирования офиса. Например, аналитические алгоритмы могут помогать в бронировании переговорных комнат, если офисное пространство уже работает, а при заключении сделок – проверять, насколько благонадежен подрядчик.

Детализированные алгоритмы обработки информации могут учитывать как привычные параметры (цена здания и сумма сделки), так и специфические (качество воздуха в районе и доступная инфраструктура).

Для решения бизнес-задач с массивами данных понадобится машинное обучение. Информация анализируется по заданной схеме, предлагая решение для конкретного случая.

«Зеленое» строительство

Мировой тренд на экологичность актуален и для недвижимости. Основная задача – снизить потребление энергетических и материальных ресурсов на всем жизненном цикле здания: от выбора участка и строительства до эксплуатации, ремонта или сноса старого помещения.

Принципы «зеленого» строительства призывают уменьшить вред для природы и сохранить комфорт для пользователей.

Еще в 1970 году в Калифорнии начал действовать Закон о качестве окружающей среды. Согласно документу, калифорнийских девелоперов обязали работать с минимальным воздействием на экологию. Показатели энергоэффективности зданий должны были прописываться в договорах купли-продажи недвижимости. Закон актуален и сегодня.

Со временем экостандарты принесли положительный результат не только окружающей среде. Например, в Польше энергоэффективные дома помогли сократить расход энергии на 30% и сэкономить около $120 000 при строительстве бизнес-центров, пишет EuroBuild CEE.

В мире продолжают совершенствовать стандарты устойчивого строительства. Одно из новшеств – «зеленые» сертификаты, оценивающие здания по факторам влияния на экологию. Подобная оценка объектов недвижимости наиболее распространена в Европе, а самая популярная сертификация – по стандарту BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method).

Методика разработана в 1990 году в Великобритании. Ее применение позволило стране повысить ценность недвижимости. Вскоре BREEAM стали использовать в Нидерландах, Швеции, Франции, Китае, Турции, Польше, Германии и США.

Сегодня в Великобритании без BREEAM нельзя строить муниципальные объекты и жилье. В других государствах «зеленая» сертификация – личная воля застройщика. Параллельно с британской технологией развиваются аналогичные программы. В США – LEED, в Канаде – Green Globes, в Германии – DGNB, в Гонконге – Beam, в Японии – CASBEE, в Сингапуре – Green Mark Scheme, в ЮАР – Green Star SA.

Для Украины вопрос энергоэффективности тоже важен. Рост коммунальных тарифов в последние годы мотивирует потребителей искать различные способы экономии: устанавливать двухфазные счетчики, энергосберегающие лампы, утеплять стены.

В офисах на кондиционеры и отопительные приборы приходится более половины энергозатрат. Хотя в них нет необходимости ночью или на выходных, когда персонал не работает.

Программируемые термостаты могли бы «научить» технику работать по расписанию, чтобы не прогревать и не охлаждать помещение зря. Крупным предприятиям пригодились бы светодиодные лампы. Смарт-управление светом также экономит часть бюджета.

Сегодня создать офис или жилое помещение многофункциональными, энергоэффективным и уютными реально уже на этапе проектирования. Поэтому использование различных инноваций в строительстве уже в ближайшем будущем существенно повлияет на развитие этой отрасли в том числе в Украине.