Из глубины «Надр»: как оформить квартиру, приобретенную в ипотеку от ликвидированного банка

Клиенты ликвидированного банка «Надра» столкнулись с новой проблемой. Нотариусы отказывают им в оформлении права собственности на квартиры, приобретенные в ипотеку. Формальный повод – отсутствие представителя банка. Такие требования частично обоснованы, но закон предусматривает выход из ситуации. Какой именно, специально для Mind объясняет Руслан Губский, адвокат АО CREDENCE.

С какими препятствиями сталкиваются новоселы?

Практика показывает, что, как правило, нотариусы (государственные регистраторы) требуют обязательное присутствие представителя банка ипотекодержателя регистрационных действий с имуществом, которое было приобретено на кредитные средства. Они считают, что именно ипотекодержатель (в нашем случае – банк) является надлежащим заявителем в процедуре отмены государственной регистрации ипотеки и запрета на отчуждение имущества и поэтому только представитель банка может подать такое заявление. Нотариусы даже не обращают внимания, что у человека в наличии есть письмо (заявление) от банка, в котором подтвержден факт уплаты кредита в полном объеме и содержится просьба снять запрет.

В то же время некоторые нотариусы согласны принять заявление от должника, но требуют наличия у гражданина, с которым в свое время банком был заключен кредитный договор, письма-уведомления от банка об исполнении кредитного договора и, соответственно, прекращения ипотеки.

Почему присутствие представителя банка необязательно?

Что касается требования об обязательном присутствии представителя банка, то такая позиция нотариусов – это скорее шаблонная практика, а не непоколебимая норма. Специальным нормативно-правовым актом по вопросам совершения регистрационных действий в отношении права собственности на недвижимость является Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Пункт 3 части 1 статьи 2 настоящего закона прямо указывает, что заявителем в вопросах приобретения, изменения и прекращения ипотеки может быть «лицо, в интересах которого установлена, изменена или прекращена ипотека, или уполномоченные ими лица».

А лицом, в интересах которого ипотека прекращается, является как раз гражданин, который в свое время получил кредит под залог недвижимого имущества, или имущественных прав. Поэтому наличие письма от банка о погашении задолженности и прекращении ипотеки должно быть достаточно для совершения регистрационного действия.

Для совершения соответствующего действия о прекращении записи об ипотеке (обременении) нотариусу должно быть предоставлено письмо-уведомление от банка об исполнении гражданином кредитных обязательств, а следовательно, и об исчезновении оснований для продолжения ипотеки. Заменить такое письмо может заявление от представителя банка, уполномоченного соответствующей доверенностью, которую он лично подает нотариусу.

Когда действительно могут отказать в регистрации жилья?

Отказ нотариуса в отмене ипотеки и соответствующего обременения является вполне обоснованным только в случае, если у человека нет ни письма, ни возможности привлечь представителя банка.

То есть, чтобы  избежать такой ситуации, граждане, выполнившие все свои кредитные обязательства перед банком, должны требовать от банка предоставления письма-уведомления об окончании кредитных правоотношений и о прекращении ипотеки и отмене запрета. При этом тот факт, что соответствующий банк находится в стадии ликвидации не является основанием для отказа в предоставлении такого письма. Согласно положениям статей 37 и 48 Закона Украины «О системе гарантирования вкладов физических лиц» ликвидатор банка, назначенный Фондом гарантирования вкладов физлиц, имеет право совершать любые действия от имени руководства банка, а значит, именно он может предоставлять соответствующие документы для государственной регистрации прекращения ипотеки.

Как действовать, чтобы получить квартиру в собственность?

В том случае если у гражданина есть соответствующее письмо-уведомление от банка, в котором присутствуют все необходимые для совершения регистрационного действия сведения (а это данные банка, личные данные заемщика, сведения об объекте недвижимости, на который наложена ипотека, сведения о кредитном договоре и о его полном исполнение), но нотариус отказывает в прекращении ипотеки и отмене запрета, ссылаясь на необходимость личного присутствия представителя банка, действия нотариуса фактически являются неправомерными. Такой отказ необходимо должным образом зафиксировать и обжаловать в судебном порядке.

Статьей 49 Закона Украины «О нотариате» нотариусу запрещается безосновательно отказывать в совершении нотариального действия. По требованию лица, которому отказано в совершении нотариального действия, нотариус должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. На вынесение такого постановления нотариуса дается три дня с момента обращения.

В том же случае если при наличии всех доказательств выполнения кредитных обязательств у человека отсутствует письмо-уведомление от банка, то претензии надо предъявлять не к нотариусу, а к администрации банка. В случае ЧАО «КБ« Надра» – это ликвидатор банка, сведения о котором можно найти  здесь. 

Действия ликвидатора (например, отказ выдать соответствующее заявление), в свою очередь, можно обжаловать или в Фонд гарантирования вкладов физических лиц или в суд.

Если же ликвидационная процедура в банке приостановлена и он исключен из реестра, единственной возможностью отменить запись об обременении (ипотеке) остается обращение в суд с иском. Определиться с надлежащим ответчиком и предметом иска в этом случае человеку без юридического образования достаточно сложно, поэтому рекомендовали бы обратиться к юристу.