Кому земли? За что голосовала Верховная Рада

В ночь с 30 на 31 марта 2020 года Верховная Рада приняла законопроект №2178-10 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Подробнее о том, на какие условия фермеров вынуждена была пойти власть и с чем остался АПК – в материале Mind «Малая земля»: как депутаты сняли мораторий, провалив реформу».

Позже Всемирный банк призвал Украину принять дополнительные законы, связанные с этим историческим решением. В частности, предоставить возможность юрлицам участвовать в рынке земли и ослабить ограничения на общую площадь участков, которые можно приобретать в собственность.

Чего ждать от открытия рынка земли и что осталось без внимания народных избранников, рассказал Mind партнер юридической фирмы «Антика» Александр Буртовый.

Мораторий на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения был заложен в первой редакции Земельного кодекса. Более того, некоторые его положения противоречили положениям, прописанным в статьях Гражданского кодекса Украины. С тех пор прошло почти 30 лет. Все это время Верховная Рада успешно использовала это ограничение, каждый раз его продлевая.

Бэкграунд

Многие специалисты по земельному праву поддерживают необходимость создания торгового рынка земли, в частности сельскохозяйственного назначения, и разработку понятных и прозрачных механизмов его реализации.

Не секрет, что на самом деле при необходимости земля продавалась и раньше. Для этого использовались различные схемы для обхода моратория или изменение целевого назначения земельного участка, что позволяло таким образом ее продажу. Или же применялись механизмы, которые формально не отчуждали земельный участок, но фактически предоставляли условному покупателю все полномочия по обустройству, пользованию и владение им.

Поэтому мораторий преимущественно ограничивал владельцев земельных участков, не позволяя свободно пользоваться своей собственностью и создавая ситуацию, когда лица, заинтересованные в приобретении земельных участков, могли навязывать потенциальным продавцам свою волю, нерыночную цену именно потому, что обойти мораторий могло только ограниченное число людей.

Что же приняла Верховная Рада?

Продажа земельных участков стартует с 1 июля 2021 года. В течение трех лет возможность продавать земельные участки будет исключительно у физических лиц. Юридические же лица не смогут ни приобретать, ни продавать их. Очевидно, это обезопасит от возможности концентрации значительных запасов земель в руках нескольких промышленных групп или транснациональных корпораций, которые будут заходить в Украину.

А они будут заходить. Ведь сам факт создания торгового рынка земли – это огромная перспектива для инвестиций. Более того, в Украине земля очень плодородная. Здесь сосредоточена пятая часть всех черноземов мира. Поэтому многие иностранные и сельскохозяйственных производителей заинтересованы зайти в Украину со своими инвестициями.

Правда, к моменту старта продаж земель государство должно решить еще ряд вопросов.

Чего еще не хватает

В первую очередь необходимо решить проблему с состоянием и актуальностью земельного кадастра: определение и документальное фиксирование границ земельных участков; определение категорийности земель, их целевого назначения; регистрация в кадастре паев, учет которых до сих пор ведут сельские и поселковые советы, и т. д.

Кроме того, проект закона предусматривает установление на время ограничения максимального количества земли, которое может приобрести одно лицо. Следует отметить, что иностранные граждане не могут покупать или отчуждать земли государственного пользования. Все эти ограничения являются положительными. Но до сих пор открытым остается вопрос, насколько эффективными будут меры защиты от массового выкупа земельных участков у крестьян.

Еще один важный вопрос – цена продажи земельного участка. Законопроект предусматривает установление минимального размера стоимости земельного участка в течение первого года с даты, когда будет открыта продажа на уровне нормативно-денежной оценки. И для соблюдения этой нормы и предотвращения лазеек должно существовать веское нормативное регулирование вопроса.

Что осталось без внимания?

Целесообразно было бы, чтобы законодатель одновременно с урегулированием основных земельных отношений также затронул вопрос совершенствования земельного законодательства в целом. Поскольку существующие проблемы достаточно весомы.

• Целевое назначение

Сюда относятся вопросы получения и изменения целевого назначения земельных участков, а также контроля со стороны государственных органов использования земель в соответствии с их целевым назначением.

• Плодородность земель

Не менее сложным, особенно в аспекте сельскохозяйственных земель, является вопрос соблюдения севооборота и сохранение плодородия земель, который в Украине недостаточно урегулирован.

• Земельный кадастр

Не решены ключевые проблемы и вопросы, касающиеся рынка земли: наполнения земельного кадастра, учета паев, эмфитевзиса (долгосрочного пользования земельным участком с правом сбора урожая).

Об ожиданиях

Можно предположить, что в течение первых двух-трех лет после запуска механизма продажи земли рынок будет достаточно стихийным. К этому факту следует относиться с пониманием, поскольку длительное время земля в Украине была достаточно тяжелым объектом для свободного обращения. При этом на руках у граждан в селах аккумулировались большие объемы земельных участков и паев, которые в одних местах арендуют сельскохозяйственные предприятия, в других – не используются вообще или используются не по назначению.

Надеюсь на эффективную и быструю работу законодателя над устранением всех пробелов и недоработок в нормативном регулировании. Хочется верить, что к 1 июля 2021 года и Кабмин, и профильные министерства смогут разработать и обсудить со всеми заинтересованными сторонами проекты нормативных актов, которые должны регулировать эту сферу, обновить порядок продажи, порядок ведения кадастров и внесения в него изменений, порядок учета количества земельных участков, которые сосредоточены в руках одного человека.

Надеюсь, что со временем продажа земли в Украине будет осуществляться в соответствии со всеми нормами и процедурами, по рыночным ценам и без проблем как для потенциальных покупателей, так и для потенциальных продавцов.