Захворіло у світі
5,916,464
Померло у світі
364,357
Вилікувалось у світі
2,486,634
Захворіло в Україні
22,811
Померло в Україні
679
Вилікувалось в Україні
8,934
Кому землі? За що голосувала Верховна Рада

Кому землі? За що голосувала Верховна Рада

Що затвердили, що ще потрібно для запуску ринку землі та які питання залишились поза увагою

Цей матеріал також доступний російською
Кому землі? За що голосувала Верховна Рада
Фото: pixabay

У ніч з 30 на 31 березня 2020 року Верховна Рада ухвалила законопроєкт №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення».

Детальніше про те, на які умови фермерів змушена була піти влада і з чим залишився АПК – у матеріалі Mind «Мала земля»: як депутати зняли мораторій, проваливши реформу»

Пізніше Світовий банк закликав Україну ухвалити додаткові закони, пов'язані із цим історичним рішенням. Зокрема, надати можливість юрособам брати участь у ринку земель та послабити обмеження на загальну площу ділянок, які можна набувати у власність. 

Чого ж очікувати від відкриття ринку землі та що залишилось поза увагою народних обранців, розповів Mind партнер юридичної фірми «Антіка» Олександр Буртовий.

Мораторій на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення був закладений у першій редакції Земельного кодексу. Навіть більше, деякі його положення суперечили положенням, прописаним у статтях Цивільного кодексу України. Відтоді пройшло майже 30 років. Протягом цього періоду Верховна Рада успішно використовувала це обмеження, щораз продовжуючи його.

Бекґраунд

Чимало фахівців із земельного права підтримують необхідність створення торгового ринку землі, зокрема й сільськогосподарського призначення, та розробку зрозумілих та прозорих механізмів його реалізації.

Не секрет, що насправді в разі потреби земля продавалася й раніше. Для цього використовувалися різні схеми для обходу мораторію чи зміни цільового призначення земельної ділянки, що дозволяло в такий спосіб її продаж. Або застосовувалися механізми, які формально не  відчужували земельну ділянку, але фактично надавали умовному покупцю всі повноваження зі спорядження, користування й володіння нею.

Тож мораторій переважно обмежував власників земельних ділянок, не дозволяючи вільно користуватися своєю власністю та створюючи ситуацію, коли особи, зацікавлені в придбанні земельних ділянок, могли нав’язувати потенційним продавцям свою волю, неринкову ціну саме тому, що обійти мораторій мала змогу лише обмежена кількість людей.

Що ж насправді ухвалила Верховна Рада?

Продаж земельних ділянок стартує з 1 липня 2021 року. Протягом трьох років можливість продавати земельні ділянки буде виключно у фізичних осіб. Юридичні ж особи не зможуть ані придбавати, ані продавати їх. Очевидно, це убезпечить від можливості зосереджувати значні запаси земель у руках кількох промислових груп чи транснаціональних корпорацій, які заходитимуть в Україну.

А вони заходитимуть. Адже сам факт створення торгового ринку землі – це величезна перспектива для інвестицій. Навіть більше, в Україні земля надзвичайно родюча. Загалом тут зосереджена п'ята частина всіх чорноземів світу. Тому багато іноземних і сільськогосподарських виробників зацікавлені зайти в Україну зі своїми інвестиціями.

Щоправда, до моменту старту продажу земель держава має розв'язати ще низку питань.

Чого ще не вистачає

У першу чергу, необхідно вирішити проблему зі станом та актуальністю земельного кадастру: визначення та документальне фіксування меж земельних ділянок, визначення категорійності земель, їх цільового призначення, реєстрація в кадастрі паїв, облік яких і досі ведуть сільські та селищні ради, тощо. 

Крім того, проєкт закону передбачає встановлення на певний час обмеження щодо максимальної кількості землі, яку може придбати одна особа. Слід зазначити, що іноземні громадяни не можуть купувати чи відтяжувати землі державного користування. Всі ці обмеження є позитивними. Але й досі відкритим залишається питання, наскільки ефективними будуть міри захисту від масового викупу земельних ділянок у селян.

Ще одне важливе питання – ціна продажу земельної ділянки. Законопроєкт передбачає встановлення мінімального розміру вартості земельної ділянки протягом першого року з дати, коли буде відкрита торгівля на рівні нормативно-грошової оцінки. Та для дотримання цієї норми й унеможливлення лазівок має бути вагоме нормативне регулювання питання.

Що залишилося поза увагою?

Доцільно було б, щоб законодавець одночасно з врегулюванням основних земельних відносин також торкнувся питання вдосконалення земельного законодавства загалом. Оскільки наявні проблеми є досить вагомими.

  • Цільове призначення

Сюди належить питання отримання та зміни цільового призначення земельних ділянок, а також контролю з боку державних органів щодо використання земель відповідно до їх цільового призначення.

  • Родючість земель

Не менш складним, особливо в аспекті сільськогосподарських земель, є питання дотримання сівозміни та збереження родючості земель, яке в Україні недостатньо врегульоване.

  • Земельний кадастр

Не вирішені ключові проблеми та питання щодо ринку землі: наповнення земельного кадастру, облік паїв, емфітевзис (довгострокового користування земельною ділянкою з правом збору урожаю).

Про очікування

Можна очікувати, що протягом перших 2–3 років після запуску механізму продажу землі ринок буде досить стихійним. До цього факту слід ставитися з розумінням, оскільки тривалий час земля в Україні була досить важким об’єктом для вільного обігу. При цьому на руках у громадян у селах акумулювалися великі обсяги земельних ділянок та паїв, які в одних місцях орендуються сільськогосподарськими підприємствами, в інших – не використовуються взагалі, а подекуди – використовуються не за призначенням.

Сподіваюся на ефективну та швидку роботу законодавця над усуненням усіх прогалин та недопрацювань у нормативному регулюванні. Хочеться вірити, що до 1 липня 2021 року і Кабмін, і профільні міністерства зможуть розробити й обговорити з усіма зацікавленими сторонами проекти нормативних актів, які мають регулювати цю сферу, оновити порядок продажу, порядки ведення й внесення змін до кадастрів, порядки обліку кількості земельних ділянок, що зосереджені в руках однієї особи.

Маю надію, що з часом продаж землі в Україні здійснюватиметься відповідно до всіх норм та процедур, за ринковими цінами й без проблем як для потенційних покупців, так і для потенційних продавців.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті