Всех под «колпак»: продать или арендовать только через риэлтора

Статьей 41 Конституции Украины закреплено право каждого из нас владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. В то же время, согласно ст. 22, при принятии новых законов или внесении изменений в действующие законы не допускается сужение содержания и объема существующих прав и свобод, конституционные права и свободы гарантируются и не могут быть отменены.

Вместе с тем власть готовит очередной «приятный» сюрприз в виде законопроекта «О риелторской деятельности в Украине» №3618, который был зарегистрирован 9 июня 2020 года и 1 июля передан на рассмотрение народным депутатам. Им предлагается урегулировать брокерскую деятельность в Украине в сфере недвижимости.

О сути законопроекта, его особенностях и последствиях Mind рассказал Олег Борийчук, руководитель департамента по правовым вопросам компании Nota Group.

Это уже третья попытка законодателей Украины на уровне закона урегулировать вопросы деятельности брокеров (риелторов) по недвижимости. Первый законопроект был зарегистрирован еще в июне 2007 года, второй 7 июля 2011-го.

Правовое поле

Законопроектом предлагается ввести в законодательное поле такие термины, как:

• агент по недвижимости;
• брокер (риелтор) по недвижимости;
• риелторская деятельность;
• риелторские услуги;
• субъект риелторской деятельности.

Субъектами риелторской деятельности будут брокеры, зарегистрированные в установленном законом порядке в качестве физических лиц – предпринимателей, а также юридические лица независимо от его организационно-правовой формы и формы собственности, в составе которых будет работать не менее одного брокера, осуществляющих риелторскую деятельность, имеют действующий (не остановленный, не прекращенный) сертификат субъекта риелторской деятельности.

Брокеру будет запрещено работать на основании трудового договора у субъекта риелторской деятельности и одновременно проводить индивидуальную риелторскую деятельность в качестве субъекта риелторской деятельности.

Брокеры должны проходить профессиональную подготовку, сдать квалификационный экзамен и получить квалификационное свидетельство брокера по недвижимости.

Для реализации законопроекта должны быть созданы следующие базы/реестры:

• Единая информационная база данных в сфере риелторской деятельности;
• Единый реестр физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риелторской деятельности.

Процедура и особенности

Риелторские услуги будут предоставляться на основании и в рамках риелторского договора, существенными условиями которого являются, в частности:

• вид, цель и срок предоставления риелторских услуг;
• реквизиты сертификата субъекта риелторской деятельности;
• указание объекта (объектов) недвижимости, по которому (которым) предоставляются риелторские услуги, а также его идентификационных данных, если объект (объекты) являются индивидуально определенными.

Отдельно следует отметить, что законопроект №3618 содержит ст. 34, в которой указано, что объект недвижимого имущества должен иметь индивидуальный регистрационный номер информационного паспорта объекта недвижимости в Единой информационной базе данных в сфере риелторской деятельности в соответствии с Законом Украины «О риелторской деятельности в Украине». При этом формирование информационного паспорта осуществляется субъектом риелторской деятельности на основании внесенных им данных в Единую информационную базу данных в сфере риелторской деятельности.

Риелторские договоры должны регистрироваться в Единой информационной базе данных в сфере риелторской деятельности, которая пока не сформирована. Субъекты риелторской деятельности имеют право на подачу риелторского запроса, в частности, в органы государственной власти, органы местного самоуправления о предоставлении таким субъектам информации, копий документов, необходимых субъекту риелторской деятельности для предоставления риелторских услуг по заключенному риелторскому договору.

Значение и последствия

• Для владельцев недвижимого имущества

В случае принятия законопроекта в предложенной редакции перед владельцами недвижимости появится законодательная императивная необходимость в заключении риелторских договоров с посредниками – субъектами риелторской деятельности для осуществления операций с недвижимостью (кроме операций дарения и наследования недвижимого имущества), что автоматически приведет к ограничению права владельцев недвижимости самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом без привлечения риелтора.

Чтобы продать свое имущество или сдать его в аренду, законопроект заставляет вносить информацию в реестр, и без этого невозможно распоряжаться своим имуществом, нотариусы не могут удостоверить договор на отчуждение объекта.

• Для риелторов

Монополизации риелторских услуг и ограничение доступа к рынку. Казалось бы, от этого закона риелторы только выиграют, но нет. В проекте предусмотрена обязанность регистрировать все риелторские договоры в Единой базе данных. В нем четко прописано: чтобы заниматься риелторской деятельностью, необходимо быть членом специально созданной общественной организации, которая будет давать брокерам право работать на рынке.

А вот о порядке создания организации и о том, кто ее будет контролировать, в проект закона не говорится. К тому же статус агента или брокера может получить лицо, отвечающее требованиям качества предоставления риелторских услуг, но сами требования в законопроекте не прописаны.

Для участников рынка: если раньше комиссия для потребителя составляла 2–3% от стоимости при продаже и 50% месячной оплаты при аренде, то после принятия закона цены могут возрасти.