Усіх під «ковпак»: продати чи орендувати тільки через ріелтора

Статтею 41 Конституції України закріплено право кожного з нас володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Водночас, згідно зі ст. 22, при прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод, конституційні права і свободи гарантуються і не можуть бути скасовані.

Разом з тим влада готує  черговий  «приємний»  сюрприз у вигляді  законопроєкту «Про ріелторську діяльність в Україні» №3618, який було зареєстровано 9 червня 2020 року та 1 липня 2020 року передано на розгляд народним депутатам. Ним пропонується врегулювати брокерську діяльність в Україні в сфері нерухомості.

Про суть законопроєкту, його особливості та наслідки Mind розповів Олег Борійчук, керівник департаменту з правових питань компанії Nota Group.

Це вже третя спроба законодавців України на рівні закону врегулювати питання діяльності брокерів (ріелторів) з нерухомості. Перший законопроєкт було зареєстровано ще в червні 2007 року, другий 7 липня 2011 року.

Правове поле

Законопроєктом пропонується запровадити у законодавче поле такі поняття, як:

• агент з нерухомості;
• брокер (ріелтор) з нерухомості;
• ріелторська діяльність;
• ріелторські послуги;
• суб'єкт ріелторської діяльності.

Суб'єктами ріелторської діяльності будуть брокери, зареєстровані у встановленому законом порядку як фізичні особи – підприємці, а також юридичні особи незалежно від її організаційно-правової форми та форми власності, у складі яких працюватиме не менше одного брокера, які провадять ріелторську діяльність, мають діючий (не зупинений, не припинений) сертифікат суб’єкта ріелторської діяльності.

Брокеру буде заборонено працювати на підставі трудового договору в суб’єкта ріелторської діяльності та одночасно провадити індивідуальну ріелторську діяльність як суб’єкту ріелторської діяльності.

Брокери мають проходити професійну підготовку, скласти кваліфікаційний іспит та отримати кваліфікаційне свідоцтво брокера з нерухомості.

Для реалізації законопроєкту мають бути створені наступні бази/реєстри:

• Єдина інформаційна база даних у сфері ріелторської діяльності;
• Єдиний реєстр фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері ріелторської діяльності.

Процедура та особливості

Ріелторські послуги надаватимуться на підставі та в межах ріелторського договору, істотними умовами якого є, зокрема:

• вид, мета та строк надання ріелторських послуг;
• реквізити сертифіката суб’єкта ріелторської діяльності;
• зазначення об’єкта (об’єктів) нерухомості щодо якого (яких) надаються ріелторські послуги, а також його ідентифікаційних даних, якщо об’єкт (об’єкти) є індивідуально визначеними.

Окремо слід наголосити, що законопроєкт №3618 містить ст. 34, у якій зазначено, що об’єкт нерухомого майна повинен мати індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості у Єдиній інформаційній базі даних у сфері ріелторської діяльності відповідно до Закону України «Про ріелторську діяльність в Україні». При цьому формування інформаційного паспорта здійснюється суб’єктом ріелторської діяльності на підставі внесених ним даних до Єдиної інформаційної бази даних у сфері ріелторської діяльності.

Ріелторські договори мають реєструватися в Єдиній інформаційній базі даних у сфері ріелторської діяльності, яка поки що не сформована. Суб’єкти ріелторської діяльності матимуть право на подання ріелторського запиту, зокрема, до органів державної влади, органів місцевого самоврядування щодо надання таким суб’єктам інформації, копій документів необхідних суб’єкту ріелторської діяльності для надання ріелторських послуг за укладеним ріелторським договором.

Значення та наслідки

• Для власників нерухомого майна

У разі прийняття законопроєкту в запропонованій редакції перед власниками нерухомості постане законодавча імперативна необхідність в укладенні ріелторських договорів із посередниками – суб’єктами ріелторської діяльності для здійснення операцій з нерухомістю (крім операцій з дарування та спадкування нерухомого майна), що автоматично призведе до обмеження права власників нерухомості самостійно розпоряджатися своїм нерухомим майном без залучення ріелтора.

Щоб продати своє майно або здати його в оренду, законопроєкт змушує вносити інформацію в реєстр, і без цього неможливо розпоряджатися своїм майном, нотаріуси не можуть засвідчити договір на відчуження об’єкта.

• Для ріелторів

Монополізацію ріелторських послуг і обмеження доступу до ринку. Здавалося б, від прийняття цього закону ріелтори тільки виграють, але ні. У проєкті передбачено обов’язок реєструвати всі ріелторські договори в Єдиній базі даних. У ньому чітко прописано – щоб займатися ріелторською діяльністю, необхідно бути членом спеціально створеної громадської організації, яка даватиме брокерам право працювати на ринку.

А ось порядок створення організації та про те, хто її контролюватиме, у проєкті закону не вказано. До того ж статус агента або брокера может набути особа, яка відповідає вимогам якості надання ріелторських послуг, але самі вимоги в законопроєкті не прописані.

Для учасників ринку: якщо раніше комісія для споживача становила 2–3% від вартості при продажу та 50% місячної оплати при оренді, то після прийняття закону ціни можуть зрости.