Светлана Бовсуновская: «Беспредел, творящийся в строительной отрасли на протяжении последних шести лет, исчезнет»

Упрощение процесса получения разрешений в строительстве, победа над коррупцией в отрасли, пресечение строительства незаконных объектов и даже улучшение позиций Украины в рейтинге Doing Business... Все это и еще много других положительных изменений украинские чиновники обещают после вступления в силу с 12 июня разработанного Минрегионстроем Закона № 1817-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности».

В общих чертах закон № 1817-VIII расширяет полномочия контролирующих органов в лице Государственной архитектурно-строительной инспекции, существенно увеличивает размер штрафов за нарушения градостроительного законодательства, а также меняет классификацию строящихся объектов – упраздняет пять категорий сложности и вводит вместо них три класса последствий. Причем для компаний, ранее возводивших объекты IV-V категории сложности, это практически ничего не меняет. Мало что изменится и для застройщиков объектов, ранее относившихся к I-II категории сложности. А вот объекты третьей категории, которые ранее строились по декларативному принципу, будут отнесены к классу последствий СС2 или СС3, что предполагает получение разрешений на строительство и прохождение экспертизы проектов, а значит, существенное увеличение как расходов, так и времени на подготовку к работам.

Не удивительно, что мнения участников рынка по поводу изменения градостроительного законодательства разделились. Если мелкие компании видят в нем лишь усиление давления со стороны государства, прогнозируя существенное сокращение объемов строительства в стране, то крупные застройщики отнеслись к ним спокойно. «Мы не наблюдаем изменений, которые бы существенно упростили работу застройщикам. Если говорить о классах последствий, которые приходят на смену категориям сложности, то на работу нашей компании это не окажет существенного влияния. Большинство наших объектов возводились по V категории сложности, а следовательно, остаются те же требования. Мы никогда не пытались занижать сложность объектов, проходя экспертизу, – выразил мнение целого ряда крупных застройщиков заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун. – Что касается других застройщиков, то многие из них, несмотря на сложность объекта, строили по III категории, которая не требовала проведения экспертизы. Теперь сделать это будет сложнее. Но, учитывая украинские реалии выполнения требований законодательства, вполне вероятно, что некоторые застройщики найдут способ обойти этот момент».

Чтобы разобраться, что же ожидает строительный рынок в ближайшем будущем, Mind поговорил с президентом Лиги экспертов Украины Светланой Бовсуновской.

– Назовите причины изменения законодательства?

– Действующая на протяжении последних шести лет декларативная система не выдержала тест на порядочность. Не готовы наши застройщики строить то, что задекларировали. Поэтому государству пришлось «откатываться» назад.

– Каковы, на ваш взгляд, будут последствия введения этого закона?

– Незаконные стройки остановятся. Тем, кто строил объекты по III категории и не успел до 12 июня «добежать до канадской границы», то есть сдать их в эксплуатацию, придется несладко – они будут вынуждены делать это по новому порядку. И далеко не факт, что им это удастся. Многие объекты будут попросту заморожены.

– А вы не думаете, что нерадивые застройщики, как и раньше, занесут кому следует мзду?

– Дело в том, что сейчас все застройщики многоквартирных домов будут обязаны получать разрешение в Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИ). Департаментам ГАСК на местах, с которыми можно было «недорого порешать вопросы», остается только индивидуальная застройка и малые формы. Более того, теперь всем застройщикам многоквартирных домов придется не только получать разрешения, но и проводить экспертизу, а это дорогое удовольствие (от $6000 до $20 000. – Mind). Если объект уже построен, но есть отклонение от норм, придется еще и проходить научно-технический совет при Минрегионстрое. Поэтому, если коррупционная составляющая в строительстве и останется, ее размер вырастет во много раз. И осилить так называемый коррупционный налог теперь смогут только крупные компании.

– Кому выгоден этот закон?

– Этот закон пролоббирован крупными строительными корпорациями, чтобы убрать с рынка мелких конкурентов. С одной стороны он усиливает давление на мелкий и средний бизнес, а с другой – наведет порядок на рынке. Когда его принимали – общественность молчала, потому что всем надоел тот беспредел, который сегодня творится в строительной отрасли Украины. Теперь браться за возведение больших многоквартирных домов будут лишь те компании, которые смогут получить все разрешения и одобрения, в том числе и с помощью финансовых стимулов. Зато если Департамент архитектурно-строительного контроля выдаст застройщику разрешение на строительство, то, по новому закону, административную и уголовную ответственность за нарушения будут нести не заказчик и проектировщик, как раньше, а государство в лице уполномоченного органа.

– Ранее ГАСИ также несла ответственность за строительство по IV-V категории сложности. Но застройщики, преимущественно мелкие и средние, попросту занижали категорию строительства до III, дабы строить по декларативному принципу. Что им помешает и сейчас занижать класс последствий?

– Ранее Департамент государственного архитектурно-строительного контроля не нес ответственности за нарушения на объектах, возводимых по III категории. Они смотрели, чтобы поданная декларация на начало строительных работ была правильно заполнена и регистрировали ее. Поэтому средние и мелкие застройщики, которые возводили объекты IV-V категории, в документах зачастую указывали III категорию. А если возникали конфликты, как в случае с объектами BD Holding («Пражский квартал-2» и «Эхо-Парк») и выявлялись серьезные нарушения, чиновники говорили: «Мы не имели права им отказать, мы здесь не при чем». Хотя надзорные функции у них были и раньше. А застройщик к тому времени уже построил объект, продал квартиры и прикрывался в судах инвесторами, которые устраивали митинги и требовали ввести дом в эксплуатацию. 

Теперь же вместо категорий сложности ввели три класса последствий. и вся многоквартирная застройка будет вестись по двум классам – СС2 и СС3, предполагающим получение разрешений на основании документов, которые предоставил заказчик. Занизить их невозможно, все идет через разрешительную систему. А это значит, что ГАСИ будет проверять все градостроительные условия и ограничения застройки территории, технические условия на подключение к сетям, проект. Более того, все эти документы будут посылаться на экспертизу, а при необходимости их будет рассматривать научно-технический совет при Минрегионстрое.

– В законе сказано, что экспертиза должна проводиться лишь при необходимости?

– Экспертизу будут проходить все. ГАСИ будет массово отправлять эту документацию на экспертизу, чтобы прикрыть свою коррупцию и переложить ответственность на эксперта.

– То есть теперь застройщикам незаконных объектов придется договариваться с экспертами?

– Я не думаю, что экспертная группа пойдет на серьезные нарушения. На любую экспертизу можно заказать другую экспертизу, чтобы подтвердить или опровергнуть предыдущие выводы. Кроме того, есть научно-технический совет при Минрегионстрое, который определяет, можно ли было сделать небольшое отступление от строительных норм или нельзя. 

Конечно, можно договориться о небольших уступках, если нарушения несущественные и нет пристального внимания общественности, скандалов и т. п. Но получить сертификат эксперта – дорогое удовольствие, ни один эксперт не будет им рисковать. Мы постепенно заходим в разрешительную систему Европы, а значит, и у нас будет ужесточение правил игры на рынке. Там если эксперт лишается сертификата, то лишается его практически на всю жизнь.

– Теперь вся ответственность за незаконное строительство ложится на ГАСИ. Что это дает?

– Ранее людям приходилось судиться с заказчиком и проектировщиком, то есть с застройщиком. Теперь же административную и уголовную ответственность несут инспектор и руководитель ГАСИ, которые подписали разрешение на строительство. А это значит, что они не смогут закрывать глаза на явные нарушения.

Я не говорю, что коррупция исчезнет. Но коррупционные издержки на получение всей разрешительной документации вырастут настолько, что станут недоступными для малых застройщиков, к которым преимущественно и накопились претензии. Мое глубокое убеждение, что беспредел, творящийся на рынке на протяжении последних шести лет, когда проектируют четыре этажа, а строят десять, исчезнет.

– Каковы отрицательные стороны нового закона?

– Во-первых, чем выше чиновник, тем больше размер взяток, что будет влиять на себестоимость строительства. Во-вторых, мелкому и среднему бизнесу в строительной отрасли придет конец, рынок будет укрупняться и монополизироваться. А это может повлечь необоснованный рост стоимости недвижимости. Также очень серьезно усложнится и удлинится разрешительная процедура.

– Многие участники рынка жалуются, что теперь все частное строительство площадью более 500 кв. м, а также реконструкции, требуют получения разрешений. Что вы думаете по этому поводу?

– За реконструкциями у нас зачастую прячется новое строительство. Особенно это заметно в центре Киева, когда доводят историческое здание до плачевного состояния, оно разрушается, а потом на его месте возводят с нуля то, что захотят. То же касается и так называемого индивидуального строительства объектов площадью более 500 кв. м, под которым скрывают таунхаусы, трех-, четырехэтажные многоквартирные дома, доходные дома или частые гостиницы. Появление таких объектов среди частной застройки всегда вызывает недовольство соседей, поэтому в данной сфере давно пора навести порядок.