Квартира в лизинг: как работает новая схема покупки недвижимости

Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) получило право внедрять программы обеспечения граждан Украины жильем на условиях финансового лизинга. Соответствующие изменения в его устав были внесены постановлением Кабмина №616. «Основными преимуществами этого механизма является отсутствие первого взноса за жилье и получение возможности проживания в квартире сразу после заключения лизинговой сделки с ГИУ», – сообщает ведомство.

Что заложено в программу? Как рассказал Мind пресс-секретарь ГИУ Андрей Пахно, разработанная ведомством инвестиционная программа предусматривает финансирование строительства 1,4 млн кв. м. жилья, что позволит обеспечить квартирами более 30 400 украинских семей на условиях финансового лизинга. Необходимые для этого средства, размер которых в ведомстве не оглашают, будут привлекаться за счет выпуска собственных облигаций. Программа предусматривает как приобретение ведомством готового жилья, так и имущественных прав на строящееся жилье с высокой степенью готовности, а также финансирование достройки объектов незавершенного строительства. Квартиры будут передаваться гражданам в финансовый лизинг после проведения в них ремонтных работ и установки необходимого оборудования.

Кто имеет право претендовать на «доступное» жилье? Пилотный проект планируется реализовать в Киеве, а также Днепре и Одессе, мэрам которых направлены соответствующие предложения. Его участниками станут проживающие в этих городах военнослужащие – участники АТО. В дальнейшем ГИУ планирует охватить всех военнослужащих Минобороны Украины, а в перспективе – всех жителей страны, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. «Приоритет должен быть предоставлен военнослужащим ВСУ, Национальной гвардии и Госпогранслужбы, работникам полиции, госслужащим, вынужденным переселенцам с Донбасса и Крыма. В первую очередь тем, кто получает заработную плату из бюджета и не может позволить себе покупку жилья», – объясняют в ГИУ.

По словам Андрея Пахно, требования к жилью (количество комнат, максимальная стоимость, место расположения и т. п.), равно как и перечень граждан, которые в нем нуждаются, будут определять министерства, органы местного самоуправления и другие ведомства согласно действующему законодательству.

Каковы условия лизинга жилья? Квартиры планируется предоставлять в лизинг под 15,3% годовых на срок до 20 лет по аннуитету. В собственность граждан они будут передаваться лишь после полного погашения их стоимости, до момента которой владельцем жилья является ГИУ. При этом существует возможность как досрочного погашения (без штрафных санкций), так и выхода из программы (например, в результате смены места жительства) с возвратом уже выплаченных участником программы средств за исключением процентной ставки и стоимости отделочных работ и оборудования. «Это пока предварительные условия, они могут немного меняться. К примеру, ГИУ совместно с Киеврадой разработали проект городской целевой программы обеспечения жильем киевлян – участников АТО на 2017–2021 годы, в рамках которой погашение лизинговой ставки будет осуществляться за счет городского бюджета. Таких семей, по данным КГГА, в столице порядка 2500 человек», – отметил Андрей Пахно.  

Зачем это государству? Заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе считает, что благодаря внедрению лизинговых программ объемы строительства в стране резко увеличатся. «Сегодня на одного украинца в среднем приходиться 23 кв. м. жилья, причем более половины этого жилья – ветхое. В Европе же этот показатель составляет 60–70 кв. м.», – утверждает он.  Также он уточнил, что предельная стоимость приобретаемого для лизинговых программ жилья будет определена Кабмином по разным регионам, а облигации планируется продавать как юридическим, так и физическим лицам, в том числе и нерезидентам, благодаря чему проблем с финансированием возникнуть не должно. «В дальнейшем хотим сделать так, чтобы любой гражданин имел возможность стать участником лизинговой программы», – добавил заместитель министра.

Зачем это гражданам? Председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояр уверен: внедрение лизинга на рынке недвижимости выгодно как застройщикам, так и гражданам. «Если сравнивать с ипотекой, то при лизинге гражданам не нужно платить первоначальный взнос в размере 30%, 50% или 70% от стоимости жилья. Можно сразу вселяться и на протяжении длительного времени платить посильные платежи, делать ремонт, зная, что в перспективе эта квартира будет вашей. Оформление подобных договоров также простое. К примеру, не нужно справки о доходах, поскольку до момента расчета с ГИУ квартира остается собственностью учреждения», – говорит он. 

Зачем это застройщикам? Что касается застройщиков, то многие из них, особенно в Киевской области, столкнулись с падением объемов продаж, у них остается много нереализованного жилья. Некоторые компании уже внедрили программы рассрочки на пять лет, которые напоминают лизинговую схему. «Строительные компании могут сделать в непроданных квартирах косметический ремонт, установить необходимое оборудование и стать участником государственных лизинговых программ, которые позволят реализовать эту недвижимость. То есть для застройщиков это выгодно, – объясняет Иван Кудояр. – Единственный вопрос: кто будет финансировать эти программы? Согласятся ли строители отдать ГИУ свои квадратные метры за облигации? Ведь, чтобы строить, платить зарплаты и покупать стройматериалы, им необходимы живые деньги».

По его словам, для погашения облигаций в бюджете Украины должны быть заложены средства. А в прошлом году в бюджете на три государственные жилищные программы было выделено всего 28 млн грн., что катастрофически мало. Поэтому говорить о запуске этой программы ранее 2018 года, по мнению Кудояра, не имеет смысла. «У ГИУ есть деньги всего на 51 квартиру, и то преимущественно для выплаты по жилищным программам прошлых лет. Нужны длинные деньги в госбюджете. А может ли кто-то гарантировать, что они будут выделены?» – спрашивает собеседник.

Анна Лаевская, коммерческий директор компании «Интергал Буд» (один из крупнейших в стране застройщиков) считает, что эта программа действительно может заинтересовать крупные строительные компании при условии продажи недвижимости по рыночной цене и адекватного срока погашения облигаций, а также гарантий их погашения. «Даже у успешных застройщиков остается какое-то количество квартир, не проданных до момента завершения строительства объекта. Участие в этой программе позволит реализовать эти квартиры за счет расширения целевой аудитории – купить недвижимость смогут малообеспеченные слои населения, благодаря чему резко увеличится спрос на рынке. Но участвовать в этой программе смогут лишь компании, у которых есть собственные оборотные средства. Застройщики, которые финансируют работы за счет поступлений от текущих продаж, скорее всего, на это не пойдут», – объяснила Лаевская.

Где сокрыты риски? Опрошенные Mind средние по величине застройщики, в том числе и работающие в пригороде Киева, восприняли инициативу правительства негативно. «Нам нужны живые деньги. Готовы даже на 10–15% продать дешевле, если ГИУ выкупит весь дом. Но не за облигации», – отметил руководитель одной из компаний. «А зарплату рабочим, налоги или  аренду земли мне тоже платить облигациями?» – поинтересовался представитель другой компании. Один из собеседников Mind предполагает, что это решение пролоббировали крупнейшие застройщики, имеющие кредитные линии и тесные связи с высшим руководством страны. «Хотя «Укрбуд» или КГС чувствуют себя лучше других, сейчас у всех с продажами плохо. Возможно, они хотят подстраховаться, чтобы в случае полного коллапса на рынке обеспечить себе реализацию жилья по такой схеме», – предполагает он.