facebook.com
mind
Квартира в лізинг: як працює нова схема купівлі нерухомості

Квартира в лізинг: як працює нова схема купівлі нерухомості

Уряд має намір вирішити квартирне питання за допомогою лізингових схем

Цей матеріал також доступний російською
Квартира в лізинг: як працює нова схема купівлі нерухомості
Фото Олег Тоцький / tov-tob.livejournal.com

Державна іпотечна установа (ДІУ) отримала право впроваджувати програми забезпечення громадян України житлом на умовах фінансового лізингу. Відповідні зміни в його статут було внесено постановою Кабміну №616. «Основними перевагами цього механізму є відсутність першого внеску за житло та отримання можливості проживання в квартирі відразу після укладання лізингової угоди з ДІУ», – повідомляє відомство.

Що закладено в програму? Як розповів Мind прес-секретар ДІУ Андрій Пахно, розроблена відомством інвестиційна програма передбачає фінансування будівництва 1,4 млн кв. м. житла, що дозволить забезпечити квартирами понад 30 400 українських сімей на умовах фінансового лізингу. Необхідні для цього кошти, розмір яких у відомстві не оголошують, залучатимуться за рахунок випуску власних облігацій. Програма передбачає як придбання відомством готового житла, так і майнових прав на житло, що будується з високим ступенем готовності, а також фінансування добудови об'єктів незавершеного будівництва. Квартири передаватимуться громадянам у фінансовий лізинг після проведення в них ремонтних робіт і встановлення необхідного обладнання.

Хто матиме право претендувати на «доступне» житло? Пілотний проект планується реалізувати в Києві, а також Дніпрі та Одесі, мерам яких направлені відповідні пропозиції. Його учасниками стануть військовослужбовці – учасники АТО, що проживають у цих містах. Надалі ДІУ планує охопити всіх військовослужбовців Міноборони України, а в перспективі – всіх жителів країни, які потребують поліпшення житлових умов. «Пріоритет повинен бути наданий військовослужбовцям ЗСУ, Національної гвардії та Держприкордонслужби, працівникам поліції, держслужбовцям, вимушеним переселенцям з Донбасу і Криму. В першу чергу тим, хто отримує заробітну плату з бюджету і не може дозволити собі покупку житла», – пояснюють у ДІУ.

За словами Андрія Пахна, вимоги до житла (кількість кімнат, максимальна вартість, місце розташування тощо), так само як і перелік громадян, які його потребують, визначатимуть міністерства, органи місцевого самоврядування та інші відомства згідно з чинним законодавством.

Які умови лізингу житла? Квартири планується надавати в лізинг під 15,3% річних на термін до 20 років за ануїтетом. У власність громадян вони будуть передаватися лише після повного погашення їхньої вартості, до моменту якого власником житла є ДІУ. При цьому існує можливість як дострокового погашення (без штрафних санкцій), так і виходу з програми (наприклад, у результаті зміни місця проживання), з поверненням уже виплачених учасником програми коштів за винятком процентної ставки і вартості оздоблювальних робіт і обладнання. «Це поки попередні умови, вони можуть трохи змінюватися. Наприклад, ДІУ спільно з Київрадою розробили проект міської цільової програми забезпечення житлом киян – учасників АТО на 2017–2021 рік, у рамках якої погашення лізингової ставки здійснюватиметься за рахунок міського бюджету. Таких сімей, за даними КМДА, у столиці близько 2500 осіб», – зазначив Андрій Пахно.

Навіщо це державі? Заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лев Парцхаладзе вважає, що завдяки впровадженню лізингових програм обсяги будівництва в країні різко збільшаться. «Сьогодні на одного українця в середньому припадає 23 кв. м житла, причому більше половини цього житла – старе. В Європі ж цей показник становить 60–70 кв. м», – стверджує він. Також він уточнив, що гранична вартість придбаного для лізингових програм житла буде визначена Кабміном по різних регіонах, а облігації планується продавати як юридичним, так і фізичним особам, у тому числі й нерезидентам, завдяки чому проблеми з фінансуванням виникнути не повинні. «Надалі хочемо зробити так, щоб будь-який громадянин мав можливість стати учасником лізингової програми», – додав заступник міністра.

Навіщо це громадянам? Голова правління Спілки консультантів з нерухомості Іван Кудояр впевнений: впровадження лізингу на ринку нерухомості вигідно як забудовникам, так і громадянам. «Якщо порівнювати з іпотекою, то при лізингу громадянам не потрібно платити перший внесок у розмірі 30, 50 або 70% від вартості житла. Можна відразу вселятися і протягом тривалого часу платити посильні платежі, робити ремонт, знаючи, що в перспективі ця квартира буде вашою. Оформлення подібних договорів також просте. Наприклад, не потрібна довідка про доходи, оскільки до моменту розрахунку з ДІУ квартира залишається власністю установи», – пояснює він.

Навіщо це забудовникам? Що ж стосується забудовників, то багато хто з них, особливо в Київській області, зіткнулися з падінням обсягів продажів, у них залишається багато нереалізованого житла. Деякі компанії вже впровадили програми розстрочки на п’ять років, які нагадують лізингову схему. «Будівельні компанії можуть зробити в непроданих квартирах косметичний ремонт, встановити необхідне обладнання і стати учасником державних лізингових програм, що дозволять реалізувати цю нерухомість. Тобто для забудовників це вигідно, – вважає Іван Кудояр. – Єдине питання: хто  фінансуватиме ці програми? Чи погодяться будівельники віддати ДІУ свої квадратні метри за облігації? Адже, щоб будувати, платити зарплати і купувати будматеріали, їм необхідні живі гроші».

За його словами, для погашення облігацій в бюджеті України мають бути закладені кошти. А минулого року в бюджеті на три державних житлових програми було виділено лише 28 млн грн, що катастрофічно мало. Тому говорити про запуск цієї програми раніше 2018 року, на думку Кудояра, не має сенсу. «У ДІУ є гроші тільки на 51 квартиру, і то переважно для виплати за житловими програмами минулих років. Потрібні довгі гроші в держбюджеті. А чи може хтось гарантувати, що вони будуть виділені?» – запитує співрозмовник.

Анна Лаєвська, комерційний директор компанії «Інтергал Буд» (один з найбільших у країні забудовників), вважає, що ця програма дійсно може зацікавити великі будівельні компанії за умови продажу нерухомості за ринковою ціною і адекватного терміну погашення облігацій, а також гарантій їхнього погашення. «Навіть в успішних забудовників залишається якась кількість квартир, що не продані до моменту завершення будівництва об'єкта. Участь у цій програмі дозволить реалізувати такі квартири за рахунок розширення цільової аудиторії – придбати нерухомість зможуть малозабезпечені верстви населення, завдяки чому різко збільшиться попит на ринку. Але брати участь у цій програмі зможуть лише компанії, в яких є власні оборотні кошти. Забудовники, що фінансують роботи за рахунок надходжень від поточних продажів, швидше за все, на це не погодяться», – пояснила Лаєвська.

У чому ховаються ризики? Опитані Mind середні за величиною забудовники, у тому числі ті, що працюють в передмісті Києва, сприйняли ініціативу уряду негативно. «Нам потрібні живі гроші. Готові навіть на 10–15% продати дешевше, якщо ДІУ викупить весь будинок. Але не за облігації», – зазначив керівник однієї з компаній. «А зарплату робітникам, податки або оренду землі мені теж платити облігаціями?», – поцікавився представник іншої компанії. Один зі співрозмовників Mind передбачає, що це рішення пролобіювали найбільші забудовники, що мають кредитні лінії та тісні зв'язки з вищим керівництвом країни. «Хоча «Укрбуд» або КМБ відчувають себе краще за інших, зараз у всіх з продажами погано. Можливо, вони хочуть підстрахуватися, щоб у разі повного колапсу на ринку забезпечити собі реалізацію житла за такою схемою», – припускає він.