Машина у подъезда: почему новоселы не готовы выкупать паркоместа

Застройщики не заинтересованы сооружать подземные паркинги: практически во всех новостройках не соблюдаются государственные нормы по количеству мест для стоянки автомобилей. В домах эконом-класса 80% квартир должны быть обеспечены парковками, бизнес-класса – 100-150%, а премиум-класса – 150-200%. Но продать такое количество мест невозможно – покупатели жилья, особенно в эконом-классе, не готовы платить за место под землей $15-50 тыс. Заработать на сдаче паркинга в аренду застройщикам сложно, поэтому они сокращают количество мест до минимума.

Как продаются места? Продажи паркомест за 9 месяцев по сравнению с аналогичным периодом прошлого года не изменились. «Ежемесячно в киевских новостройках их продается не более 100-150», – отмечает Сергей Степенко, управляющий партнер консалтинговой компании SV Development.

Менеджер по связям с общественностью девелоперской компании City One Development Галина Мартыненко рассказала Mind, что продажи паркингов в жилом комплексе «Новопечерские липки» остаются стабильными. «Это подкреплено и таким инструментом, как рассрочка от застройщика на продажи паркомест в ЖК на период до 7 лет, с первым взносом $5 000», – говорит она.

В ЖК RiverStone продано около 80% паркомест, говорит его директор по маркетингу и продажам Ангелина Деревлева. «Места, которые расположены непосредственно под жилыми домами, уже все распроданы. Непроданные места находятся в паркинге, который расположен рядом с домом», – объясняет эксперт. 

По словам пресс-секретаря корпорации «Укрбуд» Глеба Шемовнева, в жилых комплексах «Укрбуда» за 9 месяцев 2018 года продажа паркомест выросла на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такой рост в основном обеспечили объекты комфорт- и премиум-класса. В то время как в бизнес-классе продажи остались примерно на уровне прошлого года, в комфорт-классе они увеличились на целых 70%, а в премиуме выросли вообще втрое. «При этом рост продаж паркомест обусловлен не только общим ростом продаж жилья: если в прошлом году одно паркоместо продавалось на каждые 9 квартир, то в текущем – уже на каждые 8 квартир. Тем не менее, в целом спрос на паркоместа на столичном рынке остается на довольно слабом уровне», – рассказывает он.

Сколько нужно строить паркомест? По существующим государственным нормам количество паркомест привязано к общему числу квартир в доме, уточняет Ангелина Деревлева. «Для объектов эконом-класса 80% апартаментов должны быть обеспечены местами на парковках, для бизнес-класса – 100-150%, а в премиум-классе – до двух мест на каждую квартиру. Но такие нормы практически никто не соблюдает – продать такое количество мест очень сложно», – констатирует она.

Галина Мартыненко добавляет, что места распродаются в течение пяти лет после ввода дома в эксплуатацию. «Не все покупатели квартир сразу приобретают паркинг. Многие сначала пробуют оставлять машину у дома, откладывая покупку «на потом». Но только со временем, испробовав все «прелести» холодных сезонов, понимают, что подземный паркинг – это комфорт и удобство, а также безопасность, так как он круглосуточно охраняется. Кроме того, наличие паркинга очень позитивно влияет на ценность квартиры – если говорить о покупке жилья как инвестиции с целью дальнейшей продажи», – говорит она.

Как поступают застройщики? В вопросах проектирования паркинга в новых домах основными факторами для девелоперов остаются прогнозируемый спрос и государственные строительные нормы, признает Глеб Шемовнев. Последние предполагают форму расчета количества паркомест относительно общего числа квартир, которое обязан создать девелопер. И учитывая, что предложение в большинстве случаев превышает текущий спрос, создание необходимого объема паркомест – это для участников рынка скорее дополнительная социальная нагрузка, чем возможность заработать.

«К сожалению, в Украине пока не сформировалась европейская культура заселения, когда семья с машиной при въезде в новое жилье обязательно приобретает паркоместо. Но это следствие экономической нестабильности в стране. Поэтому хоть основной приоритет и отдается жильцам нового дома, купить место в гараже могут и жители соседних домов», – рассказывает Глеб Шемовнев.

Существующие строительные нормы по количеству паркомест устарели, признает Ангелина Деревлева. По ее словам, более интересным является опыт Канады, где паркоместа строят только для собственников двух и трехкомнатных квартир. И если они не выкупают все места, то претендовать на паркинг могут и владельцы «однушек». «Этот подход оправдан. Например, в наших домах действительно паркинги редко покупают собственники однокомнатных квартир», – говорит она.    

Как меняются цены на паркинги? Создание подземного паркинга в жилом доме застройщику обходится достаточно дорого, и при продаже паркомест в нем девелоперу выйти в «ноль» очень сложно. То есть говорить о прибыльности подземных паркингов не приходится, признает начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов. «Покупка места в подземном паркинге – это удовольствие не из дешевых, и не всегда покупатели квартир имеют достаточно средств на это. У некоторой части покупателей существует иллюзия, что при покупке жилья паркоместо им достанется бесплатно. И столкнувшись с тем, что за него необходимо платить и достаточно большую сумму, они ищут другие варианты парковки – уже под открытым небом», – говорит он.

По данным Svitlo Park, вакантность подземных парковок в ЖК формата «город в городе» составляет от 50 до 70%. Цена на паркоместо в подземном паркинге составляет от 224 до 280 тыс. гривен при средней площади паркоместа 14 кв. м. Также наметилась новая тенденция – продажа паркомест на открытых паркингах. Цена на них составляет в среднем около 140 тыс. гривен и за последний год не менялась, говорят опрошенные mind эксперты. В сегменте премиум-класса стоимость паркомест доходит до $40-50 тыс. 

«В каждом проекте цена своя, и держится она на трех китах: себестоимости, соотношении общего количества паркомест и квартир, а также средней цене в похожих объектах в пределах того же района. И в дальнейшем изменения цены тоже диктуются рынком: если в районе возникает определенный дефицит, стоимость паркоместа может даже повыситься, а если часть паркомест долго остается невостребованной – то можно ожидать акций со сниженной ценой», – поясняет специфику рынка Глеб Шемовнев.

В ближайшие несколько лет ситуация в сегменте паркингов существенно не изменится – основная масса покупателей ориентирована на жилье эконом-класса. На покупку паркоместа у них, как правило, не остается средств. Это заставляет девелоперов если и строить подземный паркинг, то сводить его площадь к минимуму.