Машина біля під'їзду: чому новосели не готові викуповувати паркомісця

Забудовники не зацікавлені споруджувати підземні паркінги: практично у всіх новобудовах не дотримуються державних норм за кількістю місць для стоянки автомобілів. У будинках економ-класу 80% квартир мають бути забезпечені парковками, бізнес-класу – 100-150%, а преміум-класу – 150-200%. Але продати таку кількість місць неможливо – покупці житла, особливо в економ-класі, не готові платити за місце під землею $15-50 тис. Заробити на здачі паркінгу в оренду забудовникам складно, тому вони скорочують кількість місць до мінімуму.

Як продаються місця? Продажі паркомісць за 9 місяців порівняно з аналогічним періодом минулого року не змінилися. «Щомісяця в київських новобудовах їх продається не більше 100-150», – зазначає Сергій Степенко, керуючий партнер консалтингової компанії SV Development.

Менеджер зі зв'язків з громадськістю девелоперської компанії City One Development Галина Мартиненко розповіла Mind, що продажі паркінгів у житловому комплексі «Новопечерські липки» залишаються стабільними. «Це підкріплено і таким інструментом, як розстрочка від забудовника на продажі паркомісць у ЖК на період до 7 років, з першим внеском $5 000», – говорить вона.

У ЖК RiverStone продано близько 80% паркомісць, каже його директор з маркетингу та продажу Ангеліна Деревльова. «Місця, які розташовані безпосередньо під житловими будинками, вже всі розпродані. Непродані місця знаходяться в паркінгу, який розташований поруч із будинком», – пояснює експерт.

За словами прес-секретаря корпорації «Укрбуд» Гліба Шемовнєва, в житлових комплексах «Укрбуду» за 9 місяців 2018 року продажі паркомісць зросли на 35% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Таке зростання в основному забезпечили об'єкти комфорт- і преміум-класу. У той час як у бізнес-класі продажі лишилися приблизно на рівні минулого року, в комфорт-класі вони збільшилися на цілих 70%, а в преміум зросли узагалі втричі. «При цьому зростання продажів паркомісць обумовлене не лише загальним зростанням продажів житла: якщо в минулому році одне паркомісце продавалося на кожні 9 квартир, то в поточному – вже на кожні 8 квартир. Проте, в цілому попит на паркомісця на столичному ринку залишається на досить слабкому рівні», – розповідає він.

Скільки потрібно будувати паркомісць? За існуючими державними нормами кількість паркомісць прив'язана до загальної кількості квартир у будинку, уточнює Ангеліна Деревльова. «Для об'єктів економ-класу 80% апартаментів повинні бути забезпечені місцями на парковках, для бізнес-класу – 100-150%, а в преміум-класі – до двох місць на кожну квартиру. Але цих норм практично ніхто не дотримується – продати таку кількість місць дуже складно», – констатує вона.

Галина Мартиненко додає, що місця розпродаються протягом п'яти років після введення будинку в експлуатацію. «Не всі покупці квартир відразу купляють паркінг. Багато хто спочатку пробує залишати машину біля будинку, відкладаючи покупку «на потім». Але тільки з часом, випробувавши всі «принади» холодних сезонів, розуміють, що підземний паркінг – це комфорт і зручність, а також безпека, оскільки він цілодобово охороняється. Крім того, наявність паркінгу дуже позитивно впливає на цінність квартири – якщо говорити про покупку житла як інвестицію з метою подальшого продажу», – говорить вона.

Як вчиняють забудовники? У питаннях проектування паркінгу в нових будинках основними факторами для девелоперів залишаються прогнозований попит і державні будівельні норми, визнає Гліб Шемовнєв. Останні припускають форму розрахунку кількості паркомісць щодо загального числа квартир, яку зобов'язаний створити девелопер. І враховуючи, що пропозиція в більшості випадків перевищує поточний попит, зведення необхідного обсягу паркомісць – це для учасників ринку скоріше додаткове соціальне навантаження, аніж можливість заробити.

«На жаль, в Україні поки що не сформувалася європейська культура заселення, коли сім'я з машиною при в'їзді в нове житло обов'язково викуповує паркомісце. Але це наслідок економічної нестабільності в країні. Тому хоч основний пріоритет і надається мешканцям нового будинку, купити місце в гаражі можуть і жителі сусідніх будинків», – розповідає Гліб Шемовнєв.

Існуючі будівельні норми за кількістю паркомісць застаріли, визнає Ангеліна Деревльова. За її словами, цікавішим є досвід Канади, де паркомісця будують лише для власників двох і трикімнатних квартир. І якщо вони не викуповують усі місця, то претендувати на паркінг можуть і власники «одиничок». «Цей підхід виправданий. Наприклад, у наших будинках дійсно паркінги рідко купують власники однокімнатних квартир», – говорить вона.

Як змінюються ціни на паркінги? Створення підземного паркінгу в житловому будинку забудовнику коштує досить дорого, і при продажу паркомісць у ньому девелоперу вийти в «нуль» дуже складно. Тобто говорити про прибутковість підземних паркінгів не доводиться, визнає начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов. «Купівля місця в підземному паркінгу – це задоволення не з дешевих, і не завжди покупці квартир мають достатньо коштів на це. У деякої частини покупців існує ілюзія, що при покупці житла паркомісце їм дістанеться безкоштовно. І зіткнувшись із тим, що за нього необхідно платити і досить велику суму, вони шукають інші варіанти парковки – вже під відкритим небом», – говорить він.

За даними Svitlo Park, вакантність підземних парковок у ЖК формату «місто в місті» становить від 50 до 70%. Ціна на паркомісце в підземному паркінгу сягає від 224 до 280 тис. гривень при середній площі паркомісця 14 кв. м. Також намітилася нова тенденція – продаж паркомісць на відкритих паркінгах. Ціна на них становить в середньому близько 140 тис. гривень і за останній рік не змінювалася, розповідають опитані Mind експерти. У сегменті преміум-класу вартість паркомісць доходить до $40-50 тис.

«У кожному проекті ціна своя, і тримається вона на трьох китах: собівартості, співвідношенні загальної кількості паркомісць і квартир, а також середній ціні в схожих об'єктах в межах того ж району. І в подальшому зміни ціни теж диктуються ринком: якщо в районі виникає певний дефіцит, вартість паркомісця може навіть підвищитися, а якщо частина паркомісць довго залишається незатребуваною – то можна очікувати акцій зі зниженою ціною», – пояснює специфіку ринку Гліб Шемовнєв.

У найближчі кілька років ситуація в сегменті паркінгів істотно не зміниться – основна маса покупців орієнтована на житло економ-класу. На покупку паркомісця у них, як правило, не залишається коштів. Це змушує девелоперів якщо і будувати підземний паркінг, то зводити його площу до мінімуму.