Цифровая стройка: зачем «Ковальской» инновации на площадке
И какие выгоды от BIM-технологий получают клиенты
Строительство – консервативная отрасль. По данным исследования McKinsey, хотя на него и приходится 13% мирового ВВП, стройка по-прежнему остается одной из наименее оцифрованных сфер. Большая часть украинских девелоперов не являются исключением. Что это значит для покупателя квартиры?
Во-первых, проекты реализуют дольше. Средний срок возведения стандартной новостройки составляет около двух лет. При этом сроки сдачи в эксплуатацию задерживают традиционно на год-полтора. И причины – не всегда в сорванной реформе ГАСИ или неполном пакете документов. Многие девелоперы, особенно новички, не могут наладить оптимальный строительный процесс.
Во-вторых, оптимизация себестоимости строительства квадратного метра происходит за счет применения более дешевых материалов, а они ниже по качеству.
Девелоперское подразделение компании «Ковальская» выбрало другой путь – инновации за счет применения BIM-технологий.
Building Information Modeling (BIM) – технология, которая позволяет создавать трехмерные проекты будущих новостроек.
Mind разбирался, какую пользу BIM-технологии приносят конечному потребителю.
П – это значит проект
Как только речь заходит о постройке на заказ самого простого объекта, хотя бы даже песочницы – требуется чертеж. Иначе впоследствии заказчик и исполнитель могут столкнуться с неразрешимыми проблемами по сдаче-приемке и вводу в эксплуатацию. Но проектирование современных зданий продвинулось немного дальше песочниц. В результате инженерная работа усложнилась и стала многоступенчатой.
В классической парадигме проектные работы состоят из четырех больших этапов: эскиз, стадия П (проект), защита проекта в разрешительных инстанциях и согласование, и, наконец, стадия РД (рабочая документация).
Приступать к точным расчетам стадии П нет смысла, пока не согласована концепция. А готовить тысячи чертежей и расчетов, предназначенных для монолитчиков, водопроводчиков, электриков и всех остальных, принимающих участие в работах на стройплощадке, также нет смысла, пока чиновники не одобрят проект как таковой. Всегда есть опасность, что потребуют пересмотреть этажность, подвинуть здание на полметра или изменить фасад. Тем более, что стадия РД для среднестатистической многоэтажки может занять по времени до девяти месяцев, что больше стадии П (3–4 месяца) и согласований (2–3 месяца) вместе взятых.
Но девять месяцев в современных украинских реалиях – это слишком долго и дорого. Конкуренция среди девелоперов подталкивает участников рынка к тому, чтобы начинать работы на стройплощадке задолго до того, как будет готова вся документация.
«Проходя «черный ящик» согласований, проектная документация претерпевает до 30% изменений», – рассказывает заместитель гендиректора ПСГ «Ковальская» Игорь Субботенко.
По его словам, изменения прорабатываются «на бегу», и рабочая документация разрабатывается прямо «в бою». Иногда инженеры опережают строителей буквально на несколько этажей. «Все это неизбежно приводит к просчетам, а они в свою очередь могут поставить под угрозу сдачу объекта. В то же время реалии не позволяют ждать, пока проектные организации завершат работу. Рынок нас настойчиво толкал к изменению технологии», – уточняет Субботенко.
Учтя все это, в «Ковальской» пришли к пониманию безальтернативности внедрения BIM. И не только поняли, но и внедрили. Суть технологии в том, что в отличие от привычных двухмерных чертежей в разрезах и проекциях инженеры строят сразу трехмерную модель здания. И в этой трехмерной модели одновременно трудятся и проектировщики несущих конструкций и теплотехники, и электрики – все практически одновременно делают свой участок работы. И наглядно видят, не перекрывает ли, к примеру, вентиляционная шахта кабельный канал. Работа в трехмерной компьютерной модели значительно упрощает контроль ошибок. Но это лишь небольшая часть выгод.
«Благодаря BIM проектировщики минуют стадию П, – объясняет Александр Никитин, СЕО компании Tebin – поставщика BIM-системы для «Ковальской». – Инженеры сразу начинают стадию РД, а стадия П для подачи в разрешительные органы вычленяется из трехмерной модели. И последующие правки вносятся в нее же».
Таким образом, все – и проектировщики, и заказчик, и вовлеченные подрядчики – могут и контролировать на каждом этапе любые участки проекта. А это в свою очередь помогает быстро и гибко адаптировать его согласно поступающим требованиям от госорганов или будущих поставщиков воды, тепла и электричества.
Деньги к деньгам
Несомненно, 3D-модель здания выглядит эффектно, особенно во время презентации потенциальному покупателю. Но какова цена вопроса? Стоит ли внедрение такой очевидно недешевой системы затраченных на нее ресурсов?
«Стоит. Это выгодно и для девелопера, и для будущего собственника недвижимости», – объясняет Игорь Субботенко. – Проектные работы совокупно по классической технологии обходятся в 2–3% от общей стоимости здания. BIM-проектирование дороже. Оно обходится в 5%. Но благодаря этим 2% разницы мы получаем 10% экономии на этапе стройки».
Причин тому несколько. Например, сокращается время пребывания строителей на площадке. Благодаря наличию полной рабочей документации поставки материалов идут по точному графику, сокращается простой оборудования, минимизируются переделки и, соответственно, затраты материалов.
«Классическая технология двухмерного проектирования неизбежно приводит хоть и к небольшим, но ошибкам, – отмечает Александр Никитин. – Обязательно уже на самом сайте выяснится, к примеру, что теплотехники кинули коммуникацию наперерез водопроводчикам. Приходится останавливать работы и вносить правки. По нашей статистике, объем таких fail works может достигать 30%. А исправлять их приходится и на бумаге, и на стройплощадке – и то и другое стоит денег. Между тем, править BIM-модель процентов на 80 дешевле, чем последовательно вносить изменения в цепочки чертежей и расчетов, выполненных «на бумаге».
Таким образом, там, где в классической производственной цепочке ищут экономию, используя материалы подешевле и похуже, «Ковальская» с лихвой компенсирует затраты за счет экономии на ошибках.
Кстати, на стройматериалах при использовании BIM экономить не очень-то и получится.
«Одна из причин, почему не все украинские строители готовы к переходу на BIM, – это то, что все оказывается на виду, – отмечает Игорь Субботенко. – Заказчику доступна информация буквально о каждом стержне арматуры, его представитель может в любой момент проинспектировать любую точку на площадке. И проинспектировать эффективно. Не нужно возвращаться в офис, изучать спецификации. Вся документация в облаке и доступна и строителям, и контроллерам прямо на месте».
По его словам, финансовая модель некоторых подрядчиков, к сожалению, такова, что их точка прибыли находится в манипуляциях с ресурсами. Которые, в идеале, должны быть израсходованы на стройку, а не уйти «налево», наполнив чьи-то карманы откатом.
Жизнь после стройки
BIM-технологии не ограничиваются проектированием или строительством. Существование цифровой копии здания серьезно упрощает дальнейшую его эксплуатацию.
«В строительстве не редки ситуации, когда реальное строение отличается от чертежей, хранящихся в архиве, – рассказывает Александр Никитин. – Это легко объяснить: во время монтажных работ обнаруживается ошибка в чертеже, оперативно строители согласовывают исправления с проектировщиками и продолжают работы, а вот изменения внести в итоговые документы, случается, что и забывают. И потом оказывается, что благополучная эксплуатация здания становится зависимой от одного уникального специалиста, который точно знает, как все устроено на самом деле. Это частный случай, но достаточно распространенный».
Да и само существование документов где-то в архиве не упрощает жизнь эксплуатационщиков. Работать с ними неудобно, мелкие изменения при текущих ремонтах вносятся и фиксируются в разрозненных бумагах. Со временем теряется целостная картина, и в случае важных работ требуется полный аудит, который сам по себе недешев.
Цифровая копия здания позволяет в любой момент получить информацию о его состоянии. Это делает контролируемым износ и старение конструкций, что в свою очередь позволяет избежать аварийных ситуаций.
А если дом, построенный по BIM-технологии, оснастить элементами «умного дома» и контролировать всевозможные технические характеристики, то на основе собранной статистики можно точно высчитывать остаточный ресурс и прогнозировать его продление. Да одно лишь точное понимание, как себя «чувствуют» и как стареют элементы здания, повышает его остаточную стоимость.
To BIM or not to BIM
Плюсы от внедрения современных систем проектирования и эксплуатации зданий очевидны. Тем не менее эти технологии с трудом пробивают себе дорогу на украинском строительном рынке. Как уже отмечалось выше, для некоторых они идут вразрез с обкатанными финансовыми моделями, но главная проблема даже не в этом.
В этом контексте, по его мнению, «Ковальская» находится в выигрышном положении. «В нашу промышленно-строительную группу входят и производители стройматериалов, и проектировщики, и управляющие недвижимостью. Нам проще внутри своей структуры управлять внедрением инноваций. А нашим подрядчикам мы ставим условие – переходить на новые рельсы. И тут нет другого выхода, кроме как помогать им осваивать BIM. Причем осваивать нужно в полном объеме», – подчеркивает он.
Дело в том, что некоторые участники стройрынка Украины прибегают к «компромиссу»: видя преимущества BIM, но опасаясь разрушить устоявшиеся производственные и финансовые цепочки, они внедряют BIM-технологии частично. И, как и всякое половинчатое решение, такие шаги не приносят должного эффекта.
«Полновесные выгоды от внедрения BIM возникают лишь при 100-процентном переходе, – настаивает Александр Никитин. – Присутствие в производственных цепочках архаичных сегментов резко снижает финансовый эффект, ведь BIM-платформы – вещь недешевая. Наоборот, ради повышения эффективности нужно переводить на BIM не просто отдельно стоящие объекты недвижимости, но и комплексы и системы взаимодействия с инфраструктурными подрядчиками, такими, как водоканалы или энергопоставляющие компании».
Зачем BIM конечному потребителю?
Все помнят присказку «быстро-качественно-дешево, но выбрать можно только два элемента из трех». Так вот, BIM-технологии дают возможность получить все три «фишки» сразу.
• BIM позволяет строить быстро. В итоге быстрее можно вселиться в новое жилье, быстрее можно переместить растущее производство в новый цех. Быстрее можно начать зарабатывать деньги и не тратиться на временное пристанище.
• BIM дает качество за относительно небольшие деньги. Высокое качество при использовании старых технологий в строительстве стоит в разы дороже. А значит, приходится идти на компромисс и мириться с неудобствами или переплачивать.
• BIM позволяет экономить. Не только во время строительства, но и после его завершения. Имея цифровую копию здания, можно обслуживать недвижимость с минимальными затратами, не набирать слишком много персонала и контролировать старение актива. А это в свою очередь экономит средства за счет аварийных работ, которых удается избежать.
В результате все то, что еще вчера внедряли первопроходцы, преодолевая сопротивление, завтра будет необходимым условием для цивилизованного строительства и эксплуатации большинства объектов. «А тех, кто не модернизируются, постигнет судьба музейных экспонатов. В лучшем случае. В худшем – забвение», – резюмирует Александр Никитин.
