Интуиция или трезвый расчет: зачем Василию Хмельницкому торгово-офисный центр на «Арсенальной»
И как это коррелируется с его стратегией развития бизнеса
Интуиция предпринимателя Василия Хмельницкого давно стала притчей во языцех. «Если она мне подсказывает, что в тот или иной проект идти нельзя, я туда не иду», – заявил предприниматель во время выступления на Get Business Festival в феврале прошлого года.
В сфере девелопмента интуиция обманывала Василия Хмельницкого редко. Он одним из первых вместе с партнерами приступил к строительству масштабного жилого комплекса по принципу «город в городе». Тогда идея строить жилье премиум-класса в глубине Печерска вызывала у многих экспертов скепсис. Но сейчас этот проект весьма популярен в Киеве. В 2010-х годах бизнесмен инвестировал в строительство крупнейшего на тот момент ТРЦ Ocean Plaza. Сейчас это один из самых успешных объектов торговой недвижимости.
Пять лет назад портфель предпринимателя включал проекты жилой и торговой недвижимости. Теперь же Василий Хмельницкий выходит из компании UDP, которая занимается строительством жилья, продает свои коммерческие активы и наделы, и концентрируется на развитии инновационных парков Unit.City, LvivTech.City и ревитализации части цехов столичного завода «Аресенал». На территории последнего, помимо прочего, возводится торгово-офисный центр за $70 млн. Все проекты, как привык Хмельницкий, реализуются в партнерстве.
Что построил Василий Хмельницкий?
Рынок недвижимости бизнесмена заинтересовал в 2008 году – через два года после продажи 33% акций «Запорожстали», которыми он владел совместно с Андреем Ивановым, компаниям Midland Recourses и «Запад-Резерв» за $400 млн. Успешная сделка в преддверии финансового кризиса создала Хмельницкому образ бизнесмена с развитой интуицией. Сам предприниматель неоднократно говорит, что его действиями руководит трезвый расчет и постоянная учеба.
Первыми проектами компании UDP, мажоритарным владельцем которой являлся Василий Хмельницкий, стали только появлявшиеся в то время ЖК закрытого типа – «Паркове Місто» и «Новопечерские липки». В 2008 году рынок еще находился в крутом пике после мирового финансового кризиса – на примерно 70% новостроек остановились работы, а многие девелоперы сворачивали свой бизнес. И в этот период малоизвестная компания объявила об инвестициях на $1 млрд в строительство крупного жилого комплекса «Новопечерские Липки» в глубине Печерска.
Инвестиция казалось неразумной. Зачем? Если можно было по низкой цене скупить несколько незавершенных объектов, достроить и вернуть деньги быстрее. Да и сам формат «город в городе» (предполагает строительства не только жилья, но и сопутствующей инфраструктуры: рестораны, площадки, прогулочная зона, огражденная территория, охрана, школа и пр.) вызывал у экспертов сомнения.
За «сытые» докризисные годы девелоперы привыкли к тому, что любая новостройка продавалась на уровне котлована. Причем, в 2007 году доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду доходила до 70%. Тогда никто не задумывался о роли инфраструктуры.
Этот тренд стал набирать обороты только в 2014 году. К тому времени ЖК премиум-класса «Новопечерские Липки» уже стал популярным. Сейчас квартиры у застройщика – комплекс достраивается совместно с компанией City One Development Валерия Кодецкого – можно купить за 75 100 грн ($2700) за 1 кв. м. По данным ЛУН, на вторичном рынке жилье без ремонта в этом комплексе продается в среднем по $3000 за квадротный метр, а с ремонтом – за $4500 за 1 кв. м. Востребована и «Новопечерская школа» на территории ЖК, которой управляет супруга предпринимателя – Зоя Литвин. Количество желающих получить образование в учебном заведении многократно превышает спрос, а за партами частной школы учатся даже дети Президента Владимира Зеленского.
Компания UDP занималась строительством еще одного успешного проекта – ЖК «Бульвар Фонтанов».
В секторе торговой недвижимости Хмельницкий вместе со своим партнером Андреем Ивановым инвестировал в строительство ТРЦ Ocean Plaza, который открылся в 2012 году. Крупнейший на тот момент торгово-развлекательный центр стал самым успешным объектом в столице. И спустя год был продан российской компании «ТПС Недвижимость» за $350 млн.
Были ли неудачи?
Однако не все проекты в девелопменте Василия Хмельницкого оказались успешными. Во время своих многочисленных выступлений предприниматель говорит об одном и том же – в ходе работы он часто допускал ошибки. И первая его попытка создать современный научный городок Bionic Hill возле Беличанского леса в Киево-Святошинском районе, в 2,5 км от Окружной дороги, потерпела фиаско.
По проекту планировалось возвести около 300 000 кв. м бизнес-пространств, 450 000 кв. м жилых помещений и 120 000 кв. м социальной инфраструктуры – от университетского кампуса и средней школы до лечебно-профилактических учреждений.
Предполагаемый объем инвестиций составлял 6,23 млрд грн, а ожидаемая выручка на этапе полного развития инновационного парка – до $1 млрд в год. Срок реализации всего проекта составлял более 10 лет. Причем первую очередь планировалось запустить еще в 2015 году.
Так должен был выглядеть Bionic Hill
Проект сразу столкнулся с проблемами. Местная администрация не спешила подводить к участку дорогу и коммуникации, а Генеральная прокуратура обжаловала выделение земли под объект. Вокруг проекта было несколько скандалов.
И в 2016 году Василий Хмельницкий заявил, что проект останавливается, а его реализация возобновится после выхода страны из кризиса. «Bionic Hill – это город высоких технологий. Предполагалось, что крупные западные компании откроют там исследовательские центры, но они сейчас не хотят заходить в Украину из-за экономической ситуации. Не для кого строить, нет клиента… нет экономической модели», – сообщил бизнесмен в одном из интервью.
Спустя несколько лет на своем YouTube-канале Василий Хмельницкий подробнее рассказал об этом проекте. «Да, я строил Bionic Hill... Но когда съездил в Кремниевую долину, то узнал, что айтишники не хотят на супердорогих и комфортных автобусах ездить в долину на работу. Они хотят жить в центре города, чтобы работать за компьютером, а потом пройти два метра и оказаться дома. Мы вложили около $40 млн, а строить парк высоких технологий так и не начали».
Сейчас, по словам двух девелоперов, пожелавших сохранить анонимность, этот участок выставлен на продажу. Но Bionic Hill свою роль для Хмельницкого все же выполнил: он вдохновил предпринимателя на создание парка высоких технологий Unit.City.
Что продал и на чем сконцентрировался?
За последние несколько лет Василий Хмельницкий структурировал свой портфель проектов. Например, в 2018 году продал ТЦ Smart Plaza Polytech напротив ст. м. «Политехнический институт» в Киеве, общей площадью 25 000 кв. м. львовскому бизнесмену Олегу Баляшу, владельцу одного из крупнейших в Украине водочных предприятий – завода «Гетьман». Еще один такой ТЦ Smart Plaza Obolon площадью 13 000 кв. м компания Хмельницкого продала инвестиционной компании Dragon Capital спустя год – в 2019-м.
Сумму сделки в обоих случаях стороны не называли, но эксперты предполагают, что речь идет о $20-30 млн за каждый ТРЦ. Также на продажу выставлены несколько участков, в том числе и по улице Амосова в столице.
В прошлом году Хмельницкий заявил о продаже партнеру Андрею Иванову своей 65%-ной доли в компании UDP. При этом он выкупил назад 33% акций ТРЦ Ocean Plaza. Хмельницкий называет это «посредническим бизнесом». «Как только будет выгодная цена, я снова готов их (акции Ocean Plaza. – Mind) продать. Для меня это просто бизнес», – поясняет он.
Что осталось?
Любимым детищем Василия Хмельницкого в итоге стал инновационный парк UNIT.City, строящийся на базе киевского мотоциклетного завода. Тут предполагается создание целой экосистемы. Инфраструктурная составляющая проекта пока далека от совершенства: до ближайшей станции метро – несколько километров. Но эта проблема решается за счет ЖК UNIT.Home, который откроется на территории парка. Девелоперами жилого комплекса выступает UDP совместно с КАН Девелопмент Игоря Никонова. «Этот проект позволит покупателям квартир ходить на работу в комнатных тапочках», – пошутил как-то Никонов.
Помимо Никонова, у Хмельницкого в этом проекте есть еще партнеры. Например, пять кампусов в UNIT.City возводит группа компаний «Ковальская» Александра и Сергея Пилипенко, которые намерены вложить в проект около $70 млн. Управлять этими объектами будут менеджеры Хмельницкого.
«Для себя я принял решение пока не инвестировать в новые проекты, а сконцентрироваться на уже существующих. В приоритете – развитие инновационных парков в Киеве, Харькове, Львове, которые уже становятся центрами для развития бизнесов, стартапов, креативных индустрий и реализации украинских талантов», – говорит Хмельницкий. На примере киевского UNIT.City, продолжает бизнесмен, они видят, как это работает, при том, что парк реализован лишь на 7%.
Коворкинг в UNIT.City
Сейчас в парке функционирует 108 компаний-резидентов, трудоустроены больше 1000 человек. Здесь есть четыре лаборатории, восемь акселераторов и три инвестфонда. По прогнозам UFuture, к 2025 году количество компаний-резидентов возрастет до 300+, а трудоустроенных специалистов – до 15 000.
«Такие парки – драйвер украинской экономики. Развивая их, сможем быстро расти экономически», – считает Василий Хмельницкий.
А как же «Арсенал»?
В стратегию создания целых экосистем попадает и проект Василия Хмельницкого неподалеку от ст. м. «Арсенальная» в Киеве. Тут UDP вместе с партнерами (в частности – компанией A Development) участвует в преобразовании промышленной зоны в центре города на территории бывшего завода «Арсенал». Речь идет о реставрации исторических объектов киевской крепости. UDP также участвует в ревитализации заброшенных индустриальных пространств советского периода, в том числе корпуса №59 по ул. Московской, 8.
Этот проект разработан при участии европейского архитектурного бюро и предусматривает строительство торгово-офисного центра общей площадью около 57 000 кв. м. Инвестиции в него составят около $70 млн, ввод в эксплуатацию запланирован на 2023 год.
Василий Хмельницкий вкладывает деньги только в те проекты, которые гарантированно принесут прибыль. И не готов рисковать, как это происходило со строительством ЖК «Новопечерские липки» в период нестабильности, считают эксперты. «Доля в ТРЦ Ocean Plaza приобретена по минимальной цене, UNIT.City – интересный проект с правильной стратегией, а новый центр на Печерске откроется в хорошем месте. Хмельницкий предпринимает стратегически правильные шаги. Например, открытие «Новопечерской школы» подняло имидж ЖК «Новопечерские липки», – говорит основатель компании NAI Ukraine Виталий Бойко.
Процесс ревитализации корпусов завода «Арсенал»
Такая же логика «применялась» и при покупке долей ТРЦ Ocean Plaza. Покупатель заранее знает доходность торгового центра и может гарантированно рассчитывать на прибыль, заключает руководитель аналитического департамента компании Concorde Capital Александр Паращий.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
