«аболело в мире
163,728,900
”мерло в мире
3,393,648
¬ылечилось в мире
143,374,060
«аболело в ”краине
2,156,000
”мерло в ”краине
48,184
¬ылечилось в ”краине
1,864,593
»нтуици€ или трезвый расчет: зачем ¬асилию ’мельницкому торгово-офисный центр на Ђјрсенальнойї

»нтуици€ или трезвый расчет: зачем ¬асилию ’мельницкому торгово-офисный центр на Ђјрсенальнойї

» как это коррелируетс€ с его стратегией развити€ бизнеса

÷ей матер≥ал також доступний украњнською
»нтуици€ или трезвый расчет: зачем ¬асилию ’мельницкому торгово-офисный центр на Ђјрсенальнойї
¬асилий ’мельницкий
‘ото: ”Ќ»јЌ

»нтуици€ предпринимател€ ¬асили€ ’мельницкого давно стала притчей во €зыцех. «≈сли она мне подсказывает, что в тот или иной проект идти нельз€, € туда не иду», – за€вил предприниматель во врем€ выступлени€ на Get Business Festival в феврале прошлого года.

¬ сфере девелопмента интуици€ обманывала ¬асили€ ’мельницкого редко. ќн одним из первых вместе с партнерами приступил к строительству масштабного жилого комплекса по принципу «город в городе». “огда иде€ строить жилье премиум-класса в глубине ѕечерска вызывала у многих экспертов скепсис. Ќо сейчас этот проект весьма попул€рен в  иеве. ¬ 2010-х годах бизнесмен инвестировал в строительство крупнейшего на тот момент “–÷ Ocean Plaza. —ейчас это один из самых успешных объектов торговой недвижимости. 

ѕ€ть лет назад портфель предпринимател€ включал проекты жилой и торговой недвижимости. “еперь же ¬асилий ’мельницкий выходит из компании UDP, котора€ занимаетс€ строительством жиль€, продает свои коммерческие активы и наделы, и концентрируетс€ на развитии инновационных парков Unit.City, LvivTech.City и ревитализации части цехов столичного завода «јресенал». Ќа территории последнего, помимо прочего, возводитс€ торгово-офисный центр за $70 млн. ¬се проекты, как привык ’мельницкий, реализуютс€ в партнерстве.

„то построил ¬асилий ’мельницкий?

–ынок недвижимости бизнесмена заинтересовал в 2008 году – через два года после продажи 33% акций ««апорожстали», которыми он владел совместно с јндреем »вановым, компани€м Midland Recourses и ««апад-–езерв» за $400 млн. ”спешна€ сделка в преддверии финансового кризиса создала ’мельницкому образ бизнесмена с развитой интуицией. —ам предприниматель неоднократно говорит, что его действи€ми руководит трезвый расчет и посто€нна€ учеба.

ѕервыми проектами компании UDP, мажоритарным владельцем которой €вл€лс€ ¬асилий ’мельницкий, стали только по€вл€вшиес€ в то врем€ ∆  закрытого типа – «ѕаркове ћ≥сто» и «Ќовопечерские липки». ¬ 2008 году рынок еще находилс€ в крутом пике после мирового финансового кризиса – на примерно 70% новостроек остановились работы, а многие девелоперы сворачивали свой бизнес. » в этот период малоизвестна€ компани€ объ€вила об инвестици€х на $1 млрд в строительство крупного жилого комплекса «Ќовопечерские Ћипки» в глубине ѕечерска.

»нвестици€ казалось неразумной. «ачем? ≈сли можно было по низкой цене скупить несколько незавершенных объектов, достроить и вернуть деньги быстрее. ƒа и сам формат «город в городе» (предполагает строительства не только жиль€, но и сопутствующей инфраструктуры: рестораны, площадки, прогулочна€ зона, огражденна€ территори€, охрана, школа и пр.) вызывал у экспертов сомнени€.

«а «сытые» докризисные годы девелоперы привыкли к тому, что люба€ новостройка продавалась на уровне котлована. ѕричем, в 2007 году дол€ инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду доходила до 70%. “огда никто не задумывалс€ о роли инфраструктуры.

Ётот тренд стал набирать обороты только в 2014 году.   тому времени ∆  премиум-класса «Ќовопечерские Ћипки» уже стал попул€рным. —ейчас квартиры у застройщика – комплекс достраиваетс€ совместно с компанией City One Development ¬алери€  одецкого – можно купить за 75 100 грн ($2700) за 1 кв. м. ѕо данным Ћ”Ќ, на вторичном рынке жилье без ремонта в этом комплексе продаетс€ в среднем по $3000 за квадротный метр, а с ремонтом – за $4500 за 1 кв. м. ¬остребована и «Ќовопечерска€ школа» на территории ∆ , которой управл€ет супруга предпринимател€ – «о€ Ћитвин.  оличество желающих получить образование в учебном заведении многократно превышает спрос, а за партами частной школы учатс€ даже дети ѕрезидента ¬ладимира «еленского.

 омпани€ UDP занималась строительством еще одного успешного проекта – ∆  «Ѕульвар ‘онтанов».

¬ секторе торговой недвижимости ’мельницкий вместе со своим партнером јндреем »вановым инвестировал в строительство “–÷ Ocean Plaza, который открылс€ в 2012 году.  рупнейший на тот момент торгово-развлекательный центр стал самым успешным объектом в столице. » спуст€ год был продан российской компании «“ѕ— Ќедвижимость» за $350 млн.

Ѕыли ли неудачи?

ќднако не все проекты в девелопменте ¬асили€ ’мельницкого оказались успешными. ¬о врем€ своих многочисленных выступлений предприниматель говорит об одном и том же – в ходе работы он часто допускал ошибки. » перва€ его попытка создать современный научный городок Bionic Hill возле Ѕеличанского леса в  иево-—в€тошинском районе, в 2,5 км от ќкружной дороги, потерпела фиаско.

ѕо проекту планировалось возвести около 300 000 кв. м бизнес-пространств, 450 000 кв. м жилых помещений и 120 000 кв. м социальной инфраструктуры – от университетского кампуса и средней школы до лечебно-профилактических учреждений.

ѕредполагаемый объем инвестиций составл€л 6,23 млрд грн, а ожидаема€ выручка на этапе полного развити€ инновационного парка – до $1 млрд в год. —рок реализации всего проекта составл€л более 10 лет. ѕричем первую очередь планировалось запустить еще в 2015 году.

»нтуици€ или трезвый расчет: зачем ¬асилию ’мельницкому торгово-офисный центр на Ђјрсенальнойї
“ак должен был выгл€деть Bionic Hill
‘ото: http://bionic-hill.com

ѕроект сразу столкнулс€ с проблемами. ћестна€ администраци€ не спешила подводить к участку дорогу и коммуникации, а √енеральна€ прокуратура обжаловала выделение земли под объект. ¬округ проекта было несколько скандалов.

» в 2016 году ¬асилий ’мельницкий за€вил, что проект останавливаетс€, а его реализаци€ возобновитс€ после выхода страны из кризиса. «Bionic Hill – это город высоких технологий. ѕредполагалось, что крупные западные компании откроют там исследовательские центры, но они сейчас не хот€т заходить в ”краину из-за экономической ситуации. Ќе дл€ кого строить, нет клиента… нет экономической модели», – сообщил бизнесмен в одном из интервью.

—пуст€ несколько лет на своем YouTube-канале ¬асилий ’мельницкий подробнее рассказал об этом проекте. «ƒа, € строил Bionic Hill... Ќо когда съездил в  ремниевую долину, то узнал, что айтишники не хот€т на супердорогих и комфортных автобусах ездить в долину на работу. ќни хот€т жить в центре города, чтобы работать за компьютером, а потом пройти два метра и оказатьс€ дома. ћы вложили около $40 млн, а строить парк высоких технологий так и не начали».

—ейчас, по словам двух девелоперов, пожелавших сохранить анонимность, этот участок выставлен на продажу. Ќо Bionic Hill свою роль дл€ ’мельницкого все же выполнил: он вдохновил предпринимател€ на создание парка высоких технологий Unit.City.

„то продал и на чем сконцентрировалс€?

«а последние несколько лет ¬асилий ’мельницкий структурировал свой портфель проектов. Ќапример, в 2018 году продал “÷ Smart Plaza Polytech напротив ст. м. «ѕолитехнический институт» в  иеве, общей площадью 25 000 кв. м. львовскому бизнесмену ќлегу Ѕал€шу, владельцу одного из крупнейших в ”краине водочных предпри€тий – завода «√етьман». ≈ще один такой “÷ Smart Plaza Obolon площадью 13 000 кв. м компани€ ’мельницкого продала инвестиционной компании Dragon Capital спуст€ год – в 2019-м.

—умму сделки в обоих случа€х стороны не называли, но эксперты предполагают, что речь идет о $20-30 млн за каждый “–÷. “акже на продажу выставлены несколько участков, в том числе и по улице јмосова в столице.

¬ прошлом году ’мельницкий за€вил о продаже партнеру јндрею »ванову своей 65%-ной доли в компании UDP.  ѕри этом он выкупил назад 33% акций “–÷ Ocean Plaza. ’мельницкий называет это «посредническим бизнесом». « ак только будет выгодна€ цена, € снова готов их (акции Ocean Plaza. – Mind) продать. ƒл€ мен€ это просто бизнес», – по€сн€ет он.

„то осталось?

Ћюбимым детищем ¬асили€ ’мельницкого в итоге стал инновационный парк UNIT.City, стро€щийс€ на базе киевского мотоциклетного завода. “ут предполагаетс€ создание целой экосистемы. »нфраструктурна€ составл€юща€ проекта пока далека от совершенства: до ближайшей станции метро – несколько километров. Ќо эта проблема решаетс€ за счет ∆  UNIT.Home, который откроетс€ на территории парка. ƒевелоперами жилого комплекса выступает UDP совместно с  јЌ ƒевелопмент »гор€ Ќиконова. «Ётот проект позволит покупател€м квартир ходить на работу в комнатных тапочках», – пошутил как-то Ќиконов.

ѕомимо Ќиконова, у ’мельницкого в этом проекте есть еще партнеры. Ќапример, п€ть кампусов в UNIT.City возводит группа компаний « овальска€» јлександра и —ерге€ ѕилипенко, которые намерены вложить в проект около $70 млн. ”правл€ть этими объектами будут менеджеры ’мельницкого.

«ƒл€ себ€ € прин€л решение пока не инвестировать в новые проекты, а сконцентрироватьс€ на уже существующих. ¬ приоритете – развитие инновационных парков в  иеве, ’арькове, Ћьвове, которые уже станов€тс€ центрами дл€ развити€ бизнесов, стартапов, креативных индустрий и реализации украинских талантов», – говорит ’мельницкий. Ќа примере киевского UNIT.City, продолжает бизнесмен, они вид€т, как это работает, при том, что парк реализован лишь на 7%.

»нтуици€ или трезвый расчет: зачем ¬асилию ’мельницкому торгово-офисный центр на Ђјрсенальнойї
 оворкинг в UNIT.City
‘ото: https://unit.city/apply/club-offices/

—ейчас в парке функционирует 108 компаний-резидентов, трудоустроены больше 1000 человек. «десь есть четыре лаборатории, восемь акселераторов и три инвестфонда. ѕо прогнозам UFuture, к 2025 году количество компаний-резидентов возрастет до 300+, а трудоустроенных специалистов – до 15 000.

«“акие парки – драйвер украинской экономики. –азвива€ их, сможем быстро расти экономически», – считает ¬асилий ’мельницкий. 

ј как же «јрсенал»?

¬ стратегию создани€ целых экосистем попадает и проект ¬асили€ ’мельницкого неподалеку от ст. м. «јрсенальна€» в  иеве. “ут UDP вместе с партнерами (в частности – компанией A Development) участвует в преобразовании промышленной зоны в центре города на территории бывшего завода «јрсенал». –ечь идет о реставрации исторических объектов киевской крепости. UDP также участвует в ревитализации заброшенных индустриальных пространств советского периода, в том числе корпуса є59 по ул. ћосковской, 8.

Ётот проект разработан при участии европейского архитектурного бюро и предусматривает строительство торгово-офисного центра общей площадью около 57 000 кв. м. »нвестиции в него состав€т около $70 млн, ввод в эксплуатацию запланирован на 2023 год.

¬асилий ’мельницкий вкладывает деньги только в те проекты, которые гарантированно принесут прибыль. » не готов рисковать, как это происходило со строительством ∆  «Ќовопечерские липки» в период нестабильности, считают эксперты. «ƒол€ в “–÷ Ocean Plaza приобретена по минимальной цене, UNIT.City – интересный проект с правильной стратегией, а новый центр на ѕечерске откроетс€ в хорошем месте. ’мельницкий предпринимает стратегически правильные шаги. Ќапример, открытие «Ќовопечерской школы» подн€ло имидж ∆  «Ќовопечерские липки», – говорит основатель компании NAI Ukraine ¬италий Ѕойко.

»нтуици€ или трезвый расчет: зачем ¬асилию ’мельницкому торгово-офисный центр на Ђјрсенальнойї
ѕроцесс ревитализации корпусов завода «јрсенал»
‘ото: https://nashkiev.ua/

“ака€ же логика «примен€лась» и при покупке долей “–÷ Ocean Plaza. ѕокупатель заранее знает доходность торгового центра и может гарантированно рассчитывать на прибыль, заключает руководитель аналитического департамента компании Concorde Capital јлександр ѕаращий.

—ледите за актуальными новост€ми бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате