Інтуїція чи тверезий розрахунок: навіщо Василеві Хмельницькому торгово-офісний центр на «Арсенальній»
І як це корелюється з його стратегією розвитку бізнесу
Інтуїція підприємця Василя Хмельницького давно стала притчею во язицех. «Якщо вона мені підказує, що в той чи інший проєкт йти не варто, я туди не йду», – заявив підприємець під час виступу на Get Business Festival у лютому минулого року.
У сфері девелопменту інтуїція обманювала Василя Хмельницького нечасто. Він одним із перших разом із партнерами розпочав будівництво масштабного житлового комплексу за принципом «місто в місті». Тоді ідея будувати житло преміум-класу в глибині Печерська викликала скепсис у багатьох експертів. Але зараз цей проєкт дуже популярний у Києві. У 2010-х роках бізнесмен інвестував у будівництво найбільшого на той момент ТРЦ Ocean Plaza. Зараз це один із найуспішніших об'єктів торговельної нерухомості.
П'ять років тому портфель підприємця містив проєкти житлової та торговельної нерухомості. Тепер же Василь Хмельницький виходить із компанії UDP, яка будує житло, продає свої комерційні активи та наділи, і концентрується на розвитку інноваційних парків Unit.City, LvivTech.City та ревіталізації частини цехів столичного заводу «Аресенал». На території останнього, крім іншого, зводиться торгово-офісний центр за $70 млн. Усі проєкти, як звик Хмельницький, реалізуються в партнерстві.
Що побудував Василь Хмельницький?
Ринок нерухомості бізнесмена зацікавив 2008-го – через два роки після продажу за $400 млн 33% акцій «Запоріжсталі», якими він володів спільно з Андрієм Івановим, компаніям Midland Recourses і «Захід-Резерв». Успішна операція напередодні фінансової кризи створила Хмельницькому образ бізнесмена з розвиненою інтуїцією. Сам підприємець неодноразово заявляв, що його діями керує тверезий розрахунок і постійне навчання.
Першими проєктами компанії UDP, мажоритарним власником якої був Василь Хмельницький, стали щойно зароджувані на той час ЖК закритого типу – «Паркове Місто» і «Новопечерські Липки». 2008 року ринок ще перебував у стані крутого піке після світової фінансової кризи – на приблизно 70% новобудов зупинилися роботи, а багато девелоперів згортали свій бізнес. І в цей період маловідома компанія оголосила про інвестиції на $1 млрд у будівництво в глибині Печерська великого житлового комплексу «Новопечерські Липки».
Інвестиція здавалася нерозумною. Бо ж навіщо? Якщо можна було задешево викупити кілька незавершених об'єктів, добудувати та повернути гроші швидше. Та й сам формат «місто в місті» (передбачає будівництво не лише житла, а й супутньої інфраструктури: ресторанів, майданчиків, прогулянкових зон, шкіл тощо – а також огороджену територію та охорону) викликав у експертів сумніви.
За «ситі» докризові роки девелопери звикли до того, що будь-яка новобудова продавалася на рівні котловану. Причому, 2007 року частка інвестиційних угод з метою подальшого перепродажу або здачі в оренду доходила до 70%. Тоді ніхто не замислювався про роль інфраструктури.
Цей тренд став набирати обертів лише у 2014-му. На той час ЖК преміум-класу «Новопечерські Липки» вже став популярним. Зараз квартири в забудовника – комплекс добудовується спільно з компанією City One Development Валерія Кодецького – можна купити за 75 100 грн ($2700) за кв. м. За даними ЛУН, на вторинному ринку житло без ремонту в цьому комплексі продається в середньому по $3000 за кв. м , а з ремонтом – по $4500 за 1 кв. м. Затребуваною стала й «Новопечерська школа» на території ЖК, якою керує дружина підприємця – Зоя Литвин. Кількість охочих отримати освіту в навчальному закладі значно перевищує попит, а за партами приватної школи навчаються навіть діти президента Володимира Зеленського.
Компанія UDP будувала ще один успішний проєкт – ЖК «Бульвар Фонтанів».
У секторі торгової нерухомості Хмельницький разом зі своїм партнером Андрієм Івановим інвестував у будівництво ТРЦ Ocean Plaza, який відкрився 2012 року. Найбільший на той момент торгово-розважальний центр став найуспішнішим об'єктом у столиці. І через рік був проданий російській компанії «ТПС Недвижимость» за $350 млн.
Чи траплялися невдачі?
Проте не всі проєкти в девелопменті Василя Хмельницького виявилися успішними. Під час своїх численних виступів підприємець говорить про те саме – протягом роботи він часто припускався помилок. І перша його спроба створити сучасне наукове містечко Bionic Hill поблизу Біличанського лісу в Києво-Святошинському районі, в 2,5 км від Окружної дороги, зазнала фіаско.
За проєктом планувалося звести близько 300 000 кв. м бізнес-просторів, 450 000 кв. м житлових приміщеннь і 120 000 кв. м соціальної інфраструктури – від університетського кампусу й середньої школи до лікувально-профілактичних установ.
Передбачуваний обсяг інвестицій становив 6,23 млрд грн, а очікувана виручка на етапі повного розвитку інноваційного парку – до $1 млрд на рік. Строк реалізації всього проєкту становив понад 10 років. Причому першу чергу планувалося запустити ще 2015 року.
Так мав виглядати Bionic Hill
Проєкт одразу зіткнувся з проблемами. Місцева адміністрація не поспішала підводити до ділянки дорогу та комунікації, а Генеральна прокуратура оскаржила виділення землі під об'єкт. Навколо проєкту виникло кілька скандалів.
І 2016 року Василь Хмельницький заявив, що проєкт зупиняється, а його реалізація відновиться після виходу країни з кризи. «Bionic Hill – це місто високих технологій. Передбачалося, що великі західні компанії відкриють там дослідні центри, але вони наразі не хочуть заходити в Україну у зв’язку з економічною ситуацією. Немає для кого будувати, немає клієнта... немає економічної моделі», – повідомив бізнесмен в одному з інтерв'ю.
Через кілька років на своєму YouTube-каналі Василь Хмельницький докладніше розповів про цей проєкт. «Так, я будував Bionic Hill... Але коли з'їздив у Кремнієву долину, то дізнався, що айтішники не хочуть на супердорогих і комфортних автобусах їздити в долину на роботу. Вони хочуть жити в центрі міста, щоби працювати за комп'ютером, а потім пройти два метри й опинитися вдома. Ми вклали близько $40 млн, а будувати парк високих технологій так і не розпочали».
Зараз цю ділянку, за словами двох девелоперів, які побажали зберегти анонімність, виставлено на продаж. Але для Хмельницького Bionic Hill свою роль вже виконав: він надихнув підприємця на створення парку високих технологій Unit.City.
Що продав і на чому сконцентрувався?
За останні кілька років Василь Хмельницький структурував свій портфель проєктів. Наприклад, 2018 року продав ТЦ Smart Plaza Polytech навпроти ст. м. «Політехнічний інститут» у Києві, загальною площею 25 000 кв. м, львівському бізнесменові Олегу Баляшу, власнику одного з найбільших в Україні горілчаних підприємств – заводу «Гетьман». Ще один такий ТЦ Smart Plaza Obolon площею 13 000 кв. м компанія Хмельницького продала інвестиційній компанії Dragon Capital через рік – у 2019-му.
Суму угоди в обох випадках сторони не називали, але експерти припускають, що йдеться про $20–30 млн за кожен ТРЦ. Також на продаж виставлено кілька ділянок, зокрема і по вулиці Амосова в столиці.
Торік Хмельницький заявив про продаж партнеру Андрієві Іванову своєї 65%-ої частки в компанії UDP. При цьому він викупив назад 33% акцій ТРЦ Ocean Plaza. Хмельницький називає це «посередницьким бізнесом». «Як тільки буде вигідна ціна, я знову готовий їх (акції Ocean Plaza. – Mind) продати. Для мене це просто бізнес», – пояснює він.
Що залишилося?
Улюбленим дітищем Василя Хмельницького у підсумку став інноваційний парк UNIT.City, що будується на базі київського мотоциклетного заводу. Тут передбачено створення цілої екосистеми. Інфраструктурна складова проєкту наразі далека від досконалості: до найближчої станції метро – кілька кілометрів. Але ця проблема вирішується за рахунок ЖК UNIT.Home, який відкриється на території парку. Девелоперами житлового комплексу виступає UDP спільно з «КАН Девелопмент» Ігоря Ніконова. «Цей проєкт дозволить покупцям квартир ходити на роботу в кімнатних тапочках», – пожартував якось Ніконов.
Окрім Ніконова, Хмельницький у цьому проєкті має ще партнерів. Наприклад, п'ять кампусів в UNIT.City споруджує група компаній «Ковальська» Олександра та Сергія Пилипенків, які мають намір вкласти в проєкт близько $70 млн. Управлятимуть цими об'єктами менеджери Хмельницького.
«Для себе я ухвалив рішення поки не інвестувати в нові проєкти, а сконцентруватися на вже наявних. У пріоритеті – розвиток інноваційних парків у Києві, Харкові, Львові, які вже стають центрами для розвитку бізнесів, стартапів, креативних індустрій і реалізації українських талантів», – каже Хмельницький. На прикладі київського UNIT.City, продовжує бізнесмен, вони бачать, як це працює, при тому що парк реалізований лише на 7%.
Коворкінг у UNIT.City
Зараз у парку функціонує 108 підприємств-резидентів, працевлаштовано понад 1000 людей. Тут є чотири лабораторії, вісім акселераторів і три інвестфонди. За прогнозами UFuture, до 2025 року кількість компаній-резидентів зросте до 300+, а працевлаштованих фахівців – до 15 000.
«Такі парки – драйвер української економіки. Розвиваючи їх, зможемо швидко зростати економічно», – вважає Василь Хмельницький.
А як же «Арсенал»?
У стратегію створення цілих екосистем потрапляє також проєкт Василя Хмельницького неподалік від ст. м. «Арсенальна» в Києві. Тут UDP разом із партнерами (зокрема – компанією A Development) бере участь у переобладнанні промислової зони в центрі міста (на території колишнього заводу «Арсенал»). Йдеться про реставрацію історичних об'єктів київської фортеці. UDP також бере участь у ревіталізації покинутих індустріальних просторів радянського періоду, зокрема корпусу №59 по вул. Московській, 8.
Цей проєкт розроблено за участі європейського архітектурного бюро й передбачає будівництво торгово-офісного центру загальною площею близько 57 000 кв. м. Інвестиції в нього становитимуть близько $70 млн, введення в експлуатацію заплановано на 2023 рік.
Василь Хмельницький вкладає кошти лише в ті проєкти, що гарантовано принесуть прибуток. І не готовий ризикувати, як це відбувалося з будівництвом ЖК «Новопечерські Липки» в період нестабільності, вважають експерти. «Частку в ТРЦ Ocean Plaza придбано за мінімальною ціною, UNIT.City – цікавий проєкт з правильною стратегією, а новий центр на Печерську відкриється в хорошому місці. Хмельницький робить стратегічно правильні кроки. Наприклад, відкриття «Новопечерської школи» підняло імідж ЖК «Новопечерські Липки», – говорить засновник компанії NAI Ukraine Віталій Бойко.
Процес ревіталізації корпусів заводу «Арсенал»
Така сама логіка «застосовувалася» і під час придбання частки ТРЦ Ocean Plaza. Покупець заздалегідь знає прибутковість торгового центру й може гарантовано розраховувати на прибуток, підсумовує керівник аналітичного департаменту компанії Concorde Capital Олександр Паращій.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
