Сколько стоит квартира: ФГИУ начал революцию в оценке недвижимости
За ошибки работы нового сервиса заплатят владельцы имущества
Фонд госимущества Украины с 29 июня запустил в пробную эксплуатацию Сервис автоматической оценки объектов недвижимости. За это время им воспользовались более 80 000 физических и юридических лиц, которые получили е-справки. Так, оценщики сформировали более 40 000 отчетов по оценке; нотариусы 24 495 раз использовали сервис для проверки е-справок и отчетов.
Работа сервиса вызвала большой резонанс среди сообщества оценщиков строительной отрасли. С одной стороны, сервис бесплатный, что позволяет пользователям экономить на оценочных услугах. А с другой – алгоритм сервиса сводит эту экономию на нет.
Mind выяснял, какие недостатки есть у инициативы фонда и к каким последствиям это может привести.
По замыслу ФГИУ, сервис должен быть удобным и доступным для граждан. Программное обеспечение для него создано при финансовой поддержке американского правительства через Агентство США по международному развитию (USAID). Доступ к Единой базе, которая формирует е-справку, осуществляется с помощью личной электронной подписи или средств интегрированной системы электронной идентификации (ID.GOV.UA).
Для чего нужна оценка?
Оценочная стоимость применяется для налогообложения доходов физических лиц от продажи собственного имущества – для резидентов ставка составляет 5%. Если недвижимость продает нерезидент, то для него ставка составит 15 (17%) от договорной стоимости, но не ниже оценочной. Также оценочная стоимость применяется при наследовании непрямыми родственниками: ставка 5%.
Как сообщила во время презентации сервиса заместитель председателя ФГИУ Юлия Белова, программа анализирует данные из трех источников – баз ЛУН и ОЛХ, реестра оценок и фактических цен. По словам директора Департамента цифрового развития и ІТ Фонда госимущества Вероники Мудрой, на данный момент для формирования отчетов об оценке недвижимости сервис автоматической оценки использует почти 3 млн записей.
Плюсы и минусы сервиса
В большинстве стран мира базой налогообложения является сумма сделки. Однако Украина пока – учитывая незрелость рынка – не может пойти на это. Поэтому государство формирует инструмент автоматической оценки, говорит президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников. У сервиса есть много плюсов.
Плюсы сервиса
Экономия времени. На основе Big Data Сервис автоматической оценки объектов недвижимости формирует электронную справку об оценочной стоимости (е-справку) буквально за несколько секунд. А еще он доступен 24/7. Электронная справка действует в течение 30 календарных дней со дня формирования.
Сервис бесплатный. Человек экономит на услугах оценщика – это от 1000 до 3000 грн.
Но сервис работает некорректно, и платить за это будут владельцы имущества.
Минусы сервиса
Сервис довольно часто завышает оценку: от 10–20% на типовые объекты; до 40% и выше – на нетиповые.
«За неделю мы получили более 2000 обращений от физических лиц, столкнулись с огромными сложностями в получении достоверных данных по оценке того или иного объекта недвижимого имущества», – рассказал генеральный директор группы компаний «Увекон» Владимир Шалаев.
Сервис усредняет стоимость. По словам Сергея Фролова, председателя правления Ассоциации специалистов банковской оценки Украины, модуль пока не отличает элитную недвижимость от социального жилья. «Поэтому те, кто оперирует дешевым сегментом недвижимости либо переплачивают налоги, либо дополнительно платят за оценку и ждут рецензии, чтобы уплатить справедливый налог. Владельцы же элитной недвижимости получают заниженные налоги с полной индульгенцией», – отмечает эксперт.
Каковы последствия ошибок?
Некорректная работа сервиса может тормозить некоторые сделки. Если оценка сервиса не нравится владельцу имущества, то он может обратиться к оценщику, который составит отчет об оценке имущества и зарегистрирует его в Единой базе. «А потом будет долгий процесс согласования ее перед ФГИУ, и никто не может гарантировать, что аргументы оценщика будут приняты, а сделка состоится», – отмечает Гусельников.
«Ошибки модуля должны исправляться заказом отчета об оценке с последующим его рецензированием ФГИУ. Сроки такого рецензирования нормативно нигде не установлены, а договоры задатка будут продлены не все. А вот пятидневный срок, о котором говорится в заявлениях ФГИУ, – это срок принятия решения о возможности рецензирования и на назначение рецензента. Бессрочный срок на выдачу государственным органом документа, необходимого для проведения сделки, содержит в себе коррупционный риск», – говорит Фролов.
Самые болезненные перекосы в работе сервиса могут ударить по сделкам, касающимся земельных участков, промышленных объектов и коммерческой недвижимости: именно на них сервис больше всего завышает оценку, уверен Андрей Гусельников.
Сергей Фролов также обратил внимание на агитацию руководством ФГИУ за использование справок о стоимости с целью, не связанной с уплатой налогов, в частности – для разного рода верификации и проверок. По его словам, стоимость, определяемая модулем, даже законодательно не является рыночной: многие характеристики объекта оценки не учитываются. А вот вольное сравнение данных справок с отчетами об оценке или соглашениями приведет к ошибочным выводам и необходимости доказывать очевидное.
Таким образом, несмотря на все ожидания, сервис может оказать и негативное влияние на работу рынка недвижимости. В частности, этот инструмент выводит с рынка оценщиков, а еще может завышать оценочную стоимость, из-за чего граждане будут платить более высокие налоги за продажу своего имущества. Но не факт, что выиграет государство. В такой ситуации сделки будут тормозиться, поэтому уменьшается объем инвестиций и активность финансовых поступлений в бюджеты всех уровней.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
