Скільки коштує квартира: ФДМУ розпочав революцію в оцінці нерухомості

Скільки коштує квартира: ФДМУ розпочав революцію в оцінці нерухомості

За помилки роботи нового сервісу заплатять власники майна

Этот материал также доступен на русском
Скільки коштує квартира: ФДМУ розпочав революцію в оцінці нерухомості
Фото: depositphotos.com

Фонд держмайна України з 29 червня запустив у дослідну експлуатацію Сервіс автоматичної оцінки об'єктів нерухомості. За цей час ним скористалися понад 80 000 фізичних та юридичних осіб, які отримали е-довідки. Так, оцінщики сформували більш як 40 000 звітів з оцінки; нотаріуси 24 495 разів використали сервіс для перевірки е-довідок та звітів.

Робота сервісу викликала неабиякий  резонанс серед спільноти оцінщиків будівельної галузі. З одного боку, сервіс безкоштовний, що дозволяє користувачам заощаджувати на оціночних послугах. А з іншого – алгоритм сервісу зводить цю економію нанівець.

Mind з’ясовував, які недоліки має ініціатива фонду та до яких наслідків це може призвести.

За задумом ФДМУ, сервіс має бути зручним і доступним для пересічних громадян. Програмне забезпечення для нього створене за фінансової підтримки американського уряду через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID). Доступ до Єдиної бази, яка формує е-довідку, здійснюється за допомогою особистого електронного підпису або засобів інтегрованої системи електронної ідентифікації (ID.GOV.UA).

Для чого потрібна оцінка?

Оціночна вартість застосовується для оподаткування доходів фізичних осіб від продажу власного майна – для резидентів ставка становить 5%. Якщо нерухомість продає нерезидент, то для нього ставка становитиме 15 (17%) від договірної вартості, але не нижче за оціночну. Також оціночна вартість застосовується при успадкуванні непрямими родичами: ставка 5%.

Як повідомила під час презентації сервісу заступник голови ФДМУ Юлія Бєлова, програма аналізує дані з трьох джерел – баз ЛУН і ОЛХ, реєстру оцінок та фактичних цін. За словами директорки Департаменту цифрового розвитку та ІТ Фонду держмайна Вероніки Мудрої, наразі для формування звітів про оцінку нерухомості сервісом автоматичної оцінки використовується майже 3 млн записів.

Плюси та мінуси сервісу

У більшості країн світу базою оподаткування є сума угоди. Однак Україна наразі – з огляду на незрілість ринку – не може піти на це. Тому держава формує інструмент автоматичної оцінки, каже президент Ліги експертів України Андрій Гусельніков. Так, у сервісу є багато плюсів.

Плюси сервісу

Економія часу. На основі Big Data Сервіс автоматичної оцінки об'єктів нерухомості формує електрону довідку про оціночну вартість (е-довідку) буквально за декілька секунд. А ще він доступний 24/7. Електронна довідка є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування.

Сервіс безкоштовний. Людина економить на послугах оцінщика – це від 1000 до 3000 грн.  

Але сервіс працює некоректно, і платитимуть за це власники майна.

Мінуси сервісу

Сервіс доволі часто завищує оцінку: від 10–20% на типові об’єкти; до 40% та вище – на нетипові.

«За тиждень ми отримали понад 2000 звернень від фізичних осіб, що стикнулися з величезними складнощами в отриманні достовірних даних щодо оцінки того чи іншого об’єкту нерухомого майна», – розповів генеральний директор групи компаній «Увекон» Володимир Шалаєв.

Сервіс усереднює вартість. За словами Сергія Фролова, голови правління Асоціації спеціалістів банківської оцінки України, модуль поки що не відрізняє елітну нерухомість від соціального житла. «Тому ті, хто оперує дешевим сегментом нерухомості, або переплачують податки, або додатково платять за оцінку та чекають рецензії, щоб сплатити справедливий податок. Власники ж елітної нерухомості отримують занижені податки з повною індульгенцією», – наголошує експерт.

Якими є наслідки помилок?  

Некоректна робота сервісу може гальмувати деякі угоди. Якщо оцінка сервісом не подобається власнику майна, то він може звернутися до оцінювача, який складе звіт про оцінку майна та зареєструє його в Єдиній базі. «А потім буде довгий процес узгодження її перед ФДМУ, і ніхто не може гарантувати, що аргументи оцінщика будуть прийняті, а угода відбудеться», – зазначає Гусельников.

«Помилки модуля мають виправлятися замовленням звіту про оцінку з подальшим його рецензуванням ФДМУ. Строки такого рецензування нормативно ніде не встановлені, а договори завдатку будуть подовжені не всі. А от п’ятиденний строк, про який йдеться в заявах ФДМУ, – це строк ухвалення рішення щодо можливості рецензування та на призначення рецензента. Безстроковий строк на видання державним органом документа, необхідного для проведення угоди, містить у собі корупційний ризик», – говорить Фролов.

Найболючіше перекоси в роботі сервісу можуть вдарити по угодах, що стосуються земельних ділянок, промислових об’єктів та комерційної нерухомості: саме на них сервіс найбільше завищує оцінку, впевнений Андрій Гусельников.

Сергій Фролов також звернув увагу на агітацію керівництвом ФДМУ за використання довідок про вартість із метою, не пов’язаною зі сплатою податків, зокрема – для різного роду верифікації та перевірок. За його словами, вартість, що визначається модулем, навіть законодавчо не є ринковою: багато характеристик об’єкта оцінки не враховуються. А от вільне порівняння даних довідок зі звітами про оцінку або угодами призведе до хибних висновків та необхідності доводити очевидне.

Отже, попри всі очікування, сервіс може справити й негативний вплив на роботу ринку нерухомості. Зокрема, цей інструмент виводить з ринку оцінщиків, а ще – може завищувати оціночну вартість, через що громадяни платитимуть вищі податки за продаж свого майна. Але не факт, що виграє держава. За такої ситуації угоди гальмуватимуться, тож меншає обсяг інвестицій та активність фінансових надходжень до бюджетів усіх рівнів. 

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті