Креатив в квадрате: какие офисы теперь нужны айтишникам

Компании IT-сектора традиционно были самыми активными и требовательными «потребителями» офисного сегмента. Но с введением локдаунов именно они больше остальных переключились на дистанционный либо гибридный формат работы, так что вопрос возвращения сотрудников в бизнес-центры остается для многих открытым. Консалтинговые компании все еще полны оптимизма относительно спроса на «квадраты» со стороны айтишников, хотя последние по большей части осторожны в своих запросах. Сохранят ли высокотехнологичные компании статус «арендаторов года», готовы ли еще вкладываться в покупку помещений и как изменились их требования к рабочему пространству за время пандемии, разбирался Mind.

Креативное пространство для креатива

«GlobalLogic одной из первых реализовала идею креативного офисного пространства на IT-рынке Украины. Мы привлекали и привлекаем художников для оформления офисов, делаем граффити, тематические зоны. Например, для оформления переговорной комнаты под один из проектов, разрабатывающий софт для складской логистики, мы использовали кусок самого настоящего контейнера. А наш киевский офис оформлен в стиле дороги. В коридорах нарисована разметка, висят дорожные знаки», – описывает рабочие пространства Анна Щербакова, младший вице-президент Head of Operations GlobalLogic.

Frag Lab (известная студия разработки видеоигр, один из основных подрядчиков Wargaming.net) в 2020 году выбрала в качестве офиса бизнес-центр класса А «Венецианский» на Гидропарке.

По словам Максима Ткаленко, ведущего эксперта Colliers Ukraine в сегменте офисной недвижимости, студия Frag Lab арендовала целое здание 5700 кв. м сроком на три года с помещениями без отделки, и взяла на себя все расходы по дизайну. Сделка была заключена в 2020 году, переезд компании в здание состоится в конце 2021 года.

А для компании Parimatch Tech новой рабочей локацией стал корпоративный коворкинг площадью 860 кв. м в БЦ Summit на ул. Грушевского в Киеве. Это пространство-трансформер с зонами deep work, лаунж, релакс, food, переговорными, Skype-капсулами. «Здесь разграничены зоны доступа, но нет жестко закрепленных за работниками мест», – поясняет Алеся Карнаухова, операционный директор дизайн-бюро ZIKZAK, специалисты которого разрабатывали концепт.

Административный директор Parimatch Tech Елена Диканюк уверена в эффективности такого мультифункционального пространства. «В компании давно принят свободный график, но с появлением нового корпоративного коворкинга оффлайн-формат работы и общения предпочитают большинство сотрудников», – говорит она.

Кто и что арендует?

Даже на фоне коронакризиса компании IT-сектора пока остаются самыми активными арендаторами современных офисов. По данным Colliers Ukraine, в первом полугодии 2021-го их доля в спросе составила 64% или 40 000 кв. м. При этом, по оценкам экспертов,  Украина демонстрирует темпы роста рынка IT-услуг на уровне 20–25% ежегодно. Согласно данным компании Beetroot, на текущий год в Украине насчитывается 205 000 IT-специалистов. По состоянию на 1 июля 2021 года в 50 крупнейших компаниях в стране работает 86 000 специалистов. «Большая пятерка» (EPAM Ukraine, Softserve, GlobalLogic, Luxoft Ukraine, Ciklum) за год выросла почти на 4000 сотрудников.

«Мы активно росли во время карантина и продолжаем расти далее. В августе 2021 года GlobalLogic преодолела отметку в 6365 специалистов и является третьей по количеству специалистов из топ-50 украинских IT-компаний», – рассказывает Анна Щербакова. 

И добавляет: в первом полугодии GlobalLogic открыла новый офис разработки во Львове, идет расширение офисов в Киеве и Харькове. «Мы не добавляем площади так интенсивно, как делали это до карантина, поскольку сейчас многие консультанты выполняют свои задачи удаленно. Компания смогла сохранить эффективность в удаленном формате и настроить онбординг для новых специалистов в онлайн-режиме», – говорит она. В частности, налажено удаленное сотрудничество с сотнями специалистов из Днепра, Одессы, Винницы и других городов, где у компании нет офисов.

Несмотря на продолжающийся рост числа персонала, коронакризис изменил требования к офисной недвижимости, приостановил или откорректировал планы развития большего числа компаний.

Как изменились требования к офисам?

Требования простые, но высокие: удобная локация, развитая инфраструктура, качество самого офисного центра, возможность быстрого ремонта, инклюзивность, наличие паркинга и др.

«Офисные пространства приобретают новые содержания и становятся местом коллаборации. Именно на коллаборации делают акцент при планировании офисных помещений и IT-компании. Основное внимание уделяется большим открытым пространствам, интересному дизайну, озеленению и инсталляциям для разделения пространства open space, увеличению пространств для проведения встреч, мест общего пользования и зон отдыха, созданию конференц-комнат для онлайн-встреч, качественным вентиляционным системам, организации душевых и т. д.», – перечисляет новые запросы к помещениям Александр Носаченко, управляющий директор Colliers Ukraine.

«Класс офиса – не ниже B», – уточняет Татьяна Быкова, руководитель административного департамента в киевском офисе Luxoft Ukraine. «На сегодняшний день площадь офиса, которая удовлетворяет наши потребности, составляет порядка 20 000 кв.м.  Должна быть готовность под отделку либо ремонт с учетом нормального износа, хорошая транспортная развязка.  Инфраструктура должна соответствовать классу офиса», – говорит она.

«Офис должен был удобным с точки зрения логистики и расположения, чтобы вокруг помещения было максимально комфортно, находились кафе/рестораны, спортзалы в пешей доступности. Также важной составляющей хорошего офиса является наличие парковки для разных средств передвижения: от классических автомобилей и электрокаров до мотоциклов, велосипедов и даже самокатов, если в этом есть необходимость. Хорошо, когда возле офиса также есть территория для отдыха, зеленые зоны, чтобы переключиться во время обеденного перерыва», – перечисляет Director of Global Delivery Operations в Astound Commerce Дарья Горницкая.

Николай Музала, административный директор IT-компании Intellias, рассказывает, что в Киеве и Харькове одним из важных критериев подбора офиса является близость к метро. «В Одессе важно, чтобы офис был как можно ближе к центру. Во Львове офис в центре обычно стараются не открывать – проблема в отсутствии БЦ необходимого уровня и сложности логистики», – говорит Музала.

Для компании Astound Commerce потенциальный офис должен соответствовать функциональным требованиям, иметь все необходимое для выполнения проектов и командной работы, иметь достаточно мест для встреч/ переговоров, по возможности – максимум дневного света и комфортное освещение. «Современный офис должен быть безбарьерным для людей с ограниченными возможностями, а также безопасным», – добавляет Горницкая. 

Оксана Сусская, операционный менеджер в Levi9 подчеркнула, что их компании требуются нестандартные помещения – с лаунж-зонами, спортзалами, игровыми помещениями, лабораториями. «Поэтому мы выбираем новые здания, с открытой планировкой, возможностью гибких условий организации ремонта», – уточняет она.

Пандемия не особо повлияла на критерии отбора офисов, но общие площади, конечно же, изменились. «Теперь, при планировании запуска новых офисов мы учитываем, что значительная часть наших сотрудников не будут работать в офисах постоянно», – поясняет Николай Музала. 

Александр Высоцкий, управляющий партнер OV Project Management, выделяет наиболее важные для высокотехнологичных компаний параметры при выборе нового офисного помещения: бесперебойное электроснабжение, количество воздуха и достаточное количество лифтов для беспроблемного доступа в помещение на любой этаж.

«Чем больше воздуха, тем лучше. Стандартная норма объема вентиляционного воздуха в офисном помещении составляет 39 куб. м на 1 чел./час. Если офисное здание предполагает объем свыше этого параметра, к примеру, 50 куб. м на 1 чел./час – то такое преимущество может значительно повлиять на решение об аренде именно такого офиса», – добавляет Александр Высоцкий.

Эксперт также отмечает идею создания одним из лидеров рынка цифрового помощника – приложения для арендаторов, в которое интегрирован некий сервис, в частности, например, бесконтактная оплата парковки и т.д.

Кирилл Осетрин, управляющий партнер OV Project Management, считает, что особой популярностью у компаний IT-сегмента пользуются лаунж-зоны, пространства на крышах зданий и открытые террасы. «Этот тренд – большое преимущество для новых офисных зданий, и в перспективе он будет только развиваться. Функционирующим бизнес-центрам, которые задумываются о реконструкции, также необходимо учитывать это требование. Но не во всех функционирующих БЦ можно реализовать идею террас или открытых пространств на крышах».

Расширяться или нет?

В прошлом году Astound Commerce внедрен гибкий подход к управлению офисами, что дало возможность на 30-50% более эффективно использовать существующие офисы, не увеличивая площадь, сообщила Дарья Горницкая.

По словам Анны Щербаковой, до конца 2022 GlobalLogic предполагает гибридный режим работы – не все специалисты будут посещать офисы постоянно. «Мы внимательно отслеживаем ситуацию с пандемией COVID-19 в мире и Украине. Однако пока не можем спрогнозировать, когда специалисты смогут вернуться в офисы и в каком формате. Несмотря на это, мы растем на 20–25% в год, расширяем свои офисы и продолжаем оборудовать для инженеров современное и качественное офисное пространство, полностью адаптированное под их потребности», – говорит она.

Из-за пандемии формат офисной работы меняется у большинства компаний. «Многие предпочитают работать удаленно. Офисы Levi9 уже начали и будут дальше трансформироваться в «коворкинг в офисе». У каждого специалиста в зависимости от потребностей и проектных задач будет возможность забронировать для себя рабочее место, прийти поработать в ту зону, где располагается его команда, либо оставаться в общем рабочем пространстве», – рассказывает  Оксана Сусская.

Также, по ее словам, в Levi9 планируют создать несколько дополнительных пространств, чтобы специалисты имели больше места для работы и отдыха в офисе. «Таким образом, мы обеспечиваем себя возможностями для роста», – считает Сусская.

Покупать или арендовать?

Некоторые IT-компании все еще готовы покупать помещения или целые здания для собственных нужд, но уже гораздо реже, чем арендовать их, говорят в Colliers Ukraine. Аренда – более гибкий формат, который позволяет в любой момент сменить локацию как в пользу расширения пространства, так и его уменьшения. «Тем не менее, запросы на покупку присутствуют.  В основном речь идет об отдельно стоящих зданиях, что обеспечит покупателю наличие собственной территории, понятной локации и продуманной инфраструктуры вокруг», – сообщил Александр Носаченко.

По его словам, высокотехнологичные компании готовы инвестировать в отделку и модернизацию зданий. «Требования под покупку практически не отличаются от требований по аренде офисных помещений. Чаще всего востребованы качественные понятные объекты. Для крупных компаний в привилегии отдельные здания, но учитывая небольшое количество таких предложений к продаже, рассматриваются и другие доступные опции», – говорит Носаченко.

Татьяна Быкова, руководитель административного департамента в киевском офисе Luxoft Ukraine, считает, что пользование помещениями на правах аренды является более гибким решением с точки зрения скорости реагирования на изменения бизнеса. 

GlobalLogic тоже предпочитают арендовать офисы. «Владение и менеджмент недвижимостью – это не наш ключевой бизнес. Подобные решения целесообразно доверять профессионалам, а самим концентрироваться на ключевых задачах – развитии инженерных талантов и реализации комплексных R&D-проектов для наших клиентов», – говорит Щербакова.

Когда-то Levi9 рассматривала покупку здания в центре Киева, но вскоре вернулась к варианту с арендой. «Одно из преимуществ аренды – наличие обслуживающих компаний в БЦ и развитые коммуникации. Это удобно и исключает целый ряд забот по обслуживанию всего здания, подписанию договоров. Так, мы занимаемся безопасностью и созданию комфортных условий в своем офисе, а за охрану и инфраструктуру всей территории отвечает бизнес-центр», – говорит Оксана Сусская.

У компании есть планы по увеличению команды на несколько лет, поэтому при выборе там обращают внимание на возможность расшириться или арендовать дополнительную площадь в рамках того же бизнес-центра. «Если в здании нет “запасного” пространства, то это по умолчанию подразумевает, что по мере роста нам нужно будет искать новое помещение уже через пару лет», – говорит Сусская.

По оценке Кирилла Осетрина, управляющего партнера OV Project Management, переезд IT-компании со штатом 100 – 200 человек в новое офисное пространство с базовой отделкой, может обойтись арендатору от $250– 300/кв. м.

Все опрошенные компании сообщили, что с учетом последних тенденций на внедрение гибридного формата работы отказались от практики «аренды на вырост». Поэтому сделки переездов IT-компаний как следствие расширения штата будут по-прежнему давать значительную долю рынка.