Креатив у квадраті: яких офісів тепер потребують айтішники

Компанії IT-сектора традиційно були найактивнішими і найвибагливішими «споживачами» офісного сегменту. Але з введенням локдаунів саме вони більше за інших переключилися на дистанційний або гібридний формат роботи, так що питання повернення співробітників до бізнес-центрів залишається для багатьох відкритим. Консалтингові компанії все ще сповнені оптимізму щодо попиту на «квадрати» з боку айтішників, хоча останні здебільшого обережні у своїх запитах. Чи збережуть високотехнологічні компанії статус «орендарів року», чи готові ще вкладатися в покупку приміщень і як змінилися їхні вимоги до робочого простору за час пандемії, розбирався Mind.

Креативний простір для креативу

«GlobalLogic однією з перших реалізувала ідею креативного офісного простору на IT-ринку України. Ми залучали і залучаємо художників для оформлення офісів, робимо графіті, тематичні зони. Наприклад, для оформлення переговорної кімнати під один із проєктів, який розробляє софт для складської логістики, ми використали шматок справжнісінького контейнера. А наш київський офіс оформлений у стилі дороги. У коридорах намальована розмітка, висять дорожні знаки», – описує робочий простір Анна Щербакова, молодша віцепрезидентка Head of Operations GlobalLogic.

Frag Lab (відома студія розробки відеоігор, один з основних підрядників Wargaming.net) 2020 року обрала як офіс бізнес-центр класу А «Венеціанський» у Гідропарку.

За словами Максима Ткаленка, провідного експерта Colliers Ukraine у сегменті офісної нерухомості, студія Frag Lab орендувала цілий будинок 5700 кв. м строком на три роки з приміщеннями без оздоблення, і взяла на себе всі витрати з дизайну. Угода була укладена 2020 року, переїзд компанії у будівлю відбудеться наприкінці 2021-го.

А для компанії Parimatch Tech новою робочою локацією став корпоративний коворкінг площею 860 кв. м у БЦ Summit на вул. Грушевського в Києві. Це простір-трансформер із зонами deep work, лаунж, релакс, food, переговорними, Skype-капсулами. «Тут розмежовані зони доступу, але немає жорстко закріплених за працівниками місць», – пояснює Алеся Карнаухова, операційний директор дизайн-бюро ZIKZAK, фахівці якого розробляли концепт.

Адміністративний директор Parimatch Tech Олена Діканюк впевнена в ефективності такого мультифункціонального простору. «У компанії давно існує вільний графік, але з появою нового корпоративного коворкінгу офлайн-формату роботи і спілкуванню віддають перевагу більшість співробітників», – зазначає вона.

Хто й що орендує?

Навіть на тлі коронакризи компанії IT-сектору поки залишаються найактивнішими орендарями сучасних офісів. За даними Colliers Ukraine, у першому півріччі 2021-го їхня частка в попиті становила 64%, або 40 000 кв. м. При цьому, за оцінками експертів, Україна демонструє темпи зростання ринку IT-послуг на рівні 20–25% щорічно. Згідно з даними компанії Beetroot, на поточний рік в Україні налічується 205 000 IT-фахівців, а станом на 1 липня 2021 року в 50 найбільших компаніях працює 86 000 фахівців. «Велика п'ятірка» (EPAM Ukraine, Softserve, GlobalLogic, Luxoft Ukraine, Ciklum) за рік зросла майже на 4000 співробітників.

«Ми активно росли під час карантину і продовжуємо зростати далі. У серпні 2021 року GlobalLogic подолала позначку в 6365 фахівців і є третьою за кількістю фахівців із топ-50 українських IT-компаній», – розповідає Анна Щербакова.

І додає: у першому півріччі GlobalLogic відкрила новий офіс розробки у Львові, йде розширення офісів у Києві та Харкові. «Ми не додаємо площі так інтенсивно, як робили це до карантину, оскільки зараз багато консультантів виконують свої завдання віддалено. Компанія змогла зберегти ефективність у віддаленому форматі і налаштувати онбординг для нових фахівців в онлайн-режимі», – зазначає вона. Зокрема, налагодили віддалене співробітництво із сотнями фахівців із Дніпра, Одеси, Вінниці та інших міст, де в компанії немає офісів.

Попри зростання числа персоналу, що триває, коронакриза змінила вимоги до офісної нерухомості, тимчасово зупинила або відкоригувала плани розвитку більшого числа компаній.

Як змінилися вимоги до офісів?

Вимоги прості, але високі: зручна локація, розвинена інфраструктура, якість самого офісного центру, можливість швидкого ремонту, інклюзивність, наявність паркінгу тощо.

«Офісні простори набувають нового змісту й стають місцем колаборації. Саме на колаборації роблять акцент при плануванні офісних приміщень і IT-компанії. Основна увага приділяється великим відкритим просторам, цікавому дизайну, озелененню та інсталяціям для поділу простору open space, збільшенню просторів для проведення зустрічей, місцям загального користування і зонам відпочинку, створенню конференц-кімнат для онлайн-зустрічей, якісним вентиляційним системам, організації душових тощо», – перераховує нові вимоги до приміщень Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers Ukraine.

«Клас офісу – не нижче B», – уточнює Тетяна Бикова, керівник адміністративного департаменту в київському офісі Luxoft Ukraine. «На сьогодні площа офісу, яка задовольняє наші потреби, становить близько 20 000 кв. м. Мають бути готовність під оздоблення або ремонт з урахуванням нормального зносу, хороша транспортна розв'язка. Інфраструктура повинна відповідати класу офісу», – наголошує вона.

«Офіс має бути зручним із погляду логістики та розташування, щоб навколо приміщення було максимально комфортно, були кафе / ресторани, спортзали в пішої доступності. Також важливою складовою гарного офісу є наявність парковки для різних засобів пересування: від класичних автомобілів і електрокарів до мотоциклів, велосипедів і навіть самокатів, якщо в цьому є необхідність. Добре, коли біля офісу також є територія для відпочинку, зелені зони, щоб переключитися під час обідньої перерви», – перераховує Director of Global Delivery Operations в Astound Commerce Дар'я Горніцька.

Микола Музала, адміністративний директор IT-компанії Intellias, розповідає, що в Києві та Харкові одним із важливих критеріїв підбору офісу є близькість до метро. «В Одесі важливо, щоб офіс був якомога ближче до центру. У Львові офіс у центрі зазвичай намагаються не відкривати – проблема у відсутності БЦ необхідного рівня та складності логістики», – каже Музала.

Для компанії Astound Commerce потенційний офіс має відповідати функціональним вимогам, мати все необхідне для виконання проєктів і командної роботи, мати достатньо місць для зустрічей / переговорів, по змозі – максимум денного світла й комфортне освітлення. «Сучасний офіс має бути безбар'єрним для людей з обмеженими можливостями, а також безпечним», – додає Горніцька.

Оксана Сусська, операційна менеджерка в Levi9 наголосила, що їхній компанії потрібні нестандартні приміщення – з лаунж-зонами, спортзалами, ігровими приміщеннями, лабораторіями. «Тому ми обираємо нові будівлі, з відкритим плануванням, можливістю гнучких умов організації ремонту», – уточнює вона.

Пандемія не сильно вплинула на критерії відбору офісів, але загальні площі, звичайно ж, змінилися. «Тепер при плануванні запуску нових офісів ми враховуємо, що значна частина наших співробітників не працюватимуть в офісах постійно», – пояснює Микола Музала.

Олександр Висоцький, керуючий партнер OV Project Management, виділяє найбільш важливі для високотехнологічних компаній параметри при виборі нового офісного приміщення: безперебійне електропостачання, кількість повітря і достатня кількість ліфтів для безпроблемного доступу в приміщення на будь-який поверх.

«Чим більше повітря, тим краще. Стандартна норма обсягу вентиляційного повітря в офісному приміщенні становить 39 куб. м на 1 люд./год. Якщо офісна будівля передбачає обсяг понад цього параметра, наприклад 50 куб. м на 1 люд./год – то така перевага може значно вплинути на рішення про оренду саме такого офісу», – додає Олександр Висоцький.

Експерт також відзначає ідею створення одним із лідерів ринку цифрового помічника – застосунку для орендарів, у який інтегрований якийсь сервіс, зокрема, наприклад, безконтактна оплата парковки тощо.

Кирило Осетрін, керуючий партнер OV Project Management, вважає, що особливою популярністю в компаній IT-сегменту користуються лаунж-зони, простори на дахах будівель і відкриті тераси. «Цей тренд – велика перевага для нових офісних будівель, і в перспективі він тільки розвиватиметься. Бізнес-центрам, які замислюються про реконструкцію, також необхідно враховувати цю вимогу. Але не у всіх БЦ, що функціонують, можна реалізувати ідею терас або відкритих просторів на дахах».

Розширюватися чи ні?

Торік Astound Commerce впровадила гнучкий підхід до управління офісами, що дало можливість на 30–50% ефективніше використовувати наявні простори, не збільшуючи площу, повідомила Дар'я Горніцька.

За словами Анни Щербакової, до кінця 2022 року GlobalLogic передбачає гібридний режим роботи – не всі фахівці відвідуватимуть офіси постійно. «Ми уважно відстежуємо ситуацію з пандемією COVID-19 у світі й Україні. Однак поки не можемо спрогнозувати, коли фахівці зможуть повернутися в офіси й у якому форматі. Незважаючи на це, ми зростаємо на 20–25% на рік, розширюємо свої офіси і продовжуємо обладнувати для інженерів сучасний і якісний офісний простір, повністю адаптований під їхні потреби», – говорить вона.

Через пандемію формат офісної роботи змінюється у більшості компаній. «Багато хто віддає перевагу віддаленій роботі. Офіси Levi9 вже почали і будуть далі трансформуватися в «коворкінг в офісі». У кожного фахівця залежно від потреб і проєктних завдань буде можливість забронювати для себе робоче місце, прийти попрацювати в ту зону, де розташовується його команда, або залишатися в загальному робочому просторі», – розповідає Оксана Сусська.

Також, за її словами, у Levi9 планують створити кілька додаткових просторів, щоб фахівці мали більше місця для роботи і відпочинку в офісі. «У такий спосіб ми забезпечуємо себе можливостями для зростання», – вважає Сусська.

Купувати чи орендувати?

Деякі IT-компанії все ще готові купувати приміщення або цілі будівлі для власних потреб, але вже набагато рідше, ніж орендувати їх, кажуть у Colliers Ukraine. Оренда – більш гнучкий формат, який дозволяє у будь-який момент змінити локацію на користь як розширення простору, так і його зменшення. «Однак запити на покупку присутні. Переважно йдеться про окремі будинки, що забезпечить покупцеві наявність власної території, зрозумілої локації і продуманої інфраструктури навколо», – пояснює Олександр Носаченко.

За його словами, високотехнологічні компанії готові інвестувати в оздоблення та модернізацію будівель. «Вимоги під покупку практично не відрізняються від вимог до оренди офісних приміщень. Найчастіше затребувані якісні зрозумілі об'єкти. Для великих компаній у привілеї окремі будівлі, але з огляду на невелику кількість таких пропозицій до продажу, розглядаються й інші доступні опції», – говорить Носаченко.

Тетяна Бикова, керівник адміністративного департаменту в київському офісі Luxoft Ukraine, вважає, що користування приміщеннями на правах оренди є більш гнучким рішенням із погляду швидкості реагування на зміни бізнесу.

GlobalLogic теж віддає перевагу оренді офісу. «Володіння та менеджмент нерухомістю – це не наш ключовий бізнес. Подібні рішення доцільно довіряти професіоналам, а самим концентруватися на ключових завданнях – розвитку інженерних талантів і реалізації комплексних R&D-проєктів для наших клієнтів», – зазначає Щербакова.

Колись Levi9 розглядала покупку будівлі в центрі Києва, але незабаром повернулася до варіанту з орендою. «Одна з переваг оренди – наявність обслуговуючих компаній у БЦ і розвинені комунікації. Це зручно й унеможливлює цілу низку турбот з обслуговування всієї будівлі, підписання договорів. Так, ми займаємося безпекою та створенням комфортних умов у своєму офісі, а за охорону й інфраструктуру всієї території відповідає бізнес-центр», – пояснює Оксана Сусська.

У компанії є плани на кілька років зі збільшення команди, тому при виборі звертають увагу на можливість розширитися або орендувати додаткову площу в межах того самого бізнес-центру. «Якщо в будинку немає «запасного» простору, то це за замовчуванням передбачає, що в міру зростання нам потрібно буде шукати нове приміщення вже через пару років», – зауважує Сусська.

За оцінкою Кирила Осетріна, керуючого партнера OV Project Management, переїзд IT-компанії зі штатом 100–200 людей до нового офісного простору з базовим оздобленням, може обійтися орендареві від $250–300/кв. м.

Усі опитані компанії повідомили, що з огляду на останні тенденції на впровадження гібридного формату роботи відмовилися від практики «оренди на виріст». Тому угоди переїздів IT-компаній внаслідок розширення штату даватимуть, як і раніше, значну частку ринку.