Прав ли Билл Гейтс: что будет с офисами Киева в 2021 году
И как сильно пандемия повлияла на арендные ставки в бизнес-центрах
Рынок офисных помещений уже «никогда не будет прежним». Об этом заявил сам Билл Гейтс, основатель компании Microsoft. Миллиардер уверен в том, что удаленная работа станет нормой в мире. Безусловно, все без исключения компании на «дистанционку» перейти не смогут. Но при возможности бизнес будет использовать онлайн как для организации работы подчиненных, так и для проведения встреч с партнерами и подрядчикам.
Время, когда бизнес занимал по нескольку тысяч квадратных метров, уходит в прошлое. Все большей популярностью будут пользоваться коворкинги и так называемые shared offices, когда несколько компаний делят между собой одно помещение. Растет спрос на компактные офисы, в которых останутся только ключевые сотрудники, в то время как у остальных будет гибкий график и удаленная занятость.
Mind разбирался, исполнятся ли прогнозы Билла Гейтса, и как столичный рынок офисов проживет нынешний год.
Пустующие метры
Главным итогом 2020 года стало падение спроса на офисные помещения. По данным NAI Ukraine, валовое поглощение офисов в Киеве (прирост арендованных площадей) за прошлый год составило около 85 000 кв. м. Это почти вдвое меньше, чем в 2019 году. В то же время объем нового предложения офисов за 2020 год, по данным Colliers Ukraine, достиг 155 000 кв. м, что на 65% больше, чем годом ранее.
Падение поглощения офисов с одновременным увеличением предложения спровоцировало рост вакантности помещений. Как рассказала Mind руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании Cushman & Wakefield в Украине Марта Костюк, к концу ІІІ квартала 2020 года вакантность в столичных офисах выросла до 10,4%. По итогам 2020 года, согласно данным NAI Ukraine, вакантность составила около 12,5%. Для сравнения: в 2019 году вакантность находилась на уровне около 7%.
Падение арендных ставок составило 10–20%, но арендодатели в большинстве своем подрезали верхнюю границу цены аренды, в то время как в среднем по рынку ставки на начало 2021 года остались близкими к уровню годичной давности.
Например, в офисах класса А на начало 2020 года уровень арендных ставок достигал $33–35/кв. м, в офисах класса В – $25/м кв. К январю 2021 года цена аренды в офисах класса А находилась в пределах $20-30/м кв., в офисах класса В – в диапазоне $12–23/м кв.
И все же владельцы офисов шли на уступки арендаторам. В том числе и в вопросах аренды.
«Прогрессивные арендодатели шли навстречу арендаторам и делали скидки в пределах 20–70% в зависимости от договорных условий», – рассказывает СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
Некоторые арендодатели предлагали отсрочку по платежам на 2–3 месяца. То есть предоставляли своеобразные арендные каникулы.
Каков портрет арендатора?
Новые сделки по аренде офисов, которые происходили в 2020 году, были связаны главным образом с переездом съемщиков в другие помещения. Часто компании перемещались в офисы меньшего метража, и лишь небольшое количество арендаторов, наоборот, выбирало офисы побольше в связи с расширением бизнеса.
«В основном спрос на помещения наблюдался со стороны IT-компаний, производственного сектора, промышленности и энергетики, а также сферы бизнес-услуг», – комментирует руководитель департамента офисной недвижимости CBRE Ukraine Анна Сильвестрова.
IT-сектор традиционно занимает львиную долю офисных площадей – около 50%, по данным Colliers Ukraine. Еще 18% – это энергетический сектор. Остальные площади делят между собой сферы FMCG и бизнес-услуг.
Какие прогнозы?
По мнению экспертов, в 2021 году на рынке бизнес-недвижимости не будет особых потрясений. Конечно, при условии, что эпидемия не сделает новый виток, а украинское правительство не начнет снова экспериментировать с карантином и локдаунами.
«В течение 2020 года все, кто хотел, уже переехали и оптимизировали свои площади. Остались только те компании, у которых жесткие неразрывные контракты. Поэтому, как только они их «досидят», начнут менять дислокацию или уменьшать площади. Но, поскольку таких компаний осталось очень мало, в 2021 году мы прогнозируем стабильное развитие рынка. Будут уже запланированные истории, когда кто-то меняет локацию или переезжает в больший или меньший офис», – считает Андрей Рыжиков.
Вакантность останется либо на нынешнем уровне – около 13%, или даже слегка вырастет. Это связано с тем, что поглощение офисов в 2021 году однозначно не восстановится до докризисного уровня. В то же время строительство новых объектов продолжается.
По словам Марты Костюк, в Киеве в 2021 году появится около 100 000 кв. м новых офисных площадей. При этом многие компании, как объясняет Костюк, поставили на «паузу» планы по расширению и развитию по меньшей мере до II квартала. Это означает, что спрос на офисы если и оживится, то в лучшем случае летом, а вероятнее всего – вообще осенью.
«В первой половине 2021 года на офисном ринке Киева продолжится замедление арендной активности и последующий переход на удаленную занятость. Скорее всего, компании продолжат уменьшать количество работников, которые одновременно находятся в офисе, с целью снижения затрат и оптимизации командной работы. В результате такой тенденции будущим трендом может стать субаренда», – считает Анна Сильвестрова.
О дальнейшем снижении арендных ставок речь пока не идет. В Украине по-прежнему дефицит качественных площадей. Поэтому бизнес-центры, которые соответствуют заявленному классу, с хорошим расположением в центральной части города все равно не испытывают острого недостатка арендаторов. И не видят смысла снижать арендную ставку. К тому же затраты арендодателей на содержание и эксплуатацию бизнес-центров, на дезинфекцию и средства индивидуальной защиты растут.
Коррекция арендной платы если и возможна, то в отдельно взятых объектах и для конкретных арендаторов. Но на «среднюю температуру» по рынку это существенно не повлияет.
Впрочем, реальность на рынке столичных БЦ может стать менее радужной из-за непрогнозируемого развития эпидемиологической ситуации в стране.
Эксперты прогнозировали развитие рынка, надеясь на стабильный год. Но накануне публикации статьи премьер-министр Денис Шмыгаль объявил о третьей волне пандемии, которое может привести в очередному локдауну, а главный санврач Виктор Ляшко подтвердил наличие на территории Украины «британского» штамма коронавируса, которому свойственна передача от человеку к человеку быстрее, чем у предыдущего штамма.
А что с коворкингами?
Меньше всего пандемия затронула рынок коворкингов. Да, весной 2020 года открытые пространства тоже лишились части резидентов, но впоследствии большинство из них вернулось в привычный режим работы. «Порядка 80% работающих из дома резидентов вернулись в офисы летом. В Creative State of Gulliver сейчас ни одного свободного рабочего места. Creative State of Senator почти полностью заполнен», – рассказывает CEO и основатель сети креативных бизнес-пространств Creative States Илья Кенигштейн.
Число коворкингов продолжает расти. В Киеве уже насчитывается свыше 50 локаций такого формата, их площадь приближается к 100 000 кв. м, что почти вдвое больше, чем на начало 2020 года.
Кенигштейн считает, что у этого сегмента коммерческой недвижимости очень большие перспективы. «Гибкость, безопасность и повышенный комфорт – три кита, на которых ближайшие пять-семь лет будет расти индустрия коворкингов в Украине. Это мировые реалии, которые рано или поздно настигли бы нас», – считает Кенигштейн.
Главное преимущество коворкингов – в том, что они могут удовлетворить запросы совершенно разного формата. Посетитель имеет возможность выбрать индивидуальное рабочее место, мини-офис или конференц-зал. При этом резидент не обязан платить ежемесячную аренду, а вправе оплачивать только то время, которое он провел в коворкинге. Это значительно уменьшает операционные затраты бизнеса и в то же время позволяет организовать работу сотрудников без привязки к конкретному офису.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
