Игорь Никонов: «Строительная отрасль в Украине развивается не благодаря реформам, а вопреки»
Основатель компании KAN Development – о партнерах в девелопменте, схемах заработка на стройрынке и жадности как составляющей бизнес-климата
В рамках работы над рейтингом надежности украинских застройщиков Mind продолжает публиковать интервью с главами ведущих девелоперских компаний. Сегодня мы публикуем текст беседы с Игорем Никоновым – собственником KAN Development. Ее мы посвятили разным аспектам партнерства в строительстве.
Удачный выбор партнера – один из весомых факторов, влияющих на успех всего проекта. Правда, Никонов уверяет, что в последнее время ему проще строить самому. А для того, чтобы задуманное было доведено до конца, важно не «выдергивать» оборотные деньги из-под объектов раньше времени. Иначе рано или поздно разыгрываются сценарии сродни краху «Укрбуда». И завершать проблемные стройки приходится другим игрокам. Это в лучшем случае. В худшем – долгострои так и стоят в замороженном состоянии, а обманутые инвесторы обивают пороги различных госучреждений.
Тем не менее, есть ситуации, когда без партнеров не обойтись. Зачем это нужно, как их выбирать и как входить в партнерские проекты, Игорь Никонов рассказал Mind. А еще мы поговорили о том, почему стройрынку необходим свой «ФГВ», что хорошего и плохого в новой реформе ГАСИ и нужно ли платить активистам-«антизастройщикам».
– Какие факторы влияют на надежность компании?
– Самое важное – это понятный и публичный владелец. Когда в компании несколько неидентифицированных соучредителей, то они пытаются управлять процессом одновременно, каждый тянет одеяло в свою сторону. Один хочет заработать сиюминутно, другой – делает ставку на репутацию и готов получить прибыль после реализации проекта, у третьего вообще какое-то свое видение. Начинается выяснение отношений, что сказывается на судьбе объектов.
Опасны также проекты, которые носят чисто финансовый характер.
В девелопменте желание заработать выглядит следующим образом: стартует проект, открываются продажи по цене, например, $1,5 тыс./кв. м. Квартиры продаются, а бенефициары забирают деньги себе, оставляя в кассе только сумму, необходимую для достройки с учетом непроданных активов. Ближе к концу проекта выясняется, что бюджет посчитали неправильно (а это встречается часто). И если, не дай Бог, продажи остановились, то тут уже возникает ситуация, когда нужно вернуть деньги в стройку. Но кто же будет возвращать?! Они уже давным-давно потрачены на другие нужды.
Поэтому при выборе квартиры нужно понимать, кто стоит за тем или иным проектом, кто несет за него финансовую ответственность, какая репутация у бренда застройщика.
– В вашей компании как происходит? Есть бренд KAN Development, есть портфель проектов, но вы никогда не говорите о своих партнерах.
– Я пытаюсь работать самостоятельно или быть, как минимум, управляющим партнером. В основном, в проектах финансовую ответственность несу единолично. Например, сейчас участвуем в реализации партнерского объекта инновационного парка с жильем UNIT, в который нас пригласил Василий Хмельницкий.
Хороший пример нашего нового самостоятельного проекта – ЖК Respublika. Если бы проект реализовывался с соинвесторами, то они вряд ли бы согласились строить школу и детский сад на этапе строительства первых очередей. Мы всегда работаем на перспективу, 1 сентября дети пойдут в новую современную школу и сад нашей сети А+.
Для себя нашел ответ на вопрос, почему люди должны покупать квартиры у KAN – мы помогаем экономить время. Во-первых, все проекты мы сдаем в заявленный срок. Во-вторых, сразу реализована инфраструктура и полноценное озеленение, что другие только обещают в будущем. В-третьих, коронавирус показал, что место жительства требует больших территорий для соблюдения дистанции, безопасное пространство для досуга, развитую инфраструктуру для комфортной жизни. Это все о наших проектах.
– Что, с вашей точки зрения, сгубило «Укрбуд»: политика, жадность собственников, неправильное планирование?
– Недальновидность, неумение договориться, плюс амбиции и нездоровый авантюризм. И неправильное планирование. Это то, о чем я говорил выше: они оставляли деньги только для достройки, а остальные вывели. Когда против «Укрбуда» начались антикампании, в том числе и медийные, продажи остановились. В этот момент деньги нужно было вернуть в проекты и продолжить строительство. Вместо этого начались взаимные обвинения менеджмента и пошла цепная реакция…
– Где же взять деньги, если они уже потрачены, а продаж нет?
– Нужно думать заранее, планировать бюджет. Мы под каждую очередь создаем финансовый резерв. Наш резерв составляет 80% от сметной стоимости проекта. В случае форс-мажора я гарантирую, что вложу еще 20% собственных средств. Другими словами, если в проекте продана хотя бы одна квартира, то мы его завершим. Если же продаж не было, а рыночная ситуация неблагоприятная, тогда можем отложить реализацию проекта.
– И долго вы шли к пониманию необходимости создания резерва?
– Я поздно начал заниматься девелопментом именно потому, что изначально не было достаточного объема средств. Первые большие проекты создавали как заказчики и генеральные подрядчики, например, «Комфорт Таун», «Паркове Місто». А потом уже начали строить проекты за собственные средства.
Партнерство – сложная вещь. Если начинается какое-то противостояние, то проигрывают все стороны конфликта, а выигрывает кто-то третий.
В процессе сотрудничества всегда стараюсь находить решения, удовлетворяющие все стороны. Может быть не буду больше с этими людьми работать, но проект до конца доведу. Важно – правильно войти в партнерство. Со мной сложно договориться на первом этапе. Первоначальные переговоры всегда долгие, интенсивные и подробные. И, как показывает опыт, все договоренности нужно фиксировать на бумаге. Ситуации, когда поговорили и ударили по рукам, всегда заканчиваются сложно. И не потому, что кто-то плохой – у каждого человека свои видения ситуации, интересы, амбиции, мотивация.
– Наличие резерва – далеко не правило на украинском стройрынке. Надеялась, что опыт финкризиса 2008 года научит девелоперов работать аккуратнее и отказаться от пирамидальной схемы инвестирования жилья. (После начала финансового кризиса 2008 года строительные компании столкнулись с падением продаж, цен и отсутствием возможности привлечь заемные средства. В итоге работы на примерно 70-80% стройплощадок остановилось. В пятерке лидеров среди крупнейших стройкомпаний Украины остался только «Киевгорстрой». Остальные игроки или обанкротились, или существуют номинально. – Mind).
– Наоборот, стало еще хуже... Хотя опыт – сын ошибок трудных, но человеческая жадность гораздо сильнее. На рынке много случайных людей, которые ставят целью только заработать. Понятно, что бизнес – это история о зарабатывании денег, но деньги в девелопменте нельзя вытаскивать в процессе строительства. Это то, о чем мы уже говорили. И потом… разве Войцеховский сидит?
– Нет. Говорят, что живет в Киевской области.
– Вот именно. Никто не сидит. И финансовой ответственности нет. А я считаю, что девелопер должен нести личную ответственность за свои проекты. И это недоработка власти, что в Украине до сих пор так не происходит. С «Укрбудом» удалось выйти из ситуации, но только потому, что в решение вмешался президент [Украины], и «Киевгорстрой» взялся за достройку. Но это хождение по лезвию. Если бы этого не произошло, то он бы сейчас только и занимался, что «Укрбудом». Под Офисом президента происходили бы бесконечные митинги.
– Смотрите, «Укрбуд»: в портфеле 50 проектов, более половины достроено, стаж работы на рынке жилого строительства – 12 лет, был проект и за рубежом. И еще вот этот зонтик – государственная корпорация «Укрбуд» под которым, собственно, и работали компании Микитася, в том числе и «Укрбуд девелопмент». По всем первичным признакам «Укрбуд» – надежная компания. И тем не менее…
– У нас государственная нормативная база и соответствующие процедуры не предусматривают никаких гарантий. Если государственная корпорация, то предполагается, что государство несет какие-то обязательства. Например, Фонд гарантирования вкладов гарантирует возвращение сбережений для вкладчиков «упавших» банков, которые тоже в большинстве своем частные. Чем девелопер отличается от банкира? Только тем, что в итоге вкладчик получает не деньги, а квартиру. Поэтому очень важно внимательно изучать юридические документы застройщика, чтобы таких ситуаций избежать.
– Получается, на украинском строительном рынке не работает система контроля и наказания. И завершение проекта зависит только от желания девелопера его закончить?
– Строительная отрасль в Украине развивается не благодаря реформам, а вопреки. Есть два фактора – это минимизация налогообложения, которая здесь возможна благодаря ИСИ, и доступ к капиталу – привлечение денег с населения. Всего лишь два фактора – и мы уже пережили несколько кризисов, реформ, популизм и пр.
На самом деле это – готовый рецепт для развития нашей экономики: просто взять два этих фактора и мультиплицировать на ведущие отрасли.
– Как вам видение реформы ГАСИ от Михеила Саакашвили?
– Мне нравится идея передать контроль над рынком частным структурам. Государство должно аккредитовывать и проверять компетентность тех или иных органов, но не более. Например, нотариусам расширили полномочия и есть результат. Сложно найти нотариуса, который подпишет какую-то «липу». Или другой пример – частная экспертиза. Ее же невозможно пройти с какой-то халтурой.
– В реформе от Саакашвили были и другие предложения. Например, привлечение общественности к контролю за стройплощадками.
– Боже упаси! Это никому не нужный популизм.
95% стройактивистов или зарабатывают деньги, или популяризируют свою персону, чтобы попасть в политику.
– Зарождение и расцвет псевдоактивистов пришелся на период 2004-2008 гг. Потом было затишье, и вновь они появились после 2014 года. Достаточно времени, чтобы застройщики смогли объединиться против этой проблемы и найти комплексные решения. Но лишь единицы подают в суд, а другие или молча платят или привлекают друзей из силовых структур.
– Да, на нашем рынке каждый за себя. И потом, активисты приходят часто к тем, у кого «рыльце в пуху». Логика такая: зачем идти в суды, если можно договориться? Суды – тема долгая.
– Долгая. И все же пока им платят, они будут приходить.
– Я вам честно скажу, что мы давно никому не платим. Правда, у нас и проектов скандальных нет. В последний раз, когда к нам приходили, то мы подали в суд.
– В одном из интервью вы говорили о намерениях реализовать проект жилого комплекса в центре Киева.
– Есть такой проект в работе. Надеюсь, скоро презентуем его общественности. Будет очень интересная и уникальная концепция.
– Заемные средства будете привлекать у банков или у партнеров?
– У партнеров, скорее всего. Хотя осенью посмотрим. Если запустится ипотека, то работать будет намного проще.
– Еще вы озвучивали планы по строительству коттеджного городка.
– Тоже пока не могу рассказать детали, работаем над концепцией. Это южное направление, в сторону Козина.
У нас есть в разработке несколько проектов, но сейчас они на стадии переговоров. Ожидаем осени, чтобы понять, в каких реалиях будем работать. На данный момент мы сосредоточены на строительстве новых очередей ЖК Respublika, «Файна Таун», совместно с UDP строим UNIT.Home и новые бизнес-кампусы в рамках инновационного парка Unit.City, заканчиваем последние очереди в ЖК «Комфорт Таун».