Нервы – в коробку: что делать с долгостроями и недостроями
И у каких инвесторов есть шансы все-таки получить свои квартиры
В начале февраля под стенами Верховной Рады прошел митинг обманутых инвесторов нескольких ЖК, возводимых по всей стране банком «Аркада». Его участники требовали принять системное решение по украинским недостроям. Это не первая подобная акция. И не последняя. На законодательном уровне до сих пор не утверждено никаких механизмов по достройке «замороженных» проектов. Нет даже документально прописанных понятий «недострой» или «долгострой». А вот инвесторы, пострадавшие от недобросовестных застройщиков, есть. По предварительным подсчетам профильных общественных организаций, всего в Украине таковых около 200 000 человек.
Mind разбирался, откуда берутся недострои и каковы перспективы решения этой проблемы в ближайшем будущем.
Министерство развития общин и территорий подсчитало, что в Украине существует 150 проблемных объектов жилого строительства. Больше всего их в Киеве – 51, Киевской области – 23 и Одесской области – 14.
Откуда берутся недострои? Изначальное желание застройщика обмануть инвесторов – причина незначительного числа «зависших» объектов. Все дело в бизнес-модели. До момента закладки фундамента жилого дома строительные компании, в зависимости от проекта, вкладывают в среднем 20–30% инвестиций. Далеко не у всех застройщиков есть необходимое количество денег, поэтому уже на начальной стадии зачастую привлекают крупных частных инвесторов.
При этом продажи квартир начинаются (и так было даже в «сытые» докризисные годы, когда работал рынок ипотеки и ежегодный рост цен квадратного метра составлял 50–70%) на этапе котлована. Правда, сейчас девелоперы стали переносить старт продаж на более поздние сроки, когда объект становится осязаемым для покупателя.
Конечно, бывают исключения, но в подавляющем большинстве участники всего строительного процесса заинтересованы в получении прибыли, что возможно только при успешном завершении проекта.
Откуда же берутся недострои? В 90% случаев – это результат отсутствия грамотного финансового планирования. Оставшаяся доля приходится на манипуляции с землей и техусловиями. По итогу такие дома формально построены, но к городским сетям не подключены.
Много замороженных проектов осталось после кризисов 2008 и 2014 годов. Большую их часть уже перекупили и завершили другие компании. Или достраивают сейчас.
Что происходит с недостроями? Зачастую недострой – это не просто котлован. Это может быть готовое здание, и в нем даже могут жить люди, но дом не введен в эксплуатацию и/или частично не подключен к сетям.
Характерная черта долгостроя/недостроя – отсутствие строительных/ремонтных работ на протяжении долгого времени.
Судьба недостроя зависит от его юридической чистоты и экономической привлекательности. Существуют три сценария, по которым развивается ситуация с проблемными объектами жилого строительства.
1. Проект завершает другой девелопер
Самый желанный вариант для инвесторов – когда проект подхватывает другой застройщик. Например, ЖК «Артемида» в 2004 году начала строить компания с иностранными инвестициями «Миханики Украина», представляющая интересы греческой группы компаний Michaniki. Но из-за кризиса сроки реализации постоянно переносились. После проект сменил несколько владельцев, а достроила его корпорация «Укрбуд».
За время своей деятельности всего корпорация завершила четыре недостроя. Но, как ранее писал Mind, в результате передела рынка и растраты денег менеджментом, компания «Укрбуд Девеломпент», которая занималась в корпорации строительством жилых домов, оказалась на грани банкротства. И все ее проекты, а это 25 ЖК, передали холдинговой компании «Киевгорстрой».
Или другой пример – ЖК POLARIS Home&Plaza. За последние 15 лет было четыре попытки достроить дома по ул. Семьи Кульженко, 22. Проект носил разные названия: Family Тown, Tesla House, KyivSky. Начиная с 2004 года количество людей, инвестировавших в строительство на этом участке, превышает 200 человек. Сейчас в проект вошла группа компаний Perfect Group в партнерстве с компанией Citex Development. Они достроят дома для обманутых инвесторов, и эти здания станут составляющей частью многофункционального жилого комплекса Polaris Home&Plaza нового формата «live-work-play».
Какие проекты интересным застройщикам? Юридически максимально чистые и такие, в которых количество непроданных квартир позволяет покрыть расходы на достройку объекта. В том же проекте по ул. Кульженко, 22, количество пострадавших инвесторов не превышает 15% от планируемого количества строящихся квартир.
Именно такое небольшое число пострадавших дает возможность безболезненно – без финансовых потерь – построить многофункциональный комплекс на 1700 квартир, частью которого станут упомянутые недострои.
Многое зависит и от опыта застройщика. Например, в бориспольском проекте «Київський Шлях» на тот момент, как Perfect Group взяла этот объект, было реализовано более 60% всех квартир. Тем не менее компании удалось разработать механизм, позволяющий вернуть обманутым покупателям их квартиры.
Чем больше у нового застройщика возможностей заработать на проекте долгостроя, тем больше шансов, что жилой дом завершат и введут в эксплуатацию.
2. Недострой стоит порожняком
Самый знаменитый недострой Киева – ЖК «Днепровские башни». Строительство экспериментальных домов началось в 1999 году по заказу ГУ внутренних войск МВД Украины. Частично проект финансировался из бюджета, частично силами инвесторов.
Всего, по данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, в строительство этого комплекса вложили более 200 млн грн – около 120 млн грн выделило государство и около 90 млн грн внесли 300 частных инвесторов. Проект переходил к разным девелоперам, но из-за серьезных ошибок в проектировании никто его так и не завершил.
Сколько таких «неинтересных» или сложных для реализации проектов в общей структуре недостроев – не известно.
3. Инвесторы достраивают дом своими усилиями
Самый распространенный вариант, когда инвесторы объединяются и своими силами доводят дом до сдачи в эксплуатацию. В этом случае покупателям квартир приходится вкладывать дополнительные деньги и нанимать подрядные организации на достройку объектов. Например, в Ирпене Киевской обл. покупатели квартир в доме по ул. Лермонтовской, 2Д, после того как застройщик «отошел от дел», создали ОСМД и своими средствами завершили строительство и ввели объект в эксплуатацию.
Чем выше уровень готовности объекта, тем больше шансов, что инвесторы переедут в свои квартиры.
Как системно решить проблемы долгостроев и недостроев? Решение этого вопроса – задача местной власти, уверен президент Конфедерации строителей Лев Парцхаладзе. Прежде всего необходимы анализ проектов, экспертиза с точки зрения безопасности и соответствия строительным нормам. «Есть объекты, которые необходимо снести. Даже несмотря на число людей, которые инвестировали в них. Это непопулярный шаг, но местная власть должна понять, что без него вопрос незаконных строек будет вечным», – отмечает он.
По словам эксперта, чтобы упорядочить ситуацию, необходимо ввести законодательное понятие долгостроя, а также создать реестр долгостроев (объектов). Один из вариантов – по аналогии с учетом «жертв» обанкротившихся банков: каждый из пострадавших инвесторов должен подтвердить свои имущественные права, после чего его данные вносятся в реестр.
Далее на каждый конкретный, «очищенный» с юридической точки зрения объект, местная власть объявляет конкурс и ищет компанию, готовую взяться за достройку и ввод в эксплуатацию. По итогам реализации проекта пострадавшим инвесторам может быть предложено либо доплатить за квартиры (в случае демпингового занижения цены компанией-банкротом на старте продаж), либо выдать денежную компенсацию инвестиций взамен на уступку прав в пользу компании.
Частично этот механизм уже прописан в законопроекте «Об особенностях урегулирования достройки проблемных объектов жилищного строительства», разработанном профильным ведомством при экс-министре развития общин и территорий Алены Бабак. Однако документ вызывал замечания экспертного сообщества и сейчас находится на стадии доработки.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
