Президент «Киевгорстроя»: «Шаг за шагом нам удается убедить чиновников, что речь идет об инвесторах, которые и так уже натерпелись»
Игорь Кушнир – о достройке ЖК после «Укрбуда», готовности взять в работу другие проблемные объекты и ответственности перед покупателями квартир
Как уже сообщалось, Mind начинает работу над рейтингом надежности застройщиков. И хотя мы определили своей целью высчитать наиболее надежных игроков рынка и составить их перечень, рыночные реалии, увы, пестрят обратными примерами. Итог необдуманных действий и ошибочной бизнес-модели для девелопера – это не только «подмоченная» репутация, но и тысячи инвесторов, не дождавшихся своих квартир. Как следствие – митинги, социально-политическая напряженность и кризис доверия в целом по отрасли.
Когда масса недостроев становится критической, возникает резонный вопрос: кто будет достраивать за проштрафившимися. Самый громкий кейс последнего времени – крах «Укрбуда». Проблемные объекты этого холдинга взялся достраивать другой крупный игрок – ХК «Киевгорстрой».
Мы поговорили с президентом компании Игорем Кушниром о том, какое именно наследие «Укрбуда» досталось КГС, сколько компания готова еще взять на себя обязательств, почему реформа ГАСИ пока играет против инвесторов и откуда брать деньги на достройку «проблемки» за другими.
– Какие объекты «Укрбуда» приняли в эксплуатацию?
– «Солнечная Ривьера», «Новомостицкий» и часть ЖК «Пектораль». Два из вышеперечисленных уже даже получили почтовый адрес, фактически люди могут заходить на ремонты. На еще два – «Гармонию» и «Харьковский» – документы уже поданы в ГАСК, ожидаем положительного решения в ближайшее время.
Мы не сразу подали документы по всем готовым объектам. Во-первых, нужно было должным образом оформить изменения, которые возникли в процессе строительства и о которых «забыл» предыдущий застройщик. Во-вторых, по некоторым объектам «Укрбуда» были задолженности перед генподрядчиками, проектантами, технадзором и пр. Никто из них не хотел подписывать документы, потому что ждали, пока «Укрбуд» с ними рассчитается. Как только мы смогли решить эти вопросы, так сразу же подготовили документы и направили их в ГАСИ.
– ГАСИ сейчас работает?
– Сейчас период реформации ГАСИ, и это, конечно, чувствуется. По некоторым объектам мы документы направляли четыре раза – и нам отказывали по каким-то формальным причинам. Например, нет какой-то подписи на каком-то документе. Так ее там и не должно быть. Мы же не в первый раз сдаем. Но шаг за шагом нам удается убедить чиновников, что речь идет об инвесторах, которые и так уже натерпелись.
– Сколько вы сейчас ведете проектов, с учетом объектов «Укрбуда»?
– На баланс холдинга мы приняли 12 объектов «Укрбуда»: «Пектораль», «Новомостицкий», «Солнечная Ривьера», «Харьковский», «Гармония», «Кирилловский гай», «Академ Парк», «Гвардейский», Freedом, Lake house, Twin house и Urban park. По всем ним идут или начинаются работы. И еще ведем строительство 20 наших жилых комплексов.
– Сколько сдано в этом году?
– Если не считать объектов «Укрбуда», то три ЖК: «Освіти», «Коломиевский» и «Новопечерська вежа».
К концу года планируем сдать «Каховскую», «Медовый», «Итальянский квартал» и «Манхеттен». В общей сложности 250 000 кв. м, плюс пять объектов «Укрбуда».
– А что с остальными ЖК «Укрбуда», еще идет аудит?
– Это уже не аудит, а решение проблем, которыми окутан каждый объект «Укрбуда». Десятки судов, аресты, долги, конфликты между компаниями, которые все это вели раньше. За каждую подпись мы просто воюем.
Особенно сложно работать с «Житло-Капитал». Это компания, которая управляет фондами финансирования строительства (ФФС) по всем объектам «Укрбуда». Что такое «Укрбуд»? Это только имя, госкорпорация-пустышка, под эгидой которой работало множество компаний.
Деньги люди несли не в «Укрбуд», деньги они отдавали «Житло-Капитал». А куда они делись оттуда – теперь директору Егору Смилому этот вопрос задает ГБР.
По закону из ФФС конкретного объекта можно финансировать только его строительство. Если бы так происходило, то и проблем бы не возникло. Но на практике деньги перекидывались, выводились на другие подконтрольные компании или «физиков». Так и образовался тот дефицит на достройку в 2,1 млрд грн, о котором я уже несколько раз говорил.
Но самое интересное, что даже сейчас, когда нам поручено принять весь пакет недостроев «Укрбуда», включая и минусовые объекты, «Житло-Капитал» со Смилым во главе не подписывают договоры, по которым доплаты инвесторов должны пойти на строительство. Без этих денег и так проблемным объектам придется тяжело. Появляются какие-то странные предложения с новыми застройщиками, сомнительными схемами – все это не на пользу пострадавшим инвесторам. Они и так борются за каждую подпись и выполнение властями своих обещаний.
– Недавно объявили, что ЖК «Кристал Хаус» и ЖК «Паркова Долина» будет достраивать «Строй Сити Кэпитал». Правда, теперь это его право оспаривается в суде. Сколько в итоге достраивает холдинг?
– «Киевгорстрой» готов принимать все объекты «Укрбуда» и прийти на помощь в вопросах достройки. Но передача должна происходить в рамках закона, а это целый пакет документов. Нужно и согласие землепользователя – заказчика строительства, и ФФС «Житло-Капитал», чтобы средства инвесторов не ушли куда-то, как это произошло ранее, а были направлены именно в строительство.
По упомянутым жилым комплексам ФФС и заказчики решили достраивать самостоятельно. Это их выбор – и им нести ответственность перед тысячами инвесторов, часть которых, кстати, не согласны с таким выбором, но их никто не спросил.
И процедура перехода от старого застройщика юридически не была соблюдена, поэтому он теперь и судится с ними. Все эти попытки урвать еще хоть кусочек на тонущем корабле мне непонятны, они могут плохо закончиться для инвесторов, которые и так ждут свое жилье годами.
– Когда планируете принять все объекты корпорации «Укрбуд»?
– До конца года точно. Думаю, что раньше, к середине осени. Нужно понимать, что «Киевгорстрой» – это уже отлаженный механизм, и чтобы начать достройку объектов корпорации, нужно принять их на баланс и начать продажи. Тратить деньги холдинга на объекты «Укрбуда» я не могу, но мы ожидаем возобновление продаж на их объектах. А при получении прибыли на плюсовых объектах финансирование пойдет и на те, у которых сейчас в балансе «минус».
Коронакризис не обошел и строителей: был месяц, когда продажи упали на 70%. Радует, что сейчас ситуация практически выровнялась.
– За счет каких денег ведутся работы?
– Под каждую площадку у нас сформированы финансовые резервы, равные сметной стоимости строительства. Поэтому «Киевгорстрой» закончит свои объекты в любом случае, при любой рыночной ситуации, что мы неоднократно доказывали за десятилетия существования компании. Нет ни одного объекта, который бы холдинг не завершил.
– Вы говорили о нехватке 2,1 млрд грн, необходимых для достройки объектов «Укрбуда»…
– Да, этих средств нам по-прежнему не хватает. Мы со специалистами ГИУ разработали алгоритм действий, в соответствии с которым они могут выкупить у нас квартиры на 2 млрд грн. Этих денег хватит на достройку всех объектов. Подписали соответствующий Меморандум, подготовили соответствующие вопросы.
Поэтому, пусть инвесторы не переживают, вопросы с финансированием со временем решатся. Но с ГИУ активно мы будем работать уже после принятия всех объектов «Укрбуда» на баланс нашего холдинга, чтобы точно понимать общую картину.
– Как складываются взаимоотношения с инвесторами? Они очень организованные, есть профильные группы в мессенджерах, регулярно проводят митинги, обращаются в различные инстанции.
– Это правда. Мы с ними находимся в конструктивном диалоге. Они сформировали основную инициативную группу из восьми человек, с которыми мы активно обмениваемся информацией. Есть группы и в каждом ЖК. Они вникают во все мелочи, нюансы, помогают нам с оформлением каких-то документов и прочее. Именно инвесторы заставили несколько ведомств выполнять свои обещания и помогать передаче и достройке объектов «Укрбуда».
– Как со всей этой историей работал «Укрбуд»? Понятно, что часть проблем появилась только сейчас, и все же…
– Вот сейчас правоохранительные органы и выясняют, как «Укрбуд», а вернее – компании, которые в него входили, работали «на грани». «Киевгорстрой» – коммунальное предприятие, мы работаем только в рамках законодательного поля, поэтому много усилий направляется на решение всех этих проблем.
Сделано очень много. Например, уже наладили сотрудничество с Министерством обороны, на землях которого должны строится три больших комплекса. Подписан основной договор по ЖК Urban Park и ЖК «Оберег-2». Согласовываются с Министерством условия соглашения по ЖК «Чарівне місто», прорабатывается механизм принятия ЖК Art House – там часть земли отдали другому застройщику, и Минобороны нужно заново все оформлять.
– Если бы у вас был еще раз выбор: взять объекты «Укрбуда» или отказаться, что бы вы сделали?
– «Укрбуд» перед передачей объектов показал выводы аудита, где было сказано о прибыли в 4 млрд грн за шесть лет. Но когда мы туда погрузились с головой, то обнаружили множество различных проблем и в итоге видим минус 2 млрд грн. Принять объекты, выровнять этот баланс, обеспечить их завершение и ввод в эксплуатацию – все это требует очень много усилий. И все же, а кто, если не «Киевгорстрой»? Больше в Украине нет компании, которая может потянуть достройку всех жилых комплексов. Можно, конечно, было выбрать прибыльные объекты. Но что бы тогда делали инвесторы других жилых комплексов?
– А почему дома Анатолия Войцеховского не взяли?
– Войцеховский строил откровенно с нарушением всех возможных норм: на детских площадках, без разрешений, без лицензий. Эти проекты маловероятно перевести в легальную плоскость.
– Сейчас есть проблемы и у «Аркады». Если предложат, то вы возьмете их объект на достройку?
– Банк «Аркада» в свое время был ассоциированным членом холдинга «Киевгорстрой». У них богатый опыт работы на строительном рынке. Думаю, они справятся с возникшей ситуацией и смогут довести начатые проекты до логического завершения.
– Каким критериям, с вашей точки зрения, должна отвечать надежная строительная компания?
– В украинских реалиях очень сложно определить надежную компанию. «Киевгорстрой» – это коммунальное предприятие и, если что-то случится, то город в любом случае подставит свое плечо, и компания выстоит. В соседних странах, например, Литве, есть четкое правило: дома строятся или за свои деньги, или с привлечением страховых компаний.
– В последнее время все чаще говорят о страховых компаниях. О них же вспоминал профильный министр Алексей Чернышов, когда давал интервью Mind.
– Это очень интересная практика, но, к сожалению, удорожает строительство на 10%.
– Какие источники финансирования вы используете для строительства?
– Деньги с рынка. На каждый объект у нас ведется накопительная ведомость, потому средства не пересекаются. Это делается для избежание пирамидальной схемы финансирования, когда за счет продаж в объекте А строятся квартиры в объектах Б и В. Плюс есть накопительный резервный фонд холдинга, где аккумулирована прибыль за несколько лет. К нему мы обращаемся, когда денег, вырученных за счет продаж, не хватает на строительство объектов. Иногда привлекаем кредитные деньги.
– Вы землю покупателе или арендуете?
– По-разному. Был момент, когда землю нам не выделяли, и мы все свои общежития реконструировали в дома. Потому что нам надо было работать, а не на чем было. Затем мы начали работу с владельцами земельных участков.
Покупать наделы мы не можем, но рассчитываемся за них квартирами в размере 8-10%, в зависимости от объекта.
Если посмотреть в структуре земельного портфеля, то 90% – это работа со вторичным рынком земли, а 10% – с первичным.
– На сколько срываете сроки сдачи в эксплуатацию?
– Максимум, на полгода-год. Но это объективные причины. Как например, сложная геология по ЖК Miraх. Стараемся это объяснять нашим инвесторам, они относятся с пониманием.
– Вы планируете еще начинать какие-то объекты?
– Да, задел на ближайшее время сформирован из достаточного количества жилых комплексов. В планах – строительство по улицам Курнатовского, Милославской, Липковской, Василенко, Кричевского, Жмеринской, Электриков; вторая очередь «Итальянского квартала» и «Медовый-3». Три из них, общей площадью 135 000 кв. м, перейдут в активную фазу уже в течение нескольких месяцев.
Остальные на более ранней стадии реализации, общей площадью около 1,5 млн кв. м, плюс объекты «Укрбуда» – еще 1 млн кв. м.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
