Президент «Киевгорстроя»: «Шаг за шагом нам удается убедить чиновников, что речь идет об инвесторах, которые и так уже натерпелись»
Игорь Кушнир – о достройке ЖК после «Укрбуда», готовности взять в работу другие проблемные объекты и ответственности перед покупателями квартир
Как уже сообщалось, Mind начинает работу над рейтингом надежности застройщиков. И хотя мы определили своей целью высчитать наиболее надежных игроков рынка и составить их перечень, рыночные реалии, увы, пестрят обратными примерами. Итог необдуманных действий и ошибочной бизнес-модели для девелопера – это не только «подмоченная» репутация, но и тысячи инвесторов, не дождавшихся своих квартир. Как следствие – митинги, социально-политическая напряженность и кризис доверия в целом по отрасли.
Когда масса недостроев становится критической, возникает резонный вопрос: кто будет достраивать за проштрафившимися. Самый громкий кейс последнего времени – крах «Укрбуда». Проблемные объекты этого холдинга взялся достраивать другой крупный игрок – ХК «Киевгорстрой».
Мы поговорили с президентом компании Игорем Кушниром о том, какое именно наследие «Укрбуда» досталось КГС, сколько компания готова еще взять на себя обязательств, почему реформа ГАСИ пока играет против инвесторов и откуда брать деньги на достройку «проблемки» за другими.
– Какие объекты «Укрбуда» приняли в эксплуатацию?
– «Солнечная Ривьера», «Новомостицкий» и часть ЖК «Пектораль». Два из вышеперечисленных уже даже получили почтовый адрес, фактически люди могут заходить на ремонты. На еще два – «Гармонию» и «Харьковский» – документы уже поданы в ГАСК, ожидаем положительного решения в ближайшее время.
Мы не сразу подали документы по всем готовым объектам. Во-первых, нужно было должным образом оформить изменения, которые возникли в процессе строительства и о которых «забыл» предыдущий застройщик. Во-вторых, по некоторым объектам «Укрбуда» были задолженности перед генподрядчиками, проектантами, технадзором и пр. Никто из них не хотел подписывать документы, потому что ждали, пока «Укрбуд» с ними рассчитается. Как только мы смогли решить эти вопросы, так сразу же подготовили документы и направили их в ГАСИ.
– ГАСИ сейчас работает?
– Сейчас период реформации ГАСИ, и это, конечно, чувствуется. По некоторым объектам мы документы направляли четыре раза – и нам отказывали по каким-то формальным причинам. Например, нет какой-то подписи на каком-то документе. Так ее там и не должно быть. Мы же не в первый раз сдаем. Но шаг за шагом нам удается убедить чиновников, что речь идет об инвесторах, которые и так уже натерпелись.
– Сколько вы сейчас ведете проектов, с учетом объектов «Укрбуда»?
– На баланс холдинга мы приняли 12 объектов «Укрбуда»: «Пектораль», «Новомостицкий», «Солнечная Ривьера», «Харьковский», «Гармония», «Кирилловский гай», «Академ Парк», «Гвардейский», Freedом, Lake house, Twin house и Urban park. По всем ним идут или начинаются работы. И еще ведем строительство 20 наших жилых комплексов.
– Сколько сдано в этом году?
– Если не считать объектов «Укрбуда», то три ЖК: «Освіти», «Коломиевский» и «Новопечерська вежа».
К концу года планируем сдать «Каховскую», «Медовый», «Итальянский квартал» и «Манхеттен». В общей сложности 250 000 кв. м, плюс пять объектов «Укрбуда».
– А что с остальными ЖК «Укрбуда», еще идет аудит?
– Это уже не аудит, а решение проблем, которыми окутан каждый объект «Укрбуда». Десятки судов, аресты, долги, конфликты между компаниями, которые все это вели раньше. За каждую подпись мы просто воюем.
Особенно сложно работать с «Житло-Капитал». Это компания, которая управляет фондами финансирования строительства (ФФС) по всем объектам «Укрбуда». Что такое «Укрбуд»? Это только имя, госкорпорация-пустышка, под эгидой которой работало множество компаний.
Деньги люди несли не в «Укрбуд», деньги они отдавали «Житло-Капитал». А куда они делись оттуда – теперь директору Егору Смилому этот вопрос задает ГБР.
По закону из ФФС конкретного объекта можно финансировать только его строительство. Если бы так происходило, то и проблем бы не возникло. Но на практике деньги перекидывались, выводились на другие подконтрольные компании или «физиков». Так и образовался тот дефицит на достройку в 2,1 млрд грн, о котором я уже несколько раз говорил.
Но самое интересное, что даже сейчас, когда нам поручено принять весь пакет недостроев «Укрбуда», включая и минусовые объекты, «Житло-Капитал» со Смилым во главе не подписывают договоры, по которым доплаты инвесторов должны пойти на строительство. Без этих денег и так проблемным объектам придется тяжело. Появляются какие-то странные предложения с новыми застройщиками, сомнительными схемами – все это не на пользу пострадавшим инвесторам. Они и так борются за каждую подпись и выполнение властями своих обещаний.
– Недавно объявили, что ЖК «Кристал Хаус» и ЖК «Паркова Долина» будет достраивать «Строй Сити Кэпитал». Правда, теперь это его право оспаривается в суде. Сколько в итоге достраивает холдинг?
– «Киевгорстрой» готов принимать все объекты «Укрбуда» и прийти на помощь в вопросах достройки. Но передача должна происходить в рамках закона, а это целый пакет документов. Нужно и согласие землепользователя – заказчика строительства, и ФФС «Житло-Капитал», чтобы средства инвесторов не ушли куда-то, как это произошло ранее, а были направлены именно в строительство.
По упомянутым жилым комплексам ФФС и заказчики решили достраивать самостоятельно. Это их выбор – и им нести ответственность перед тысячами инвесторов, часть которых, кстати, не согласны с таким выбором, но их никто не спросил.
И процедура перехода от старого застройщика юридически не была соблюдена, поэтому он теперь и судится с ними. Все эти попытки урвать еще хоть кусочек на тонущем корабле мне непонятны, они могут плохо закончиться для инвесторов, которые и так ждут свое жилье годами.
– Когда планируете принять все объекты корпорации «Укрбуд»?
– До конца года точно. Думаю, что раньше, к середине осени. Нужно понимать, что «Киевгорстрой» – это уже отлаженный механизм, и чтобы начать достройку объектов корпорации, нужно принять их на баланс и начать продажи. Тратить деньги холдинга на объекты «Укрбуда» я не могу, но мы ожидаем возобновление продаж на их объектах. А при получении прибыли на плюсовых объектах финансирование пойдет и на те, у которых сейчас в балансе «минус».
Коронакризис не обошел и строителей: был месяц, когда продажи упали на 70%. Радует, что сейчас ситуация практически выровнялась.
– За счет каких денег ведутся работы?
– Под каждую площадку у нас сформированы финансовые резервы, равные сметной стоимости строительства. Поэтому «Киевгорстрой» закончит свои объекты в любом случае, при любой рыночной ситуации, что мы неоднократно доказывали за десятилетия существования компании. Нет ни одного объекта, который бы холдинг не завершил.
– Вы говорили о нехватке 2,1 млрд грн, необходимых для достройки объектов «Укрбуда»…
– Да, этих средств нам по-прежнему не хватает. Мы со специалистами ГИУ разработали алгоритм действий, в соответствии с которым они могут выкупить у нас квартиры на 2 млрд грн. Этих денег хватит на достройку всех объектов. Подписали соответствующий Меморандум, подготовили соответствующие вопросы.
Поэтому, пусть инвесторы не переживают, вопросы с финансированием со временем решатся. Но с ГИУ активно мы будем работать уже после принятия всех объектов «Укрбуда» на баланс нашего холдинга, чтобы точно понимать общую картину.
– Как складываются взаимоотношения с инвесторами? Они очень организованные, есть профильные группы в мессенджерах, регулярно проводят митинги, обращаются в различные инстанции.
– Это правда. Мы с ними находимся в конструктивном диалоге. Они сформировали основную инициативную группу из восьми человек, с которыми мы активно обмениваемся информацией. Есть группы и в каждом ЖК. Они вникают во все мелочи, нюансы, помогают нам с оформлением каких-то документов и прочее. Именно инвесторы заставили несколько ведомств выполнять свои обещания и помогать передаче и достройке объектов «Укрбуда».
– Как со всей этой историей работал «Укрбуд»? Понятно, что часть проблем появилась только сейчас, и все же…
– Вот сейчас правоохранительные органы и выясняют, как «Укрбуд», а вернее – компании, которые в него входили, работали «на грани». «Киевгорстрой» – коммунальное предприятие, мы работаем только в рамках законодательного поля, поэтому много усилий направляется на решение всех этих проблем.
Сделано очень много. Например, уже наладили сотрудничество с Министерством обороны, на землях которого должны строится три больших комплекса. Подписан основной договор по ЖК Urban Park и ЖК «Оберег-2». Согласовываются с Министерством условия соглашения по ЖК «Чарівне місто», прорабатывается механизм принятия ЖК Art House – там часть земли отдали другому застройщику, и Минобороны нужно заново все оформлять.
– Если бы у вас был еще раз выбор: взять объекты «Укрбуда» или отказаться, что бы вы сделали?
– «Укрбуд» перед передачей объектов показал выводы аудита, где было сказано о прибыли в 4 млрд грн за шесть лет. Но когда мы туда погрузились с головой, то обнаружили множество различных проблем и в итоге видим минус 2 млрд грн. Принять объекты, выровнять этот баланс, обеспечить их завершение и ввод в эксплуатацию – все это требует очень много усилий. И все же, а кто, если не «Киевгорстрой»? Больше в Украине нет компании, которая может потянуть достройку всех жилых комплексов. Можно, конечно, было выбрать прибыльные объекты. Но что бы тогда делали инвесторы других жилых комплексов?
– А почему дома Анатолия Войцеховского не взяли?
– Войцеховский строил откровенно с нарушением всех возможных норм: на детских площадках, без разрешений, без лицензий. Эти проекты маловероятно перевести в легальную плоскость.
– Сейчас есть проблемы и у «Аркады». Если предложат, то вы возьмете их объект на достройку?
– Банк «Аркада» в свое время был ассоциированным членом холдинга «Киевгорстрой». У них богатый опыт работы на строительном рынке. Думаю, они справятся с возникшей ситуацией и смогут довести начатые проекты до логического завершения.
– Каким критериям, с вашей точки зрения, должна отвечать надежная строительная компания?
– В украинских реалиях очень сложно определить надежную компанию. «Киевгорстрой» – это коммунальное предприятие и, если что-то случится, то город в любом случае подставит свое плечо, и компания выстоит. В соседних странах, например, Литве, есть четкое правило: дома строятся или за свои деньги, или с привлечением страховых компаний.
– В последнее время все чаще говорят о страховых компаниях. О них же вспоминал профильный министр Алексей Чернышов, когда давал интервью Mind.
– Это очень интересная практика, но, к сожалению, удорожает строительство на 10%.
– Какие источники финансирования вы используете для строительства?
– Деньги с рынка. На каждый объект у нас ведется накопительная ведомость, потому средства не пересекаются. Это делается для избежание пирамидальной схемы финансирования, когда за счет продаж в объекте А строятся квартиры в объектах Б и В. Плюс есть накопительный резервный фонд холдинга, где аккумулирована прибыль за несколько лет. К нему мы обращаемся, когда денег, вырученных за счет продаж, не хватает на строительство объектов. Иногда привлекаем кредитные деньги.
– Вы землю покупателе или арендуете?
– По-разному. Был момент, когда землю нам не выделяли, и мы все свои общежития реконструировали в дома. Потому что нам надо было работать, а не на чем было. Затем мы начали работу с владельцами земельных участков.
Покупать наделы мы не можем, но рассчитываемся за них квартирами в размере 8-10%, в зависимости от объекта.
Если посмотреть в структуре земельного портфеля, то 90% – это работа со вторичным рынком земли, а 10% – с первичным.
– На сколько срываете сроки сдачи в эксплуатацию?
– Максимум, на полгода-год. Но это объективные причины. Как например, сложная геология по ЖК Miraх. Стараемся это объяснять нашим инвесторам, они относятся с пониманием.
– Вы планируете еще начинать какие-то объекты?
– Да, задел на ближайшее время сформирован из достаточного количества жилых комплексов. В планах – строительство по улицам Курнатовского, Милославской, Липковской, Василенко, Кричевского, Жмеринской, Электриков; вторая очередь «Итальянского квартала» и «Медовый-3». Три из них, общей площадью 135 000 кв. м, перейдут в активную фазу уже в течение нескольких месяцев.
Остальные на более ранней стадии реализации, общей площадью около 1,5 млн кв. м, плюс объекты «Укрбуда» – еще 1 млн кв. м.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы приглашаем вас стать частью Mind Club. Для этого необходимо оформить подписку за $7 в месяц.
Нам очень важна ваша поддержка!
Почему мы вводим платную подписку?
Настоящая качественная и независимая журналистика требует много времени, усилий и затрат, это действительно не дешево. Но мы верим в перспективы деловой журналистики в Украине, потому что верим в перспективу Украины.
Именно поэтому мы создаем возможность платной ежемесячной подписки – Mind Club.
Если вы читаете нас, если вам нравится и вы цените то, что мы делаем, – предлагаем вам вступить в сообщество Mind.
Мы планируем развивать Mind Club: объем материалов и доступных сервисов и проектов. Уже сегодня, все члены клуба:
- Помогают создавать и развивать качественную независимую деловую журналистику. Мы сможем и в дальнейшем развиваться и повышать качество наших материалов.
- Получают свободный от баннерной рекламы сайт.
- Получают доступ к «закрытым» материалам Mind (к ежемесячному выпуску, в котором мы исследуем и анализируем, как работают целые отрасли, к еженедельным аналитическим итогам).
- Свободный доступ к ивентам Mind для подписчиков и специальные условия на другие события Mind.
- Smart Power. Владельцы бизнеса, которые станут подписчиками Mind, получат доступ к агрегатору системных нарушений от аналитиков Mind и партнеров «Cкажи.uа». Если у вашего бизнеса возникли проблемы с непорядочными чиновниками или конкурентами – мы проанализируем, является ли их поведение системным, и вместе сможем решить эту проблему.
- Мы и в дальнейшем будем развивать Mind и добавлять полезные журналистские рубрики и сервисы для вашего бизнеса.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости. Поддержите нас всего за 196 грн в месяц.
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
Интервью интересное
Чомусь Кушнір дуже переймається об’єктами Укрбуду, а про свої забуває. ЖК Каховська не можуть ввести в експлуатацію з 2019 року. Про це він мовчить, ганьба такому безвідповідальному забудовнику.
На скільки зриваєте терміни введення в експлуатацію?
– Максимум на півроку-рік.
Брехня! ЖК Каховська, планова дата введення другий квартал 2019
На скільки зриваєте терміни введення в експлуатацію?
– Максимум на півроку-рік. А приклад хоч 1, щоб менше 2 років?