Як отримати стабільний дохід від нерухомості. 7 міфів рантьє
Як побороти страх при купівлі квартири для того, аби здавати її в оренду і забезпечити собі пасивний дохід на багато років
Близько половини угод на ринку первинної житлової нерухомості Києва укладаються з метою отримання доходу. До такого висновку дійшли фахівці консалтингової компанії CDS. Причому число людей, які купують квартири для того, аби в подальшому її перепродати або здавати в оренду, протягом останнього року зростає.
Чи говорить це про стабільність на ринку нерухомості? Ні. Забудовники масово переносять терміни введення об'єктів у експлуатацію, грішать порушенням містобудівного законодавства, а багато хто просто не має запасу фінансової міцності, ризикуючи так ніколи і не добудувати розпочате. Власники квартир, що здаються в оренду, як і раніше, ризикують зіткнутися з шахраями. Через це близько 15% вільних квартир так ніколи і не передавалися в тимчасове користування, хоча утримувати їх накладно. Mind спільно з одним з найбільших забудовників України – корпорацією «Укрбуд» пояснює, чого варто боятися потенційним інвесторам-рантьє і що необхідно зробити, аби убезпечити себе від можливих неприємностей.
1. Будинок, в якому я проінвестую квартиру, може перетворитися на довгобуд або чергову «Еліта-Центр».
Найпоширеніше побоювання. Особливо у світлі краху бізнес-імперії Анатолія Войцеховського. До неї входить близько 40 житлових комплексів, будівництво яких розпочато без дозвільних документів, але квартири в них активно продавалися і продаються. За даними Містобудівного моніторингу КМДА, з приблизно 250 житлових комплексів, що зводяться в столиці, 80 – незаконні. У передмістях Києва ситуація ще складніша – більша частина будівництв ведеться з порушенням містобудівного законодавства. Правило обережності тут може бути лише одне – «довіряй, але перевіряй». Обов'язково потрібно з'ясувати, чи є у забудовника ліцензія, право на землю і всі дозвільні документи.
Якщо компанія надасть вам ці документи на першу вимогу, то це добрий знак. В іншому випадку, особливо якщо уподобаний вами об'єкт або компанія, що його будує, загрузли в скандалах – краще зверніться до послуг незалежного юриста чи консультанта з нерухомості.
ЖК Freedom
2. Грошей на покупку квартири не вистачає, а кредит передбачає величезні відсотки. Чи варто влазити в борги?
Останні дев'ять років ціни на житло неухильно знижувалися. Ціна квадратного метра в деяких комплексах на лівому березі Дніпра стартує з 13 000–14 000 грн ($490–530), що відповідає показникам 2002 року.
Програми лояльності багатьох забудовників передбачають безвідсоткові розстрочки до кінця будівництва. Для порівняння: середня ставка за традиційними іпотечними кредитами зараз коливається в межах 22–25% річних, що протягом 4–5 років здатне подвоїти вартість квартири. Щоправда, у договорах із забудовниками можуть бути підводні камені, які слід досконально вивчити. Наприклад, прив’язка розстрочки до курсу долара.
Так що все ж таки незайвим буде придивитися до нових іпотечних програм з низькими (до 10%) ставками на перші роки кредитування. Вони можуть стати гідною альтернативою для тих, хто планує повністю погасити борг за декілька років. Розстрочка ж буде більш прийнятною для покупців, яким не вистачає 20–30% від вартості квартири.
У ЖК «FreeDOM» можна взяти безвідсоткову розстрочку на період будівництва будинку. Початковий внесок становить 25%.
3. Якість будівельних робіт забудовника може виявитися низькою, у результаті доведеться витратити на ремонт більше, ніж передбачалося.
Якість матеріалів і робіт у різних забудовників відрізняється кардинально. Одні компанії обіцяють за цілком демократичну ціну – $100–120 за 1 кв. м – провести оздоблювальні роботи і встановити мінімальний комплект побутової та санітарної техніки за власний рахунок. В об'єктах інших гравців відсутні навіть повноцінні міжкімнатні перегородки, не кажучи вже про інженерні комунікації або штукатурку.
Потрібно уважніше читати договори із забудовниками, де всі ці нюанси повинні бути вказані. Не соромтеся обговорювати спірні моменти: наявність не лише лічильників води та електрики, а й тепла, якість дверей, аби потім їх не довелося міняти, кількість камер в склопакетах тощо. Наполягайте на внесенні цих норм до договору, якщо вони там відсутні. Поцікавтеся наявністю шоу-руму та типового поверху, в якому ви зможете оцінити якість робіт на власні очі. Також не поспішайте підписувати акт прийняття-передачі квартири, не переконавшись, що всі пункти договору виконані забудовником, якість робіт і матеріалів відповідає обумовленим на папері.
ЖК Freedom
4. Якщо терміново знадобляться гроші, я не зможу швидко продати квартиру.
Дійсно, продажі старого житла на вторинному ринку зараз йдуть мляво. Однак однокімнатні квартири невеликої площі, особливо розташовані в сучасних будинках неподалік від метро, як і раніше, користуються підвищеним попитом за умови адекватної ціни.
Важливо розуміти, що квартира, придбана в будинку, який споруджується, подорожчає мінімум на 15% після того, як його буде здано в експлуатацію.
Від ЖК «FreeDOM» до станції метро «Дарниця» можна дістатися пішки за п'ять хвилин, а до станції метро «Лівобережна» – за десять.
5. Здавати квартиру в оренду стало невигідно.
Вкладення коштів у квартиру дозволить уникнути ризиків чергової девальвації. А здавання цієї нерухомості в оренду дасть можливість перетворити витрати з утримання квартири – комунальні послуги і податок на нерухомість – на пасивний дохід, розмір якого буде вищим за доходи від депозиту. Не вірите? Давайте порахуємо.
Наприклад, ви купили на етапі котловану квартиру вартістю $20 000 і вклали в її ремонт, обладнання та меблювання ще $8000. Здати її можливо за 6500–7000 грн на місяць (без урахування вартості комунальних послуг), що принесе вам дохід близько $3000 на рік, тобто майже 11% річних. При цьому основна сума – вартість квартири – захищена від девальвації. Внесок такої ж суми ($28 000) на валютний депозит в державному Банк може дати до 4% річних, або $1120 (без можливості дострокового розірвання), з яких буде вирахувано податок, військовий збір і комісійні банку при переведенні в готівку з платіжної карти.
А внесок цієї ж суми в тому самому банку на таких самих умовах (на рік без можливості дострокового розірвання), але на гривневому депозиті, принесе власнику 13% річних, або $3640 за курсом, з яких, після вирахування податку та військового збору, банк перерахує на платіжну карту вкладника суму, рівну $2930. При цьому власник коштів ризикує втратити частину заощаджень через девальвацію національної валюти, що перетворить його заробіток на збитки.
ЖК Freedom
6. Моя квартира може виявитися незатребуваною, бо платоспроможних постояльців обмаль.
У Києві постійно пропонується в довгострокову оренду близько 20 000 квартир, ціна яких стартує з 5000–6000 грн на місяць (без урахування вартості комунальних послуг) за «одиницю» на околиці та досягає декількох тисяч доларів за елітні апартаменти в центрі. Але ця пропозиція поки не може покрити попит, що постійно зростає, – за адекватної ціни середній термін експозиції становить близько місяця. Тобто платоспроможних клієнтів у столиці досить, доступних квартир на всіх не вистачає, саме тому ріелтори беруть свої комісійні ні з власника житла, який може здати його і без участі посередників, а з орендарів.
ЖК «FreeDOM» – це комплекс комфорт-класу, в якому 519 квартир: 240 однокімнатних, 209 двокімнатних та 65 трикімнатних.
7. Платити податки не хочу, а якщо не заплатити – мене оштрафують.
Законодавство передбачає, що фізособи, які здають квартиру в оренду, зобов'язані сплатити податок у розмірі 18% від суми угоди. Насправді дев'ять з десяти угод оренди не реєструються у нотаріусів, не вносяться до Держреєстру майнових прав, тобто ховаються від оподаткування. Платити чи не платити – рішення індивідуальне, але в разі виявлення такої угоди представниками ДПА подібна економія може обернутися вельми солідним штрафом.
Хоча довести факт оплатного передавання житла в оренду дуже проблематично, та й у фіскальних служб просто не вистачає кваліфікованих кадрів, щоб відстежити всі операції на ринку і з'ясувати, хто проживає в квартирі – власник або сторонні люди. А якщо сторонні – платять вони за цю послугу або є друзями (родичами) власника, який просто надав їм притулок.
Показання сусідів у даному випадку не мають жодної юридичної сили, оскільки вони, швидше за все, не були присутні при отриманні грошей власником квартири. Показання ж орендаря, підкріплені відповідним договором з вашим підписом і розписками про отримання орендної плати, можуть створити проблеми. В такому випадку податок краще сплачувати вчасно.
