Недвижимость для бизнеса: арендовать или покупать

Владельцы и управляющие бизнеса рано или поздно оказываются перед достаточно сложным выбором – арендовать или покупать коммерческую недвижимость. Не у всех из них и не всегда есть понимание того, что недвижимость – это прежде всего инструмент управления бизнесом, а стратегию по владению  недвижимостью или ее аренде необходимо всегда синхронизировать с корпоративной стратегией компании. Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate, специально для Mind поясняет, в каких случаях лучше отдавать предпочтение аренде, а в каких – приобретению квадратных метров.

Задачи рефинансирования бизнеса, управления затратами, включая налогообложение, мотивации топ-менеджеров в долгосрочной перспективе, стимулирования персонала и многие другие могут быть решены через операции с недвижимостью. Главное – понимать, как это сделать, ведь единого правила нет.

Для каждой отрасли и этапов развития бизнеса есть своя логика. Более того, компании в разные циклы жизни по-разному будут решать дилемму «покупать или арендовать».

В приоритете – аренда

Молодым компаниям на стадии активного роста, как правило, выгоднее арендовать площадь. У бизнеса, сумевшего закрепиться на рынке, появляется куда больше вариантов. Например, если в компании один акционер, то финансовый директор может вполне разумно предложить собственнику купить недвижимость и сдать ее в аренду своему бизнесу.

Привносят свои нюансы в конъюнктуру рынка и современные тренды. К примеру, в Украине создаются новые производства в различных секторах экономики, большинство из которых ориентированы на европейский рынок. «Деревообрабатывающая компания хочет снять недвижимость в долгосрочную аренду» – раньше это звучало дико, а сегодня уже появляется так называемая индустриально-промышленная недвижимость, которая формируется под структуру спроса именно промышленных компаний.

В офисную недвижимость вдохнули вторую жизнь и IT-парки, стимулировав ее структурироваться под коворкинг-зоны.

И есть другие примеры бизнесов, живущих по принципу «никогда не купим». Это аудиторские компании. «Большая четверка» всегда и во всем мире арендует, а не покупает. Таким образом они управляют своими рисками и доходностью. И это управление всегда параллельно.

В приоритете – покупка

Если компания «взяла» долю рынка и у нее есть достаточно свободных средств, то обычно принимается решение о покупке.

Иногда недвижимость во владении – это вообще единственный способ удержаться на рынке в периоды штормов.  К примеру, розничные сети в свое время покупали много недвижимости, которая была закредитована. Ситуация изменилась, цены на недвижимость упали, но кредитные линии остались. К тому же, при хороших отношениях с банками, остался и доступ к деньгам на старых условиях, что критично важно, ведь розница без заемных денег не работает.

Некоторые руководители вопрос стимулирования кадров умудряются решать за счет жилой недвижимости. Ведь шторм на рынке коснулся и зарплат. Мотивацией для менеджеров, а в госкомпаниях – для служащих и становится покупка жилой недвижимости.

В чем разница?

Сегодня любое предприятие может столкнуться с проблемами, вызванными незнанием способов решения своих задач через операции с недвижимостью. Существует много аргументов за покупку или аренду. Основные из них можно представить следующим образом:

На практике неоднократно приходилось сталкиваться со случаями, когда решение о покупке было недостаточно взвешенным: компания приобретала объект недвижимости для повышения своего статуса в глазах других. В результате у компании сначала портились отношения с банком, потом – и с поставщиками, не вовремя получавшими платежи (собственник постоянно стоял перед выбором – рассчитаться с банком или с поставщиками). Все это мешало бизнесу развиваться так, как он был способен. А ведь именно поиск баланса между арендой и покупкой очень важен для долгосрочного развития бизнеса.