Нерухомість для бізнесу: орендувати чи купувати

Власники та керівники бізнесу рано чи пізно опиняються перед досить складним вибором – орендувати чи купувати комерційну нерухомість. Не у всіх з них і не завжди є розуміння, що нерухомість – це перш за все інструмент управління бізнесом, а стратегію щодо володіння або оренди необхідно завжди синхронізувати з корпоративною стратегією компанії. Михайло Артюхов, керуючий директор компанії ARPA Real Estate, спеціально для Mind пояснює, в яких випадках краще віддавати перевагу оренді, а в яких – придбанню у власність квадратних метрів.

Задачі рефінансування бізнесу, управління витратами, включаючи оподаткування, мотивації топ-менеджерів в довгостроковій перспективі, стимулювання персоналу і багато іншого можуть бути вирішені через операції з нерухомістю. Головне, розуміти, як це зробити, адже єдиного правила немає.

Для кожної галузі й етапів розвитку бізнесу є своя логіка. Більш того, компанії в різні цикли життя по-різному вирішуватимуть дилему «купувати чи орендувати».

У пріоритеті – оренда

Молодим компаніям на стадії активного зростання, як правило, вигідніше орендувати площі. У бізнесу, який зумів закріпитися на ринку, з'являється набагато більше варіантів. Наприклад, якщо в компанії один акціонер, то фінансовий директор може цілком слушно запропонувати власникові купити нерухомість і здати її в оренду своєму бізнесу.

Привносять свої нюанси в кон'юнктуру ринку і сучасні тренди. Наприклад, в Україні створюються нові виробництва в різних секторах, більшість з яких орієнтовані на європейський ринок. «Деревообробна компанія хоче взяти нерухомість в довгострокову оренду», – раніше це звучало як дикість, а сьогодні вже з'являється так звана індустріально-промислова нерухомість, яка формується під структуру попиту саме від промислових підприємств.

У офісну нерухомість вдихнули друге життя і IT-парки, стимулювавши її структуруватися під коворкінг-зони.

І є інші приклади бізнесів, які живуть за принципом «ніколи не купимо». Це аудиторські компанії. «Велика четвірка» завжди й у всьому світі орендує, а не купує. Таким чином вони управляють своїми ризиками і прибутковістю. І це управління завжди паралельне.

У пріоритеті – купівля

Якщо компанія «взяла» частку ринку і у неї є достатньо вільних грошей, то, звичайно, приймається рішення про покупку.

Іноді нерухомість у володінні – це взагалі єдиний спосіб утриматися на ринку в періоди штормів. Наприклад, роздрібні мережі свого часу купували багато нерухомості, яка була закредитованою. Ситуація змінилася, ціни на нерухомість впали, але кредитні лінії залишилися. До того ж, при хороших відносинах з банками, залишився і доступ до грошей на старих умовах, що критично важливо, адже роздріб без позикових грошей не працює.

Деякі керівники примудряються вирішувати питання стимулювання кадрів за рахунок житлової нерухомості. Адже «шторм» на ринку торкнувся і зарплат. Мотивацією для менеджерів, а в держкомпаніях – для службовців і стає покупка житлової нерухомості.

У чому різниця?

Сьогодні будь-яке підприємство може зіткнутися з проблемами, викликаними незнанням способів вирішення своїх завдань через операції з нерухомістю. Існує багато аргументів «за» покупку або оренду. Основні з них можна відобразити наступним чином:

На практиці неодноразово доводилося стикатися з випадками, коли рішення про покупку було недостатньо зваженим: компанія придбавала об'єкт нерухомості для підвищення свого статусу в очах оточуючих. В результаті у компанії спочатку псувалися стосунки з банком, потім – відносини і з постачальниками, які невчасно отримували платежі (власник постійно стояв перед вибором – розрахуватися з банком або з постачальниками). Усе це заважало бізнесу розвиватися так, як він був здатний. А адже саме пошук балансу між орендою і купівлею дуже важливий для довгострокового розвитку бізнесу.