Хотели как лучше: почему «инвестняня» не поможет иностранным застройщикам в Украине

Желание привлечь инвесторов в Украину заставляет власти придумывать различные идеи, чтобы это осуществить. Так, недавно в Украине представили всеобъемлющий путеводитель для иностранных инвесторов UkraineInvest Guide, который позволит найти информацию об инвестиционных проектах, ресурсном потенциале страны, изменениях в регуляторной политике.

Ранее, в июле 2020 года, народные депутаты утвердили в первом чтении законопроект №33760 об «инвестиционной няне», что тоже, казалось бы, должно облегчить иностранному инвестору вход на рынок. 

Будут ли работать такие инструменты на практике и что на самом деле нужно менять для привлечения инвесторов, на примере строительной сферы рассказал Mind управляющий партнёр юридической компании «Ингур» Радион Шадрин. 

Законопроект «об инвестиционных нянях» предполагает, что при соблюдении определенных условий иностранный инвестор получит не только прямой договор с правительством, но и инвестиционного менеджера, который будет сопровождать проект от старта до финиша.

Озабоченность власти вопросом привлечения прямых иностранных инвестиций понятна. По итогам первого полугодия 2020 года сальдо ПИИ по сравнению с прошлым годом составляет 112,6%. Да и вообще, если посмотреть на график поступления ПИИ в страну за период 2002–2020 годов, то он больше похож на пульс больного лихорадкой, чем на что-то, отражающее системную работу.

А вот что непонятно – так это то, как эти самые инвестиционные менеджеры будут решать ворох имеющихся проблем без коррупции и использования админресурса.

Например, есть компания Х, допустим из Грузии, которая хочет в Киеве что-то построить. Строить собирается за свои деньги, планирует привлечь украинских подрядчиков и проектантов.

Что компанию Х ждет впереди?

В поисках земли

Для того чтобы что-то построить, нужен участок, который необходимо найти. Вот тут и начинается веселье.

Как себе это видит инвестор? Открыл реестр земель в собственности общины, задал нужные параметры – и выбираешь из результатов. Все просто и понятно. Но никакого общедоступного реестра земельных участков, доступных для застройки, нет. Так что компания Х ищет все сама. Физически. То есть ездит и ищет. Или нанимает кого-то, кто ездит и ищет.

Допустим, подходящий участок нашли. Теперь нужно найти того, кому он принадлежит.

Есть два варианта развития событий:

Первый. Земельный участок внесен в реестр с 2012 года. Тогда мы в течение пары часов можем узнать, кому он принадлежит (реестр покажет либо ФИО собственника, либо то, что земля принадлежит общине). Это называется «повезло».

Если участок принадлежит общине, то выходим на новый этап. Компания Х пишет запрос на орган местного самоуправления о возможности выкупа или аренды. Ответ приходит в течение 30 дней.

Если выкуп/аренда возможны, то представителей компании Х приглашают на личную встречу, где озвучат условия выделения земли (законные или незаконные, а иногда – микс)

Если участок принадлежит физлицу – считайте, что компания Х стала героем программы «Ищу тебя». То есть придется просто искать человека по имени и фамилии (шансы, понятно, стремятся к нулю).

Второй. Земельный участок внесен в реестры до 2012 года. В этом случае компании Х предстоят танцы с бубном. Реестров много. Часть из них – только на бумажных носителях. Еще часть работает с допотопным ПО (например, открывается только в какой-то очень старой версии Internet Explorer). Так что тут надежда только на знакомства, счастливый случай и божью помощь.

Достигнуть цели

Предположим, что первый этап прошел успешно. Участок выбран, проект согласован со всеми инстанциями, земля переоформлена на компанию Х. Но строить, скорее всего, пока ничего нельзя. Потому что целевое назначение участка не то.

Если компания Х решила строить дом, а на участке, который она приобрела/арендовала, раньше был завод (недостроенный корпус какого-то госинститута/заброшенный детский сад/конюшня – нужное подчеркнуть), то целевое назначение участка не соответствует планам компании. Значит, его нужно поменять.

А менять назначение земли может только сессия соответствующего совета. И депутаты могут (внезапно) не захотеть что-то менять. Или захотеть, но на определенных условиях (снова).

Глупость ситуации в том, что когда компания Х подавала заявку на аренду или покупку участка, она указывала под что именно хочет участок. И ей под этот проект участок уже дали. Но выделить землю – это одно, а назначение изменить – это другое. 

ТУ и коммуникации

После первых двух кругов не то ада, не то цирка, наступает момент разработки ТУ под каждый объект строительства индивидуально. И тут возникает главный вопрос: как подключить коммуникации современного дома к городским коммуникациям, которые либо полумертвые (старые и не рассчитаны на современные нагрузки), либо вообще отсутствуют (если участок где-то на отшибе)?

Ответ прост: компанию Х обяжут построить коммуникации (акведуки, подстанции и т. д.), которые потом останутся в ее собственности (но это не точно – могут «попросить» передать городу). И как вишенка на торте –  стоимость таких работ начинается с $300 000.

Чем не поможет «инвестиционная няня» 

А теперь давайте прикинем: чем на каждом из этих этапов будет заниматься «инвестиционная няня»?

Ходить искать участки? Копаться в старых реестрах? Так для этого можно нанять местных юристов.

Какими инструментами «инвестиционная няня» будет обладать для того, чтобы решить проблему со сменой целевого назначения земли?

Каким образом «няня» решит вопрос с коммуникациями и подключением к ним?

Зачем вообще эта «инвестиционная няня» нужна? Она же не может на ходу менять правила игры, которые образованы хитросплетением наших законов, норм, распоряжений, постановлений и прочих продуктов чиновничьего творчества! А если может – тогда почему просто не создать нормальные правила прямо сейчас, вместо того чтобы плодить этих «нянь»?

Как показывает практика работы с иностранными инвесторами, им нужны не «менеджеры от государства» – им нужны понятные законы и правила и удобные сервисы. И пока государство этого инвесторам не обеспечит – никакая «няня» не поможет. Даже Мэри Поппинс.