«Форварды» для жилья: как закон о рынках капиталов изменит правила игры на рынке недвижимости
И к чему готовиться девелоперам
С 1 июля вступил в силу закон №738-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об упрощении привлечения инвестиций и внедрении новых финансовых инструментов». Этот документ меняет правила игры на финансовом рынке. В частности, расширяется рынок ценных бумаг– из узкого фондового рынка до урегулированного рынка капитала. К последний теперь будут входить не только ценные бумаги, но и деривативные контракты и все финансовые инструменты, например казначейские обязательства. Теоретически такие нововведения способны задеть и сегмент недвижимости. Попадают ли под действие нового закона форвардные контракты, которые девелоперы используют при продаже квартир в будущих ЖК, специально для Mind объясняет директор юридической фирмы Investment Service Ukraine адвокат Иван Герасименко.
Согласно новому закону, форвард – это деривативный контракт, заключаемый на организованном рынке или вне его, по которому одна сторона обязуется в определенный момент в будущем передать базовый актив другой стороне, а другая сторона обязуется купить этот базовый актив – по цене и на других условиях, определенных сторонами при заключении договора. Также этим законом четко определяются исключения: договоры об участии в фонде финансирования строительства (ФФС), договоры о приобретении сертификатов фонда операций с недвижимостью не являются деривативными контрактами, на которые распространяется действие закона «О рынках капитала и организованных товарных рынках».
Таким образом, новый закон не распространяет действие на форвардные контракты в сфере строительства жилых объектов. Хотя они и являются основным инструментом инвестирования и финансирования такой деятельности, путем привлечения негосударственных средств от физических и юридических лиц.
А что же тогда изменилось?
Однако при этом законодательными изменениями установлен перечень видов профессиональной деятельности, осуществляемых на рынках капитала и подлежащих обязательному лицензированию (согласно порядку, установленному Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку). К такому перечню, согласно новому закону, относится и деятельность по управлению имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью.
Действие нового закона о рынке капитала не регулирует инвестиционные договоры об участии в ФФС, но распространяется на девелоперскую деятельность, связанную с деятельностью по управлению имуществом для финансирования таких объектов строительства.
Какая тогда польза от «форвардов»?
Форвардные контракты, которые используются в процессе продажи будущих квартир при строительстве новостроек, являются отдельным видом гражданско-правовых договоров. Они могут содержать положения различных видов гражданско-правовых договоров в зависимости от предмета и цели инвестирования. Такие договоры предусматривают как денежные, так и имущественные права (обязанности) сторон договора и на них распространяется действие закона «Об инвестиционной деятельности».
Также в соответствии с заключением Верховной Палаты ВС о правовой природе инвестиционного договора установлено, что инвестиционный договор может быть основанием возникновения у его сторон денежных обязательств.
Таким образом, инвесторы, физические лица – вкладчики, могут быть вовлечены в дело о банкротстве застройщика (фонда) в статусе кредиторов с соответствующими денежными требованиями.
Кроме того, данным законом урегулирован вопрос целевых корпоративных облигаций, погашение которых осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства заказчиком строительства.
Так, согласно закону устанавливается превентивная мера в виде запрета эмитенту целевых корпоративных облигаций (например, застройщику), погашение которых осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства его инвесторам (например, физлицам-вкладчикам), совершать какие-либо действия, следствием которых может быть установление обременения на такой объект (часть объекта) жилищного строительства, земельный участок, предназначенный для строительства объекта жилищного строительства, и имущественных прав на них.
Более того, предполагается наличие в соответствующем местном бюджете расходов для возмещения убытков владельцам облигаций, если решением властей будет изменен пользователь земельного участка, на котором должен был строиться жилой объект. А ЖК также должен финансироваться с привлечением средств физических и/или юридических лиц путем эмиссии целевых корпоративных облигаций.
Зачем это все?
В целом новый закон принят в соответствии с Соглашением с ЕС об имплементации ряда европейских директив. Его цель – создать условия для более активного привлечения иностранных инвестиций и развития украинского рынка капиталов путем нормативного урегулирования действий всех субъектов такого рынка.
Но некоторые вопросы форвардных контрактов об участии в ФФС и о приобретении сертификатов фонда операций с недвижимостью, еще остаются открытыми. Однозначного ответа следует ожидать от НКЦБФР, которая, согласно ч.2 ст. 139 закона «О рынках капитала и организованных товарных рынках», осуществляет государственное регулирование рынков капитала в пределах полномочий, определенных законом.
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
