«Форварди» для житла: як закон про ринки капіталів змінить правила гри на ринку нерухомості

«Форварди» для житла: як закон про ринки капіталів змінить правила гри на ринку нерухомості

І до чого готуватися девелоперам

Этот материал также доступен на русском языке
«Форварди» для житла: як закон про ринки капіталів змінить правила гри на ринку нерухомості
Фото: depositphotos.com

Із 1 липня набрав чинності закон №738-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів». Цей документ змінює правила гри на фінансовому ринку. Зокрема, розширюється ринок цінних паперів – з вузького фондового ринку до врегульованого ринку капіталу. До останнього тепер входитимуть не лише цінні папери, а й деривативні контракти та всі фінансові інструменти, як-от казначейські зобов’язання. Теоретично такі нововведення здатні зачепити й сегмент нерухомості. Чи потрапляють під дію нового закону форвардні контракти, які використовують девелопери під час продажу квартир у майбутніх ЖК, спеціально для Mind пояснює директор юридичної фірми Investment Service Ukraine адвокат Іван Герасименко.

Відповідно до нового закону форвард – це деривативний контракт, що укладається на організованому ринку або поза ним, за яким одна сторона зобов’язується у визначений момент у майбутньому передати базовий актив іншій стороні, а інша сторона зобов’язується купити цей базовий актив – за ціною та на інших умовах, визначених сторонами під час укладення договору. Разом із тим цим законом чітко зазначаються винятки: договори про участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ), договори про придбання сертифікатів фонду операцій із нерухомістю не є деривативними контрактами, на які поширюється дія закону «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки».

Отже, новий закон не поширює дію на форвардні контракти у сфері будівництва житлових об’єктів. Хоча вони і є основним інструментом інвестування та фінансування такої діяльності, шляхом залучення недержавних коштів від фізичних і юридичних осіб.

А що тоді змінилося?

Однак при цьому законодавчими змінами встановлено перелік видів професійної діяльності, які здійснюються на ринках капіталу та які підлягають обов’язковому ліцензуванню (відповідно до порядку, встановленого Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку). До такого переліку, згідно з новим законом, належить і діяльність з управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій із нерухомістю.

Дія нового закону про ринок капіталу не регулює інвестиційні договори про участь у ФФБ, але поширюється на девелоперську діяльність, яка пов’язана з діяльністю з управління майном для фінансування таких об’єктів будівництва.

Яка тоді користь від «форвардів»?

Форвардні контракти, які використовуються в процесі продажу майбутніх квартир під час будівництва новобудов, є окремим видом цивільно-правових договорів. Вони можуть містити положення різних видів цивільно-правових договорів залежно від предмета й мети інвестування. Такі договори передбачають як грошові, так і майнові права (обов’язки) сторін договору й на них поширюється дія закону «Про інвестиційну діяльність».

Також відповідно до висновків Верховної Палати ВС про правову природу інвестиційного договору встановлено, що інвестиційний договір може бути підставою виникнення в його сторін грошових зобов’язань.

Отже, інвестори, фізичні особи – вкладники, можуть бути залучені в справу про банкрутство забудовника (фонду) в статусі кредиторів із відповідними грошовими вимогами.

Крім того, зазначеним законом врегульовано питання цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва замовником будівництва.

Так, відповідно до закону встановлюється превентивний захід у вигляді заборони емітенту цільових корпоративних облігацій (наприклад, забудовнику), погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва його інвесторам (наприклад, фізособам-вкладникам), вчиняти будь-які дії, наслідком яких може бути встановлення обтяження на такий об’єкт (частину об’єкта) житлового будівництва, земельну ділянку, призначену для спорудження об’єкта житлового будівництва, та майнові права на них.

Ба більше, передбачається наявність у відповідному місцевому бюджеті видатків для відшкодування збитків власникам облігацій, якщо рішенням влади буде змінений користувач земельної ділянки, на якій мав споруджуватися житловий об’єкт. А ЖК так само мав фінансуватися із залученням коштів фізичних та/або юридичних осіб, шляхом емісії цільових корпоративних облігацій.

Навіщо це все?

Загалом новий закон прийнятий відповідно до Угоди з ЄС щодо імплементації низки європейських директив. Його мета – створити умови для активнішого залучення іноземних інвестицій та розвинення українського ринку капіталів шляхом нормативного врегулювання дій усіх суб’єктів такого ринку.

Але деякі питання щодо форвардних контрактів про участь у ФФБ та про придбання сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, ще залишаються відкритими. Однозначну відповідь слід очікувати від НКЦПФР, яка, згідно з ч.2 ст. 139 закону «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки», здійснює державне регулювання ринків капіталу в межах повноважень, визначених законом.

Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.

Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.

Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті