Инвестиционное гостеприимство Грузии: куда лучше вкладывать деньги
И почему недвижимость – один из наиболее привлекательных вариантов
Сегодня, когда в Украине продолжаются боевые действия, бизнес ищет новые возможности для инвестиций. Одна из стран, которую рассматривают для себя предприниматели и просто граждане, имеющие сбережения, это Грузия. Причина не только в культурных и ментальных сходствах, но и в репутации Грузии: страна завоевала популярность легкостью ведения бизнеса. Здесь нужно отдать должное правительству, которое решилось на кардинальные реформы. Во что именно лучше вкладываться и каковы перспективы заработка, специально для Mind рассказывает инвестиционный менеджер Циснами Васадзе.
Куда активнее всего вкладывают?
По данным Национальной службы статистики Грузии «Сакстат», объем прямых иностранных инвестиций в Грузию в 2021 году превысил $1,241 млрд, что в 2,1 раза больше показателя 2020 года ($590 млн). Это инвестиции в финансовый сектор ($465,3 млн или 37,5% от всего объема), энергетику ($185,9 млн или 15%) и перерабатывающую промышленность ($133,3 млн или 10,7%). Также популярны были недвижимость, здравоохранение, агросектор, транспорт и т.д.
А за первое полугодие 2022 года, по предварительной оценке, объем прямых иностранных инвестиций увеличился на 102% ($922,9 млн) по сравнению с январем-июнем прошлого года. Основной причиной роста инвестиций служба статистики называет увеличение акционерного капитала компаний и объема реинвестиций. Чему в свою очередь поспособствовало внедрение так называемой новой налоговой системы.
В 2021 году инвестиции в грузинскую недвижимость, строительство, гостиничный бизнес и рестораны составили 10% от общего объема прямых иностранных инвестиций ($115,3 млн). За пять предыдущих лет инвесторы вложили в недвижимость почти $539 млн, в строительный сектор – $459 млн.
Сфера недвижимости остается наиболее привлекательной для инвестиций в Грузии. Это, соответственно, недвижимость, рассчитанная на туристов – как апартаменты в курортных зонах, так и гостиничные комплексы. Иностранцы покупают частные дома и коммерческие объекты.
На чем зарабатывают инвесторы в Грузии?
Вложения в недвижимость под силу не только компаниям, но и просто частным лицам. Приобретение апартаментов в крупных комплексах с управляющими компаниями (как собственный номер в гостинице) означает прибыль от посуточной или долгосрочной аренды. Апартаменты в наиболее популярных туристических точках Грузии могут ежегодно приносить от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов.
До пандемии долгосрочная аренда в Тбилиси приносила 10–15% годовых, краткосрочная – около 8–9%, говорят в отрасли. Пандемия обрушила рентабельность краткосрочной аренды до 7%, в то время как рентабельность долгосрочной аренды снизилась не так существенно – с 8-9% до тех же 7%. В дальнейшем игроки рынка планируют выйти на «доковидные» показатели.
До пандемии, когда цены на жилье быстро росли, окупаемость составляла до пяти лет, так что инвесторы часто вкладывали на уровне стройки. Пандемия снизила спрос и стоимость аренды. Но российская агрессия в Украине заново подхлестнула взлет спроса на жилье в Грузии. И в ближайшие месяцы экономисты прогнозируют существенный рост цен на недвижимость.
Куда конкретно можно вложиться сейчас?
Апартаменты в Тбилиси или вилла в коттеджном посёлке в окрестностях столицы Грузии, квартира в одном из десятков небоскребов в Батуми или жилье в горнолыжных Гудаури – выбор велик. Все зависит от бюджета и подходов. Кто-то готов строить собственный гостиничный комплекс, а кому-то подойдет вариант покупки апартаментов в хорошем комплексе с тем, чтобы их сдачей занималась управляющая компания (отель).
Другой вариант – купить недвижимость и позже продать ее по более высокой цене. Так, если год назад квадратный метр жилья в Грузии стоил в среднем €1050, то сегодня – уже €1350. За год цена повысилась 29%. Средняя цена квартиры в Грузии выросла с €95 200 до €126 600.
Отметим, что в более выигрышном положении многофункциональные комплексы с развитой инфраструктурой – тренажерными залами, бассейнами, ресторанами и т.д. Дешевых небольших апартаментов на курортах много, так что сдать такое жилье будет сложнее.
В сегменте коммерческой недвижимости один из удачных вариантов для инвестиций – склады. Здесь нет такой конкуренции, как в случае с недвижимостью, рассчитанной на туристов, но и рынок более сложный. Доходность при этом оценивается приблизительно в 10%. Средняя арендная плата в Тбилиси в 2021 году составила $2,5 за кв. м. А в нынешнем году наметился тренд к активному ценовому росту, который будет сохраняться в ближайшие 2-3 года.
Как оформить собственность в Грузии?
Согласно рейтингу Всемирного банка Doing Business, Грузия занимает первое место в мире по скорости проведения сделок с недвижимостью и числу необходимых процедур. Формальности занимают пару часов, а для заключения сделки нужен только паспорт. После подписания договора с застройщиком, в Доме юстиции имя нового собственника вносят в государственный реестр недвижимости.
Комиссия за регистрацию права собственности – $15. Сделку можно также провести удаленно, оплатив покупку банковским переводом и получив все документы и чеки от застройщика в электронном виде. Застройщики обычно дают рассрочку на период строительства, а при покупке готовых объектов можно оформить ипотеку.
Каковы дополнительные «бонусы» и как их получить?
Покупка недвижимости в Грузии – жилой или коммерческой – на сумму свыше $100 000 дает право на ВНЖ. Для подтверждения стоимости может потребоваться не только договор купли-продажи объекта, но и заключение специальной службы оценщиков. Также нужно будет подтвердить, что вы живете и работаете в Грузии не менее полугода.
Право собственности на объект регистрируется в Публичном реестре, а его стоимость должен подтвердить оценщик, сертифицированный Минюстом. Оценка новостроек проходит на стадии готовности и в ее стоимость включают отделку, мебель и технику. После десяти лет постоянного проживания и владения недвижимостью в стране можно оформить бессрочный ВНЖ.
Купив недвижимость дороже $300 000, вы получаете ВНЖ сразу на пять лет, после чего можно оформить статус резидента бессрочно. Но недвижимость должна оставаться в собственности эти пять лет.
Как платить налоги в Грузии?
Успешному ведению бизнеса во всех отраслях способствует налоговое законодательство. Власти Грузии создали условия, максимально привлекательные для иностранных инвесторов.
С 1 января 2017 года предприятия были освобождены от налогообложения той части прибыли, которая вкладывается в развитие производства. Согласно действующему Налоговому кодексу, ставка налога на прибыль составляет 15%.
Привлечению иностранных инвестиций в Грузию способствует и 57 договоров «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов». То есть, налоги платятся либо в Грузии, либо в стране проживания инвестора.
Компании информационных технологий и судоходные компании с международным статусом получают значительные налоговые льготы, включая снижение подоходного налога и налога на прибыль на 5%, а также отмену 5% налога на дивиденды и налога на имущество.
Значительные налоговые льготы можно получить, если вы ведете бизнес в одной из четырех свободных промышленных зон Грузии (Тбилиси, Поти, Кутаиси и Свободная промышленная зона Хуалинг). Компании, работающие в таких зонах, не облагаются импортными и экспортными пошлинами, налогом на прибыль, дивидендами, НДС и налогами на имущество. Единственный налог – 4% импортная/экспортная пошлина на операции между зоной и Грузией.
Вместо послесловия
Радуют и прогнозы относительно финансовой ситуации в Грузии. Так, в начале этого года Fitch Ratings и Standard & Poor's повысили долгосрочный рейтинг дефолта эмитента Грузии в иностранной валюте с «BB-« до "BB" со стабильным прогнозом. Кредитный рейтинг Грузии от Moody's остается на уровне «Ba2». А Всемирный банк считает, что в 2022 и 2023 годах экономика Грузии вырастет на 5,5%, и в 2024-м тренд сохранится – плюс 5%. Так что для принятия решения о том, инвестировать ли в Грузию, это хороший аргумент «за».
Авторы материалов OpenMind, как правило, внешние эксперты и специалисты, которые готовят материал по заказу редакции. Но их точка зрения может не совпадать с точкой зрения редакции Mind.
В то же время редакция несёт ответственность за достоверность и соответствие реальности изложенной мысли, в частности, осуществляет факт-чекинг приведенных утверждений и первичную проверку автора.
Mind также тщательно выбирает темы и колонки, которые могут быть опубликованы в разделе OpenMind, и обрабатывает их в соответствии со стандартами редакции.
