Александр Попов: «Проблемы в нашей градостроительной сфере так же закономерны, как утренняя головная боль после литра водки»

С Александром Поповым, партнером и директором архитектурной компании «Архиматика», мы познакомились во время проведения EE Real Estate Forum 2017 – третьего форума в области недвижимости стран Восточной Европы. Перед выступлением на одной из панельных дискуссий организаторы мероприятия – Ukraine Real Estate Club – Александра Попова представили как одного из немногих архитекторов, стремящегося идти в ногу со временем и не боящегося нарушать устоявшиеся каноны и догмы.

«Знаете, почему на постсоветском пространстве ранжируют квартиры по количеству комнат, а в Европе и США, и вслед за ними во всем остальном мире – по количеству спален? – обратился он к аудитории в начале презентации разработанной «Архиматикой» концепции PRO-квартир. – Потому что в постсоветских мозгах все еще жив архетип «общаги» – коммунальной квартиры, где вынуждены проживать несколько семей. И в которой частное пространство семьи – не квартира в целом, а комната, в то время как кухня и «удобства» находятся в совместном пользовании. Считая комнаты в квартире, постсоветский человек подсознательно предполагает, что при необходимости (например, в случае развода ) он сможет разделить покомнатно жилплощадь или сдать комнату в аренду. Но если в двух- и более комнатных квартирах такое совместное проживание разных семей хотя бы в принципе возможно, то однокомнатная квартира – общежитие из одной комнаты – это просто иррациональный парадокс».

Хотя из года в год у покупателей растет спрос на нестандартные качественные проекты, 80% стройкомпаний, по мнению Александра Попова, продолжают возводить жилье, мало чем отличающееся от проектов 60-летней давности. Где в квартире молодая семья поставит детскую кроватку? В каком месте можно оборудовать спортивный уголок или рабочую зону? Ответов на эти вопросы у большинства застройщиков нет. «Я спрашивал, зачем они это строят? Мне отвечают, что такое жилье было, есть и будет в тренде. Мол, у нас покупатель непереборчивый, ему не нужна среда во дворе, ему не нужны красивая входная группа и места общего пользования, ему не нужен красивый фасад, продуманная планировка квартиры», – сетует Попов. 

По мнению архитектора, такие покупатели действительно все еще встречаются, но ниша таких покупателей с каждым годом сужается. Предложением, которое есть на рынке, она уже заполнена. Именно поэтому даже самые консервативные застройщики сейчас вынуждены менять свои проекты, постепенно подстраиваясь под требования все увеличивающегося количества искушенных, рационально мыслящих покупателей.

Слоеный пирог

– Как вы относитесь к нынешней хаотичной застройке? 

– То, что происходит сейчас в градостроительной сфере, так же закономерно, как головная боль у человека, который вчера выпил литр водки. У нас последние 30 лет градостроительная наука не развивалась, а мир вокруг менялся. Наших градостроителей учили еще по канонам Афинской Хартии (1933 год), которая предписывала функциональное разделение районов на жилые территории, производственные и т. д. Но актуальная сегодня градостроительная доктрина предписывает диаметрально противоположное – полифункциональное – использование территорий.

Например, мы пришли к разработчикам детального плана территории и показываем концепцию: нижний уровень – паркинг, выше – торговый центр, потом офисы, выше – жилье. Слоеный пирог, на жаргоне архитекторов. Полмира застроено такими проектами. А они отвечают: «У нас зонирование в одной плоскости. Мы не можем такое принять, потому что у нас вот этот участок земли – под общественное назначение, а вот этот – под жилое, наслаивать друг на друга нельзя».

– Но ведь такие проекты реализуются – застройщики массово не соблюдают градостроительное законодательство, мановением руки меняют целевое назначение земли, строят что кому заблагорассудится?

– Если есть правила, которые не соответствуют требованиям времени, то можно либо их придерживаться, и тогда все остановится, либо не придерживаться, и тогда как-то оно будет. В нашей стране градостроители тратят все свои таланты на то, чтобы создавать видимость соблюдения устаревших правил. Но при этом совершенно не контролируют и не определяют своей работой многие аспекты, которые нужно сегодня определять и контролировать. Вот это и есть рецепт нашего хаоса.

– То есть вы поддерживаете точечную застройку?

– Я вижу ее неизбежность на сегодняшнем этапе развития. Она определена отсутствием актуальной для нынешнего времени градостроительной доктрины. В пример можно привести Москву, в генеральном плане которой есть такое понятие, как совместное использование территории. То есть можно в разных уровнях строить и жилье, и торговые центры, и офисы, и все это на одном и том же участке. В Москве главный архитектор города сегодня определяет и реализует актуальную архитектурную политику застройки города.

Ранее у нас главный архитектор города тоже был наделен чуть ли не диктаторскими полномочиями. Но в действующем градостроительном кодексе позиция главного архитектора полностью нивелирована – ему не оставили никаких полномочий. С такими исходными результативно работать может только поистине настоящий герой. Как, например, это делает Юлиан Чаплинский во Львове.

– Если увеличение плотности населения неизбежно, неизбежен и коллапс транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. Неужели это нормально?

– Это ненормально. Ужасно дискомфортно. И, увы, абсолютно закономерно, исходя из того, как мы провели постсоветское время. Но при этом отнюдь не фатально. Так живут Бангкок, Джакарта, Бомбей и даже Европа, на которую мы равняемся. Это очень свежий уровень в историческом контексте качества жизни. В середине ХІХ века в Лондоне – мировой столице на то время – не было канализации. Когда отвратительный запах от Темзы стал настолько сильным, что в парламенте находиться уже было невозможно, британцы нашли техническое решение, сделали канализацию. И сейчас Лондон – один из самых комфортных городов мира, хотя плотность населения там очень высока. Все можно исправить, правда, при наличии двух условий: должны быть мозги и финансы.

– Многие специалисты считают, что советские принципы освоения территории не так уж и плохи. В то время при проектировании нового района изначально закладывали, сколько там будет жить людей, соответственно определяли и количество детских садов, школ и поликлиник, какой должна быть ширина дороги и пропускная способность сетей.

– Да, для своего времени неплохо. Но все это проектировалось в одной плоскости, а сегодняшний мир все более трехмерен. Проектируя микрорайоны, тогда опирались на стратегию развития госплана, который решал, какой завод размещать в каком городе, и соответственно, и сколько для его работников необходимо квартир, больниц, театров. Сегодня вместо госплана – тысячи разновекторных бизнесов, которые физически никогда не смогут собраться вместе и выработать некую общую стратегию развития, чтобы сообщить ее нашим градостроителям. А без таких исходных советская система градостроительства просто не может работать, что она в течение постсоветского времени с успехом и демонстрирует.

– В США большинство городов тоже развиваются в одной плоскости, высота 80% домов составляет от трех до шести этажей. Чем не пример для подражания?

– Это также не очень комфортно с точки зрения огромных расстояний. Там вынуждены строить массу автодорог, преодолевать колоссальные расстояния от дома до места работы. Без собственного автомобиля там жить невозможно. Система общественного транспорта во многих городах вообще отсутствует или слабо развита, а пешком ходить слишком далеко.

В Лондоне за последние годы построено 200 небоскребов в центральной зоне, и еще 400 планируется построить. Каждый из этих небоскребов – произведение искусства, очень качественная архитектура. Местные градостроители проанализировали и пришли к выводу, что центральная зона – это сплошь коммерция, отели и никакого жилья. А комфортный город должен быть мультифункциональным. То есть в одном месте и немножко паблик спейса, и немножко жилья, и немножко коммерции, чтобы можно было жить, работать и отдыхать в одном месте. А в ХХ веке концепция застройки была другая: в одном районе жилье, в другом – промышленность, в третьем – парки.

– Не всем посчастливится жить и работать в одном месте. К этим небоскребам еще подъехать надо, куда-то втиснуть автомобиль. А на дорогах пробки, места для парковки всем не хватает.

– Есть закономерность, с которой в свое время столкнулись Соединенные Штаты: чем больше ширина дороги, тем больше автомобилей и тем больше заторы. Шириной проезжей части вопрос транспорта не решается. Автомобиль, внутри которого один-два человека, занимает на дороге очень много места. Эту проблему решает качественная система общественного транспорта, связанная с системой велодорожек и комфортных пешеходных зон.

К примеру, в Москве – одна из лучших сетей метро в мире, но передвигаться на велосипеде или пешком там дискомфортно. Поэтому люди предпочитают метро, только если от выхода из метро до цели не более 5 минут пешком. Если больше – предпочтут сразу ехать на авто. А вот в Копенгагене я три дня провел, передвигаясь пешком и на велосипеде, и получил колоссальное удовольствие, несмотря на хмурую холодную январскую погоду: никакого желания нырнуть под землю или сесть в машину, потому что в городе – шикарная велосипедная и пешеходная инфраструктура. Такую же инфраструктуру необходимо сделать и у нас. Если наши градостроители который год не могут решить, с какой стороны к этому вопросу подойти, необходимо просто импортировать градостроителей из-за рубежа. Например, привезти из Берлина. Сколько бы это ни стоило, все равно город получит от этого больше.

– Раз уж мы говорим о градостроении, как, на ваш взгляд, должна решаться проблема устаревших хрущевок, ресурс которых уже исчерпан?

– Я предлагаю переадресовать этот вопрос жителям хрущевок: хотят они жить в этом жилье или нет? Вот если эти хрущевки пустуют, если люди не хотят там жить, как в Детройте, и даже не могут их сдать в аренду – тогда надо организовывать снос.

– Но ведь сейчас идут разговоры, что эти здания могут попросту развалиться?

– Если могут развалиться, тогда нужно провести обследование конструкций и определить, какие дома действительно представляют угрозу, и их жителей необходимо расселить. В остальных – провести санацию, утеплить. Я слышал о планах сноса районов хрущевок и строительства на их месте высоток, куда будут переселять старожилов. Правильная постановка вопроса, по-моему: то, что предлагается взамен хрущевок, на уровень качественнее? К сожалению, все, что предлагалось строить на месте хрущевок, это тот же «дискомфорт-класс», который ненамного отличается по качеству от хрущевок. Нет смысла переезжать из хрущевки в 25-этажные бетонные джунгли, которые через 10 лет будут хотеть снести точно также, как сегодня хотят снести хрущевки. Надо предложить новое качество жилья и тогда сносить.

В ожидании кризиса

– Вы верите в скорый обвал рынка жилой недвижимости?

– Есть причины и верить, и не верить. С одной стороны, у нас на протяжении нескольких лет больше строилось, чем продавалось, и этот процесс продолжается. В результате количество непроданных квартир постоянно растет, и по мнению некоторых экспертов, уже достигло 60 000. С другой – потребительские возможности постепенно увеличиваются, а стоимость недвижимости не поднимается как в 2006–2008 годах, благодаря чему она становится доступнее. То есть существует вероятность, что со временем спрос и предложение начнут выравниваться, но это будет зависеть от экономической ситуации в стране.

В 2008 году в Испании было построено очень много качественного жилья, целые города. Получился переизбыток, потому что все, кто мог купить это жилье, в том числе и благодаря доступным дешевым кредитам, его купили. Спрос упал до нуля. У нас же спрос существует, вот только денег на его удовлетворение не хватает, а доступных и дешевых кредитов тоже нет.

И еще одна проблема, о которой я не устаю говорить. Большинство жилья, перепроизводство которого сейчас наблюдается, я в шутку называю «дискомфорт-класс». Это квартиры с типичными советскими планировками, которые за 60 лет практически не изменились. В 50-е годы прошлого века все ходили в шинелях. Они были сшиты для всех и одинаково не подходили никому. Так вот эти квартиры и дома, в которых они расположены, – как шинели. Посмотрите, насколько разнообразно одеты люди сегодня – вот так изменилось за 60 лет общество. И как же абсурдно на фоне этих изменений смотрятся эти «бетонные шинели»? Вот эти дома в первую очередь и рискуют остаться нераспроданными, потому что они не отвечают требованиям времени ни по планировкам, ни по энергоэффективности, ни по внешнему виду.

– То есть обвал рынка практически неизбежен?

– Я не думаю, что рынок «схлопнется», как мыльный пузырь. Хотя бы потому, что обычно такое происходит, когда этого никто не ждет. А сейчас все это ожидают. Но часть компаний столкнутся с серьезными проблемами при реализации своих объектов и будут отчаянно демпинговать.

– Большинство компаний, как и ранее, строят за счет средств, получаемых от продажи квадратных метров. Застройщиков, располагающих существенными оборотными средствами, позволяющими вести строительство даже при условии остановки продаж, – единицы. Учитывая, что количество возводимых комплексов постоянно растет, а число покупателей падает, рано или поздно часть компаний ощутят финансовые проблемы, из-за чего их стройки остановятся. И как только число замороженных строек достигнет критической массы, на рынке начнется паника, возникнет недоверие ко всем застройщикам. Вы не согласны с таким сценарием развития событий?

– Так произойдет, если появится внешний системный фактор. Экономисты называют это «черный лебедь». Например, в 2019 году заканчивается программа стенд-бай МВФ, в этом же году Украина должна выплатить $5 млрд, что значительно больше, чем в другие годы, а еще и президентские выборы. Вот представьте себе, что все эти три фактора сошлись: выборы спровоцировали беспорядки в стране, к власти пришли популисты, с которыми западные партнеры перестанут вести диалог и займут выжидательную позицию. В итоге финансовые поступления в страну иссякнут или сильно уменьшаться, будет объявлен дефолт. Вот это называется «черный лебедь».

– Значит, кризиса на рынке следует ждать в 2019 году?

– Необязательно. Может быть, он произойдет в 2020-м, может, в 2021-м, а может, в 2022 году. Подобные кризисы возникают периодически, как это уже происходило в 1998-м, потом в 2004-м, в 2008-м и в 2014-м. Рано или поздно «черный лебедь» обязательно прилетит. И убьет в первую очередь «дискомфорт-класс», то есть создателей неинтересного некачественного продукта.

– Минрегион намерен внедрить жилищную программу, предполагающую передачу квартир в лизинг. Способна ли такая программа существенно увеличить продажи жилья и предотвратить либо отодвинуть возможный обвал рынка?

– Да, способна. Но я – за то, чтобы кризис был, чтобы он добил эту халтуру. Чтобы больше никому не приходило в голову это строить. Потому что хрущевки – это очень больно и в градостроительном, и в социальном плане. Но никто даже не представляет, насколько будет больно решать проблему вот тех 20–25-этажных бетонных джунглей, которые сейчас строят. Чем быстрее это остановится, тем большее нас будут благодарить грядущие поколения.