Вписаться в ландшафт: какие дома теперь разрешено строить в Украине

Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ (Минрегионстрой) своим приказом внесло изменения в Государственные строительные нормы «Планировка и застройка территорий», которые ограничивают высотность застройки в небольших городах и селах. Тем самым ведомство хочет сократить масштаб строительного хаоса. Но эксперты рынка недвижимости недовольны: по их убеждению, новации не позволят архитекторам создавать интересные решения. Застройщики, в свою очередь, готовятся повышать цены на 10%.

Что изменилось?  Правила застройки поменялись для небольших населенных пунктов. Согласно новым Государственным строительным нормам «Планировка и застройка территорий», в селах с численностью населения до 1000 человек разрешено строить только частные дома, свыше 1000 чел. – дома высотой не более 12 метров (до 4 этажей включительно). В поселках городского типа могут строиться здания высотой не более 15 м (до 5 этажей) вне зависимости от численности населения.

Города разделили на несколько категорий. К первой относятся населенные пункты с населением до 50 000 чел., на их территории можно строить дома высотой до 27 м (до 9 этажей); с населением 50 000 – 100 000 – до 48 м (до 16-ти этажей включительно). В более крупных городах ограничений по высотности нет – они устанавливаются документацией по застройке территорий. Документ вступил в силу с 1 сентября этого года, но влияние на застройку окажет в 2019-2020 годах, когда новые дома будут строиться с учетом новых Государственных строительных норм.

«Да, это довольно радикальное решение. Но, когда в большинстве случаев местные органы власти не могут гармонично формировать градостроительную политику, то приходится идти другим путем», – заявил заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе.

Кто пострадает от новаций больше всех? Сильнее всего изменения отразятся на компаниях, которые работают в пригороде Киева и городов-миллионников (Харькова, Днепра, Одессы и Львова). По данным Государственной службы статистики, в первом полугодии в Киевской области введено в эксплуатацию 574 тыс. кв м (сокращение на 28,3% по сравнению с январем-июнем прошлого года), во Львовской области – 426,8 тыс. кв м (рост на 4,5%), в Одесской – 222,5 тыс. кв м (падение на 11,8%), в Харьковской – 201,9 тыс. кв м (рост на 60,7%) и в Днепропетровской – 132,3 тыс. кв м (сокращение на 20,8%).

Крупные строительные компании уже давно облюбовали пригороды. Например, село Счастливое в Бориспольском районе имеет удачное расположение относительно Киева, благодаря которому можно добраться до ближайшего метро за 10-15 минут, рассказывает Mind директор по продажам группы компаний Domira Development (занимается строительством жилья в Ирпене) Валерий Прохно.

«По сути, такие населенные пункты часто рассматриваются потенциальными покупателями как микрорайоны на окраине Киева с комфортной плотностью застройки (ведь в Киеве большая редкость проекты высотностью ниже 10 этажей), более размеренным ритмом жизни (который позволяет отдыхать от мегаполиса) и часто более развитой рекреационной инфраструктурой», – говорит он. Но, поскольку в селе Счастливом проживает около 4 тыс. человек, по новым правилам строить в нем можно только дома до четырех этажей. Такая же ситуация складывается и в других городах-спутниках Киева. В Ворзеле с населением около 6 тыс. человек теперь разрешено строить здания до пяти этажей, а в Буче (28,5 тыс.) и Вишневом (38,5 тыс.) – максимум девятиэтажки.

Ограничения по высотности застройки необходимы, признает партнер компании «Архиматика» Дмитрий Васильев. Он объясняет, что во многих селах и небольших городах нет инфраструктуры для строительства высотных зданий – канализации, котелен для такого количества квартир и служб по обслуживанию лифтов. «Поломка лифтов может привести к коллапсу в доме на несколько дней, поскольку придется ждать специалистов из Киева», – говорит он.

Вице-президент киевской организации Национального союза архитекторов Украины Георгий Духовичный считает, что высотная застройка негативно отразилась на Буче, Ворзеле и Ирпене. «Под высотные здания не строятся дороги и детские сады. Застройщики стараются максимально заполнить территории, заработать деньги и уехать», – считает он.

Как новое решение отразится на застройщиках? В ближайшие годы никаких изменений не произойдет, поскольку застройщики уже оформили огромное количество объектов в Киевской области, рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. «Но в перспективе такое решение приведет к росту цен на жилье, поскольку предложение сократится», – уверен эксперт.

Валерий Прохно считает, что застройщики будут гораздо активнее уплотнять Киев. Сейчас пригород обеспечивает жильем многих украинцев, которые ездят на работу, за покупками и развлечениями в столицу. «Строить в пригороде станет значительно дороже, чем в Киеве. В будущем году можно ожидать незначительный рост цен в Киеве на уровне 3-5%, городах-спутниках – на 5-7% и в наиболее привлекательных «малоэтажных» населенных пунктах пригорода – на 7-10%», – прогнозирует эксперт.

Введение подобных ограничений – неверный шаг, считает Георгий Духовичный. «Они не оставляют возможности для полета фантазии архитекторов и создания интересных жилых объектов», – сокрушается он. По мнению эксперта, регулировать плотность застройки могли бы местные власти, которые и согласовывают документацию перед началом строительства. Решить проблему способно и утверждение актуальных Генеральных планов развития городов, отмечает он.