Вписатися в ландшафт: які будинки відтепер дозволено будувати в Україні

Що змінилося? Правила забудови помінялися для невеликих населених пунктів. Згідно з новими Державними будівельними нормами «Планування і забудова територій», у селах з чисельністю населення до 1000 осіб дозволено будувати лише приватні будинки, понад 1000 осіб – будинки висотою не більше 12 метрів (до 4 поверхів включно). У селищах міського типу можуть будуватися споруди висотою не більше 15 м (до 5 поверхів) незалежно від чисельності населення.

Міста розділили на кілька категорій. До першої належать населені пункти з населенням до 50 000 чол., на їх території можна будувати будинки заввишки до 27 м (до 9 поверхів); з населенням 50 000 – 100 000 чол. – до 48 м (до 16-ти поверхів включно). У більших містах обмежень за висотністю немає – вони встановлюються документацією по забудові територій. Документ набув чинності з 1 вересня цього року, але вплив на забудову він матиме у 2019-2020 роках, коли нові будинки споруджуватимуться з урахуванням нових Державних будівельних норм.

«Так, це досить радикальне рішення. Але, коли в більшості випадків місцеві органи влади не можуть гармонійно формувати містобудівну політику, то доводиться йти іншим шляхом», – заявив заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лев Парцхаладзе.

Хто найбільше постраждає від новацій? Найсильніше зміни позначаться на компаніях, які працюють у передмісті Києва і міст-мільйонників (Харкова, Дніпра, Одеси і Львова). За даними Державної служби статистики, за перше півріччя в Київській області введено в експлуатацію 574 тис. кв м (скорочення на 28,3% в порівнянні з січнем-червнем минулого року), у Львівській області – 426,8 тис. кв. м (зростання на 4,5%), в Одеській – 222,5 тис. кв. м (падіння на 11,8%), у Харківській – 201,9 тис. кв. м (зростання на 60,7%) і в Дніпропетровській – 132, 3 тис. кв. м (скорочення на 20,8%).

Великі будівельні компанії вже давно облюбували передмістя. Наприклад, село Щасливе в Бориспільському районі має вдале розташування відносно Києва, завдяки якому можна дістатися до найближчого метро за 10-15 хвилин, розповідає Mind директор з продажу групи компаній Domira Development (займається будівництвом житла в Ірпені) Валерій Прохно.

«По суті, такі населені пункти часто розглядаються потенційними покупцями як мікрорайони на околиці Києва з комфортною щільністю забудови (адже в Києві велика рідкість проекти висотністю нижче 10 поверхів), більш розміреним ритмом життя (який дозволяє відпочивати від мегаполісу) і часто більш розвиненою рекреаційною інфраструктурою», – говорить він. Але, оскільки в селі Щасливому проживає близько 4 тис. осіб, за новими правилами будувати в ньому можна лише будинки до чотирьох поверхів. Така ж ситуація складається і в інших містах-супутниках Києва. У Ворзелі з населенням близько 6 тис. чоловік тепер дозволено будувати будівлі до п'яти поверхів, а в Бучі (28,5 тис.) і Вишневому (38,5 тис.) – максимум дев'ятиповерхівки.

Обмеження за висотністю забудови необхідні, визнає партнер компанії «Архиматика» Дмитро Васильєв. Він пояснює, що в багатьох селах і невеликих містах немає інфраструктури для будівництва висотних будівель – каналізації, котелень для такої кількості квартир і служб з обслуговування ліфтів. «Поломка ліфтів може привести до колапсу в будинку на кілька днів, оскільки доведеться чекати фахівців із Києва», – говорить він.

Віце-президент київської організації Національної спілки архітекторів України Георгій Духовичний вважає, що висотна забудова негативно відбилася на Бучі, Ворзелі й Ірпені. «Під висотні будівлі не споруджуються дороги і дитячі садки. Забудовники намагаються максимально заповнити території, заробити гроші і поїхати», – вважає він.

Як нове рішення відіб'ється на забудовниках? У найближчі роки жодних змін не відбудеться, оскільки забудовники вже оформили величезну кількість об'єктів у Київській області, розповів віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал. «Але в перспективі таке рішення призведе до зростання цін на житло, оскільки пропозиція скоротиться», – упевнений експерт.

Валерій Прохно вважає, що забудовники набагато активніше ущільнюватимуть Київ. Зараз передмістя забезпечує житлом багатьох українців, які їздять на роботу, за покупками і розвагами в столицю. «Будувати в передмісті стане значно дорожче, ніж у Києві. У майбутньому році можна очікувати незначне зростання цін у Києві на рівні 3-5%, містах-супутниках – на 5-7% і в найбільш привабливих «малоповерхових» населених пунктах передмістя – на 7-10%», – прогнозує експерт.

Введення подібних обмежень – хибний крок, вважає Георгій Духовичний. «Вони не залишають можливості для польоту фантазії архітекторів та створення цікавих житлових об'єктів», – журиться він. На думку експерта, регулювати щільність забудови могла б місцева влада, яка й погоджує документацію перед початком будівництва. Вирішити проблему здатне та затвердження актуальних Генеральних планів розвитку міст, зазначає він.